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286城再起底!中国房地产投资前景排行榜权威发布

2016-07-31 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

一周回顾:

本周的研究成果中,城市是我们关注的核心。7月28日下午,克而瑞研究中心发布了《中国城市房地产市场投资前景排行榜》,以全国286个地级及以上城市为样本,对其发展前景进行了全面客观的量化评价。另外,继此前发布的《从恒大销售看三线城市开发机会:安徽、河南篇》之后,我们继续关注湖北、山西篇


政策方面,7月26日的政治局会议首提抑制资产泡沫,剑指房地产吸金黑洞;企业方面,和昌集团近期表现积极,未来有望实现从100亿到200亿的跨越,其战略规划具有一定的借鉴意义;营销方面,再看富力、万科、绿地、碧桂园等房企如何通过“线上全民经纪人”为业绩加码!

文/克而瑞研究中心

自2015年初确立“去库存”方针之后,在三四线城市收紧供应的大背景下,业内在城市选择上迎来了前所未有的趋同,不论是央企、国企还是民企,都更青睐于一、二线热点城市的投资机会,并直接导致了这些城市土拍高热、地价激增。譬如在2016年上半年,即拍出了百幅“地王”,成为名副其实的“地王年”。

但在经历了地价与房价的飞速上涨之后,当下各能级城市之间的投资收益预期正在快速拉近,从消费者角度来说,支持热点城市房价上涨的需求动力已略有不足;从企业角度来看,高价拿地的成本风险也越来越高;从政策导向而言,热点城市的调控收紧也在不断落地。在现在这个时点上,我们也有必要对城市的基本面指标再做细筛,对不同城市的发展前景再做客观的量化评价。


1.  榜单发布



7月28日下午,克而瑞研究中心《中国城市房地产市场投资前景排行榜》报告媒体发布会举行。会上,克而瑞研究中心副总经理林波阐释了该报告的分析模型和指标体系,正式发布了城市发展前景前50位和后50位榜,并对整体榜单和单项指标进行了解读。


  


2.  榜单解读


本次测评结果中前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀,半数TOP50城市位于这三大城市圈,一线城市依然高居前四,高能级城市发展优势显著。但具体到城市视角,受供求矛盾、城市建设、房价波动等指标影响,也发生了值得注意的变化。如温州、宁波等市供应调控得当,排名有所上升,而哈尔滨、沈阳等市库存高居不下,需求相对疲软,城市排名则出现下滑。

TOP50城市规模优势突出 供求关系成为中小城市排名最关键指标

从市场容量、供求关系、购买能力、外部因素(城建、经济体量等)四大一级指标评分来看,TOP50城市各项指标均远远领先于其它城市,并以市场容量指标优势最为突出,庞大的人口基数、远超全国平均的市场容量,为这些城市市场发展奠定了巨大的规模性优势。

第51-100名城市的突出优势则是城市建设和购买能力,典型如镇江(54)、南通(59)、中山(66)等市,虽然房地产市场存在一定的供应压力,但相对发达的经济水平,以及持续推进的城镇建设,仍然为这些城市带来了平均水平以上的购房需求。

而对于位列第100-250名的大多数中小城市来说,购买能力、外部因素、市场容量指标评分差距相对不大,最明显的指标差异,还是体现在了供求关系上。对于这些城市而言,在经济发展优势不强、人口集聚能力一般的市场背景下,市场供需平衡程度成为了评判城市房地产市场发展前景的最关键指标。典型如北海,虽然近年市场容量(159)、购买能力(255)、外部因素(140)得分排名都不高,但得益于2012年后土地供应量的大幅收窄,在市场长期库存压力回落之后,最终前景排名仍然达到了129位。

减压:部分城市提前主动收紧供给,库存压力明显缓解 

供求关系的变动也体现在了排名变化上。土地供应收窄改善了城市供求关系,并直接推升了这些城市的最终评价排名。与2011年的土地供应高点相比,2012年后鄂尔多斯、宁波等30座城市年均商品住宅用地供应量下降超过50%,其中19座城市排名较去年提升10位以上。典型如温州、宁波,2015年以来市场成交显著放量,最终排名也分别较去年提升了65和24位。需要说明的是,沈阳土地供应量虽有所收窄,但983万的绝对值仍然相对偏高,导致城市最终排名不升反降。


催化:基建投入提升市政配套,助推房地产市场发展

如果说2009-2011年期间基建投入主要是受“四万亿”投资推动,更多还是与城市规模、人口总量相关,那么在“四万亿”投资潮退去后,近年来的基建投入必将更多地依赖地方经济活力等“增量”指标,也是市政配套提升的直接体现。 

