市场月报｜11月供应环比增35%而成交平平，地市亦量升价跌

文／克而瑞研究中心  

11月，楼市供应新增量大幅提升，同、环比分别增加了5%和32%，然而成交面积却环比仅小幅微增3%，且总体依旧维持在低位。一方面，年末将至，房企为了冲刺业绩不得不对“限价”政策做出妥协，积极加强新盘入市；另一方面，三部委再次明确了“房住不炒”的主基调，要坚持调控目标不动摇，力度不放松，成交量持续低位运行也属正常。与楼市相对应的则是土地市场11月份成交持续放量，而成交平均楼板价再次下跌，整体延续10月份量升价跌趋势，低价土地供应是缓解楼市紧张供求关系的根本出路。

供应：环比激增35%，9城新增供应实现翻番

供应方面，11月较上月有了稳步提升，32个重点城市商品住宅新增供应量环比上升35%，同比上升1%；随着三部委再次明确楼市调控政策的连续性和稳定性，“房住不炒”的理念基本已经深入人心。年末将至，许多中小房企为了冲刺业绩不得不对“限价”政策做出妥协，积极加强新盘入市。部分地方政府也在积极推进“合规”项目预售证的审批，以求稳定当地房价，缓解供应紧张等问题。

一线城市供应量全线回升，环比大涨了60%，但整体供应量依旧维持在低位，较去年同期下降了30%；上海新增供应仅5万方，深圳本月供应量达58万平方米，是一线城市中唯一同、环比齐增的城市，且涨幅均超过200%；二、三线城市的总体供应量也稳中有升，环比涨多跌少，宁波11月供应量达到了110万平方米，环比大增675%；其他诸如重庆、南京、西安、海口等二线城市的环比涨幅也均超过了100%；随着年末将至，12月房企也会加快推货节奏，预计12月的新增供应量仍将维持在高位。

成交：环比仅微增3%且同比仍降25%，市场下行趋势明显

11月在新增供应大幅增加基础上，成交量有了小幅回升，32个重点城市成交量为2373万平方米，环比微增3%，同比下降了25%，成交低迷的情况未发生根本改变，北上广三城的同比跌幅均超4成。

一线城市基本处于“偃旗息鼓”的状态，楼市调控的效果正逐步显现，购房者基本是持币观望态度，成交热情并不高涨。11月成交面积环比微增3%，同比下滑42%。其中深圳成交量仅为30万方，已连续3个月下跌；而北京、上海、广州三地的成交量较上月均有了小幅上升，但整体依旧维持在低位，北京的同比跌幅更是达到了60%。

二三线城市环比微增3%，同比减少24%。28个热门城市涨跌参半，下滑罪显著的当属长沙，成交面积同、环比跌幅分别达到了80%和67%；此外，部分城市如青岛、昆明、东莞、合肥整体市场向好，同、环比显著提升。以东莞为例，11月成交量达80万方，环比增长26%，同比大增81%；这主要源于月中东莞发布了《关于调整我市普通住房价格标准的通知》，分三类标准调整普通住房的价格，对房价的严控也刺激了当地的潜在购房需求，因而成交量有所回升。

库存：近六成城市库存环比上升，约四成城市消化周期拉长

由于供应大幅增量而成交平平，11月近六成城市供求比有所上升，广州、深圳、天津、西安等16个城市供求比超过1，而成都、大连等6市供求比不足0.3，尤其是成都供求比仅0.09，市场需求极其旺盛导致一房难求，持续消耗库存。存量方面环比涨跌参半但较上月有所上升，同比继续跌多涨少，海口同比跌幅高达80%，仅合肥、郑州、无锡涨幅较大。

从消化周期来看，近四成城市商品住宅消化周期环比拉长。一线城市仅深圳环比上涨，但北京由于成交持续不振仍高达 22个月。二三线城市中此前消化周期较长的合肥、大连本月环比稍有回落，武汉、杭州消化周期有所回升但仍不足3个月。

成交结构：高档产品全线上扬，北京小户型产品明显回落

从价格段分布来看，中档以及高档产品全线上扬，其中北京涨幅最为明显，中档产品上涨达7个百分点，高档产品上涨8个百分点，其次，上海中档产品也上涨了5个百分点。除此之外，北京低档产品在本月跌幅超24个百分点。整体来看，京、沪、深中低档及以下产品占比均不足10%，成交占比仍处低位，中高档及以上产品占绝对成交主力。

从面积段分布来看，深圳144-200平方米产品有所回升，上涨4个百分点。上海120平方米以下产品出现回落，120平方米以上大户型产品则有所上涨，涨跌幅情况均不超过3个百分点。北京本月成交结构发生改变，90平方米以下以及90-120平方米产品分别回落8个百分点、12个百分点，占比均不足13%；200平方米以上产品成交上涨12个百分点，占比接近总成交量的一半。

土地成交整体量升价跌，部分二线城市土拍市场遇冷显著

11月CRIC监测的300城经营性土地成交1961幅，环比下跌16%；成交建面16496万平方米，环比微涨3.7%，同比下滑2.6%，成交总价3235亿元，环比不升反降16.6%，且同比也下滑9.2%，市场总体量升价跌较为显著；土地成交均价随之持续下降，11月份成交均价1961元/平方米，成为年内最低成交均价，环比下降20%，同比也降低6.8%，11月全国土地市场降温明显，在政策的持续限制下，大量热点城市开发商参与竞拍的积极性下降，地块成交遇冷，同时地块均价的进一步下调也与三四线土地成交占比再度上涨有关，11月份土地成交建筑面积中，三四线城市占比高达84%，一二线城市成交建筑面积分别占比为3%和14%。

溢价率方面，11月土拍土地平均溢价率23.0%，环比下降1.7个百分点，在上个月已经低位运行的基础上再度下降，刷新年内平均溢价率最低值。一线城市本月溢价率降幅最为显著，降至仅6.6%，环比大跌9.5个百分点；二线和三线城市土地溢价率环比均有所回升，回升幅度分别为2.3和2.7个百分点，整体仍然处于低位，二线城市本月平均溢价21.6%，三线城市平均溢价率34.0%。

分能级来看，本月一线及三四线城市成交面积环比均有所提升，三四线城市成交建面占比再度升至84%，二线城市成交面积回落，从成交楼板价来看，仅一线城市本月成交楼板价有所回升，二线、三四线城市均价环比回落，总体来看本月土地市场仍处于明显降温阶段。从用地成交结构来看，一线城市纷纷将重心转移至租赁住宅用地以及保障类住房用地，符合大力发展租赁市场的总体要求。

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本文摘自《2017年11月全国市场简报8P》

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