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【年报点评10】滨江集团:资金充沛可加速扩张

2018-03-22 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

年报系列点评之十

2018年销售目标千亿,2200亿元货值是基础;结算项目减少导致营收下降,但利润率维持较高水平;财务呈现净现金状态,可适当加大杠杆为扩张提速。

克而瑞研究中心  房玲、羊代红

滨江2017年合约销售为615亿元,同比大幅增长68%,2018年企业目标冲击千亿。目前滨江持有货值2200亿元的土地储备,将为其目标的实现提供重要筹码。此外,滨江集团持有资金充足,现金可覆盖全部有息负债,未来企业可以加大杠杆发展项目,为扩张提速;与此同时,也可以进一步拓展业务范围。目前,在热门的长租公寓方面,滨江已成立专门运营的公司,2018年目标实现杭州长租公寓1000套,未来力争成为杭州长租公寓龙头。


销售:合作、代建助力2018年冲千亿

滨江2017年实现合约销售额约615亿元人民币,同比增长68%,合约销售面积195.1万平米,同比增长42%。销售的增长,主要得益于滨江品牌在市场上、尤其是浙江省内颇受认可,其楼盘二手房的溢价率与周边楼盘相比能达到20%甚至更高,因此企业可以输出品牌,通过小股操盘或代建的方式,以更少的资金撬动更多项目的发展,为企业规模增长提速。目前滨江跟融创、旭辉、信达等多家房企都有合作,未来还将持续这样的发展模式,为2018年实现千亿目标做好准备。

滨江销售主要集中在杭州,未来将逐步向外扩张。滨江2017年的的销售中,杭州贡献了79%的份额,其他的来自于浙江省的其他区域,诸如义乌、平湖等城市;此外,在浙江省外,上海的代建项目悦景庄也为企业贡献了一部分销售额。滨江自2015年进入上海以来,通过收购以及代建等方式获得5个项目,未来随着这些项目的入市,上海区域的销售贡献占比将会上升,此前滨江也曾提出2021年上海区域实现销售200亿的目标。除了上海之外,深圳也将是滨江另一个发力点。


投资:收购加速推动全国化扩张

滨江集团2017年在销售规模大幅上涨的同时,土地市场上也表现相对活跃。全年新增土地建面220万平米,同比增长37%,其中新增土地权益建面为108万平米,占比49%。目前滨江拥有土地储备货值2200亿元,这也是滨江2018年实现千亿目标的重要基础。

在拿地方式方面,合作与股权收购成为滨江向全国扩张中的有力武器。自2015年通过股权收购获得上海一旧改项目以来,滨江通过股权收购的方式获取的土地占比加大,2017年招拍挂和收购方式获得土地的占比分别为36%和64%,包括在深圳新增2个城市更新的项目也是通过股权收购的方式获得的。

截至目前,滨江已先后在上海以及深圳获得7个城市更新项目,同时积极参与杭州10%村级留用地的项目合作,未来城市更新也将是滨江的重要突破口。目前城市更新的政策支持力度较大,核心城市土地的稀缺性也决定了未来城市更新的发展空间巨大,很多企业都在加大这方面的发展力度。

2017年滨江集团新增土地主要集中在杭州,占比达47%,此外,浙江省的其他区域如温州、金华等城市也拿下了占总比38%的土地,在浙江省外方面,通过股权收购的方式拿下了深圳龙华区城市更新项目和南方报业大厦城市更新项目2个,占比15%。在城市区域布局方面,滨江目前涉足到浙江省外的城市只有深圳以及上海两个城市。2018年,滨江将会持续关注大湾区、中西部以及京津冀的机会,加速推动全国化布局。


财务:资金充沛可为扩张提速

2017年滨江实现营业收入137.7亿元,同比下降29%,其中来自房产销售收入为131.0亿元,代建代销收入为3.3亿元,其他的则来自租赁及酒店业等业态的收入。2017年滨江的营业收入的下降,主要源于滨江代建项目和小股合作项目的增多,达不到并表条件。

在盈利性指标方面,2017年滨江毛利率,净利率以及归母净利率都维持在较高水平。2017年滨江的毛利率,净利率以及归母净利率分别为30.4%,16.8%和12.4%,较于2016年分别有5个百分点以上的增长。主要来源于随着滨江品牌输出合作力度的上升,滨江近两年代建项目以及合作项目增多,其利润率也随之上涨。

在资本运营方面,滨江现金充沛,融资成本相对较低,未来可以适当增加杠杆,推动进一步的扩张。2017年滨江平均融资成本约为5.05%,处于行业较低水平;资金可完全覆盖有息负债,连续两年处于净现金的状态。目前房企融资环境持续收紧,充足的资金和较低的融资成本对滨江集团再融资更为有利,滨江可进一步运用财务杠杆,加速公司扩张的步伐,也能更好的开展新的业务,比如长租公寓。

在长租公寓方面,目前滨江已正式成立了暖屋(杭州)租赁公司来发展长租公寓的业务,滨江董秘李渊表示2018滨江将实现确保一千套,三年内争取两万套,五年内五万套,十年内十万套公寓目标。未来滨江将利用10%村级留用地的区域优势和开发的自持部分,做一部分面向不同需求(白领、金领、钻石领)的人才房。

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