对于大部分供需平衡、房价上涨空间较大的二线城市来说,也正需要“配套改善”这一突破口助推市场升温,典型如武汉、南京,2015年以来市场持续火热,商品房市场量价齐升。对比历史排名可见,在 “四万亿”和“后四万亿”期间基建投入增长最快的10座城市中,8座城市前景评价排名较去年上升,除南通(59名)外,其余城市排名均位于全国前40。 

▲城市选取标准:“四万亿”和“后四万亿”期间基建投入增长综合排名TOP10


  

结合指标来看,各能级城市呈现出以下特征 :

一线城市
中高端置业需求充沛,市场结构性升级进行中

从市场容量指标来看,京沪深市场规模均位列全国前5,深圳市场规模在一线城市中相对较低,但在快速增长的人口和庞大的外来需求支持下,发展空间仍不容小觑。而从人口增量指标来看,与2000-2010年间的快速增长相比,四大一线城市都出现了不同程度的下滑,增长最快的北京也仅仅位列全国第三,低于天津与合肥。

不同于成交面积占比指标的相对稳定,近年一线城市成交金额全国占比出现了显著上升,这一方面是由于价格上扬,但更重要的原因还是需求结构改变,一手房市场更多的面向于中高端置业需求。 以70大中城市房价数据结合成交规模数据测算,2015年一线城市商品住宅成交价格同比实际增速约为18%,低于24%的名义增速,其中的差距即来自于成交结构的改变,即高端项目成交占比增多。


二线城市
TOP10城市规模优势显著,城市位次持续变化

由前景排名来看,二线城市可以分为三类,一类是成都、武汉等10市,年均住宅成交金额超过1100亿元,比其他二线城市高出1.6倍,比全国平均高出5倍;第二类是西安、太原等21市,全国排名在100名以内,但都或多或少存在着库存过高、需求不足等问题。 第三类则是银川和拉萨,受历史沿革和地理因素影响,城市的市场、需求规模均远远落后于其他二线城市。

与去年榜单结果相比,昆明、宁波等市排名显著上升,土地供应收窄是前景评价趋好的共因,以昆明为例,2013-2015年土地购置面积分别为782、324和193万平方米,土地供应快速收窄,市场供需矛盾快速改善。而大连、银川等市由于库存高企、需求不振问题尚未实质性解决,排名则出现明显下降。 


三线城市
珠三角占据前三,土地供应是排名变化最关键因素 

在三线城市前景排名TOP20中,长三角占据8席位置,珠三角有6城市入榜,这两大经济区仍是最为发达和平衡的城市群。前三名均来自于珠三角,在香港、广州、深圳等三座国家级中心城市辐射作用之下,目前珠三角已经成为了全世界最大的城市群,从内部经济互通和人口流动来看,也是中国联系最为紧密的城市群。

从TOP20城市位次大幅变动的影响因素来看,作用最为明显的指标是土地消化周期,如温州、东莞均因土地消化周期指标的变动,最终排名出现了较大幅度的上升和下降。数理统计分析结果亦是如此,经逐步回归测算,影响三线城市排名变化的最大因素也是土地消化周期,如鄂尔多斯(157名)、衢州(100名)土地供应2012年以来持续收窄,本次排名分别上升了45和42位。

由以上分析可以看到,土地供给和城市建设已经成为影响本次排名变化的最关键指标。随着“本地城镇化”成为城镇化的主要发展方向,再加之户籍、房价等因素的影响作用,近年来城市间人口流动明显趋缓,房地产增量需求明显减弱,对于大多数城市而言,房地产发展前景越来越多的取决于市场供求关系,地方政府对土地供应控制力度成为了左右供需矛盾的最关键指标,那些自身经济实力较强、有能力摆脱土地财政依赖的城市,市场发展前景有望因此受益;而对于人口吸纳能力较强,外来人口潜在置业需求庞大的二线城市来说,城建推进与规划落地成为了引爆市场的导火索,近年来南京、武汉等二线城市的市场表现也印证了这一点。 


  

发布会现场解读与问答回顾


林  波

克而瑞信息集团 研究中心副总经理

前景榜前五十名,这里面我们看到一线城市占据了前四名,这个跟以往没有什么变化,可能在名次上略有小的调整,比如北京和广州的名次做了一个对调,北京到第二、广州退到第三,基本上影响不是很大。后面的一直到十三名基本上都是二线城市,这里变动比较明显的,一个是武汉的名次上升比较明显,其次就是天津下降比较明显,天津的名次我分析下来主要是受滨海新区的高库存所拖累。其他的三线城市里面能够进入到前二十强的一个是佛山,一个是惠州,还有一个珠海,基本上都是环珠三角那边。

