中期业绩点评｜新城控股：快速发展冲击千亿，拿地规模飞跃式增长

中报点评『九』

业绩保持高速增长，拿地力度前所未有，净负债率首次破百

文／克而瑞研究中心   沈晓玲、朱伟

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销售金额同比大涨75%，年底千亿有望

17年8月新城半年报及时公布，企业业绩继续保持高增长。截至6月底，新城已完成销售额490.87亿元，同比增长75%，业绩增速高于17年1-6月前20房企的60%平均值，并位居前列，处于克而瑞上半年销售金额排行榜16位，较上年同期提升3位。

企业今年的销售目标为850亿元，而上半年新城已完成销售目标的58%，到年底完成目标无虞，下半年冲刺千亿成为企业的主要课题，根据新城16年业绩发布会上公布内容，企业17年有1520亿元的可售货值，全年达到66%的去化即可完成千亿销售，跻身千亿门槛。

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长三角销售占比逾八成，合作模式添力

分区域来看，长三角作为新城根据地的地位不可动摇。17年上半年企业长三角销售业绩占总量的84.2%，较16年占比进一步提升。其中五座长三角城市：杭州、苏州、上海、南京、常州分别占企业上半年销售额的13%、12%、11%、10%、8%，合计占到企业上半年销售额的54%，成为新城业绩增长引擎。

值得一提的是，新城上半年上海销售49.86亿元，而其中单盘新城上坤樾山即为企业贡献42.66亿元，占到新城上海上半年业绩的86%。该盘前为上坤置业所有，而后新城寻求合作开发，占到项目48%的权益，成为其在上海的主力楼盘，增添了企业对合作开发模式的信心，截至6月底，企业的权益销售额为345.43亿元，占到其流量销售额的70%，其中权益比例在80%以下的项目占到在售项目的32%，合作项目已成为新城业绩的重要组成部分。

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新增土地总价接近销售额

伴随着销售的高速增长，新城上半年拿地额也达到历史高峰。通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式截至今年6月底，新城共取得51幅地块，新增土地建面1571万平方米，同比增长471%，新增土地总价为479.5亿元，接近新城上半年的销售额，拿地销售比（新增土地总价/同期销售金额）达到0.98。

从拿地方式来看，新城上半年拿地以招拍挂为主，而通过合作方式也为企业节省了不小的资金成本。截至上半年新增土地中，权益低于80%的地块达到20幅，占新增总地块数的39%。今年上半年企业新增地块权益总价为322亿元，占新增土地总价的67%。

从新增土地分布来看，新城上半年继续重仓长三角，该区域新增土地建面占总建面的60%以上。其他区域中，环渤海和中西部也有一定布局，二者占到新增总建面的37%。但企业在珠三角区域鲜有拿地，而珠三角区域的市场潜力仅次于长三角，是新城全国化战略亟需补齐的短板。从布局城市来看，企业对于二三线城市情有独钟，新增拿地区域中，二线、三线城市几乎各占一半。

二线城市中，企业在合肥、上海、苏州、天津、南京、杭州积极拿地，新增土地总价均在25亿以上，合计总价为221亿元，接近企业上半年拿地总额的一半，考虑到这些热点城市市场普遍向好，未来将对企业业绩形成强有力的支撑。

三线城市中，企业在常州、台州、太原、无锡三地拿地最多，尤其是新城大本营常州，新增土地总价达到44亿元。根据CRIC监测，常州、台州两市商品房市场今年多处于供不应求状态，无论是城市的经济面貌还是市场的短期供求，均对当地的房地产市场形成利好。其次还有廊坊、句容、佛山这类享受大都市圈红利的三线城市，新增土地总价也在10亿以上。整体来看，新城进入的三线城市也具有不少的市场价值。

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 盈利改善，净负债率首次破百

今年上半年，新城控股的盈利得到改善。截至17年6月份，新城毛利率为27.79%，核心净利率为8.14%，处于行业中游水平。可以看到的是，企业的盈利指标自15年以来一直在不断改善，核心净利率从3.97%到8.14%，实现了规模与利润的双增长。

但需要注意的是，新城控股的净负债率已超过警戒线，达到了107%，这与企业15-17年大幅拿地直接相关，尤其在今年，上半年的新增土地总额已接近企业的销售额，高杠杆带来收益改善的同时，也伴随着风险的提升。当然，这也是企业在规模快速上涨时必须经历的阶段。从企业的负债结构来看，企业当前需注意流动性风险，当前企业有现金201亿元，现金短债比为1.3，勉强覆盖短期债务，存在一定偿债压力。长短期债务比为1.6，短期债务占比较高，债务结构仍需优化。此外，一般来讲，大量的债务产生的利息费用也会对企业的经营产生影响，但值得庆幸的是，新城融资能力较强，今年上半年的平均融资成本为6.2%，较低的融资成本也增添了企业高杠杆经营的底气。

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商业出租率达97%，利润可观

新城商业上半年表现不俗，规模持续扩张。截止6月底，新城在建及拟建的吾悦广场达到33座，其中有22座在售，12座在运营。可出租面积为235.93万平方米。新开业吾悦广场2 座，开业的吾悦广场日均客流量达4.34 万人/日，同比增长29%，已开业面积85.87 万平方米，同比增长102%。

盈利方面，截止6月底，新城12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44 亿元，出租率达97.07%，同时吾悦广场销售额达到了111.59亿元，占上半年销售额的23%，商业部分所带来的利润在集团地位举足轻重，并变得愈加重要，企业住宅+商业两条腿走路的模式，开始越来越成熟。

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结　语

整体来看，新城控股17年上半年的表现不俗。规模上持续扩张，盈利能力也在不断改善，鱼和熊掌兼而得之。商业地产业务也做的有声有色，销售收入和运营收入对企业业绩的影响举足轻重，住宅商业双轮驱动策略稳步实施。而在规模的增长中，也不免要付出成长的代价，大幅度的拿地动作使得企业频繁借债，净负债率首次破百，短期存在一定偿债压力，财务紧绷。企业需尤其注意现金流，防控风险。

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