3月15-16日，南京的六合溧水高淳步入“限购限贷”大军。一夜之间，不少人被拦在南京购房门槛之外，买房人要么失去购房资格，要么无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行。
突如其来的政策，也同时带来了不少房地产买卖纠纷案件，比如说，因“限贷令”导致首付提高，房屋买卖合同无法继续履行的情况下，买房的定金还能全额退还吗？
案例：小刘，新政前一天，在六合定下一套房，100㎡均价9500，加上前期支付的5万元定金，共付了28.5万元的首付款。在签订购房合同当天，小刘向该楼盘合作银行的信贷员递交了自己的贷款材料（银行流水、收入证明、征信报告、身份证、户口本等）。
谁知第二天正好赶上了南京调控升级，虽然购房合同已经签订，但是银行贷款的材料，还尚未进入银行审批系统。
该贷款银行有规定，需经过银行审批确认贷款资格后才能完成贷款，而非以签订合同的时间为准。新政出台后，小刘属于被限贷的情况，需要付四成首付，即再补给开发商9.5万元，但是家里一时之间拿不出这么多钱。
像这种情况下，小刘无法继续履行合约，开发商能够将首付款和定金全额退还吗？
国浩律师（南京）事务所邱志国律师：
一般这种情况下，定金是可退的。因为涉及到与政策相关的不可抗力因素。房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的。
当然有些情况下，这定金是可以不退的。
江苏昊信律师事务所主任律师蒋德军
举了这样一个例子：
之前我在江宁处理过一桩二手房买卖的案子，当时正好赶上南京去年9月25日和10月5日的限购限贷，买方因为资格被限定无法继续购买，当时房主是同意退还10万定金。
可买方坚持要买，并承诺能够搞定买房资格的问题，房主表示如果买房人最终没有履行合约，将不退定金，买房人仍然坚持要买。当时没有书面协定，房主留了个心眼，用手机录了音。
结果这个买房人并没有搞定买房资格，却要房主全额退还10万元定金，并声称不退就打官司。当时房主跟我商量，其实这种情况，买房人承诺在前，我们手上有录音证据，房主完全可以不退。最终官司也没打，双方协商解决，退还了一半的定金。
看看其他城市是怎么处理的？
北京
《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011.12.13发布及实施）
重点摘要：
1.“对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。”
2.出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；
3.经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
上海
第一、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》
重点摘要：
1.因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
2.因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
第二、上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》
重点摘要：
1.针对限贷令：
（1）对“一手房”，可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责；
（2）对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错，符合以下要件的，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金：
一是合同签订在政策发布前；
二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款，而不是可归责于买受人的其他原因，比如个人信用记录等；
三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同（包括定金协议）签订之前；
四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；
五是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。
2.针对限购令：
针对 “一手房”，可免除买受人责任；
针对“二手房”，符合以下要件的，可以免除买受人导致合同解除的违约责任，但出卖人可举证证明其实际损失，由买受人赔偿：
一是合同签订的时间在政策发布之前；
二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同（包括定金合同）签订之前；
三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；
四是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罚则处理）；
合同签订在政策出台后的，严格按照合同约定处理，买受人应承担合同解除的违约责任（出卖人明知的情形除外）。
广州
广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》
重点摘要：
商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。
最高院
《2015年全国民事审判工作会议纪要》
重点摘要：
1.关于限贷的问题：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
2.关于限购的问题：房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
（部分资料整理网络）
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