前五十强的城市有一个明显的特征就是处在一个三大经济圈里面,一个就是珠三角,一个是长三角,一个是环渤海。三长角本身最为突出,城市发展比较均衡,大家总体经济实力各方面都比较强,所以我们前五十强城市里面长三角占了13个,珠三角是8个城市,环渤海只有北京、天津、石家庄、唐山这四个城市。

前景榜后50名的城市,多数大家可能既没去过,甚至有些也没听说过,都是东北、西北、西部的一些三线城市。当然这里面我标了几个城市,应该讲属于经济比较发达的区域,像浙江的丽水,丽水房价是过高的;广东几个城市都有上榜,像汕尾、河源、云浮,从这个层面上我觉得也可以反映出来现在广东的区域经济发展没那么拼了,好的城市非常好,经济也非常好,差的的确还是比较落后的。

我们给出的只是一个得分,大家从得分上看不出来到底哪些指标发生了变化。举个例子,二线城市排名变化比较大的一些城市,第一个是昆明,第二个就是宁波,都是在上升的二十名以上。昆明土地供应量明显减少是一个主要的原因,宁波上升了24名,同样也是因为土地供应的减少,当然他比昆明好一点,他现在来说整个需求跟着长三角整个房价的上升,目前需求进入了一个释放阶段。


林  波

克而瑞信息集团 研究中心副总经理

问:现在一线城市排在前四,但是今年上半年的地王,地价上涨很快,基本上要翻一倍,您觉得现在这个投资成本与现在的现状可不可以匹配上?如果考虑到地价这么贵的话,这个前景怎么看?

林波:因为我是做的全样本,如果说我们把十个城市或者二十个城市拿出来做一个测评,我们可以做到2015年或者2016年上半年。要在全样本的基础上现在全数据只到2014年,有些东西可能还是有滞后,2015年市场发生一个很大的变化之后可能要在明年做的话才可以反映出来。第二个,其实地王在这些热门城市不断的涌现恰恰说明了至少我们这个模型是合理的。从2014年的数据我们测算出来的排名前的基本上都是在2015年、2016年有非常好的表现,企业也是认可的。


问:前面说厦门的购房支出挺高的,今年的楼市四小龙,合肥、南京、厦门、苏州,您觉得接下来的投资和楼市的前景怎么样?

林波:我不太看好合肥和厦门,南京和苏州还是比较强的。厦门我觉得这几年经济层面其实是走的比较弱的,合肥目前来说底子比较弱,我觉得苏州和南京我还是比较看好的。这四个城市基本上就是供应的一个严重不足,导致了房价上涨过快,有的可以说就是一个人为的因素在里面,需求可能不太具有可持续性,像厦门、合肥我觉得他的需求未来可持续性不强。


问:为什么一线城市的人口会开始出现转移?是因为房价吗?

林波:我个人感觉房价与人口吸纳肯定是一个逆向的关系,房价越涨,城市人口吸纳能力基本上在减弱,与它本身严格的户籍制度、产业的结构调整,以及高房价都是有关系的。我觉得不能单纯把责任都推到房价上,但是有关系的。


问:成都排在二线城市第一个,但我感觉武汉、南京、杭州这一轮都比成都好,那它的投资在哪里呢?

林波:成都的得分点第一个在于他的市场规模很大,成交规模是排在市场第一名的,这个给它得分加了不少。另外,成都的库存、供求关系处在一个合理的区间内,没有像武汉、南京的消化周期跌到了六个月或者三个月。我们从市场层面还没看到成都房价的飞涨,但是我相信如果继续这样的话肯定会有表现。因为我们在2014年发布的城市投资前景榜中有一个城市是南京,得分也是非常高的,但是南京当时的房价也是不怎么好。但是它的各项指标显示出来,还是有很高的一个上升力,不管政策也好,规划也好,可能有一个触发点就会上升。这个房价涨起来就跟火车开动一样,一开始比较慢,会越开越快。


问:最近房企比较关注的城市是哪些?

林波:基本上关注的就是那几个城市,一线城市,二线里面基本上排名靠前的几个城市,像南京、苏州、合肥、厦门、杭州、郑州、成都、长沙、南昌,基本上就在二十个城市之内。房企关注不关注,你看拿地就行了,土地市场就是最好的表现。


3.  榜单说明


克而瑞研究中心在2011-2015年的研究基础之上,继续将研究对象覆盖全国286个地级以上城市,综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、层次分析、 德尔菲法等多种数学工具,并进一步对指标体系进行调整,重点考核购买能力、供求关系等主导市场稳定发展的内生变量,结合GIS空间分析,对房地产市场前景进行定量化研究。

《中国城市房地产市场投资前景排行榜》分析模型



本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究!

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