【年报点评12】远洋集团：新增1613万平方米土储创历年新高

年报系列点评之十二

2017年，远洋实现706亿合同销售额，完成700亿目标，但业绩同比增幅仅40%，还是偏低；新增土地总建面达1613万平方米，平均购置成本为7100元/平方米，规模扩张加快的同时，成本也在变高，未来盈利上升空间有限。

克而瑞研究中心  沈晓玲、冯惠

2017年，远洋实现706亿合同销售额，完成700亿销售目标，但业绩同比增幅仅40%，与同规模房企增速相比，还是偏低；新增土地总建面达1613万平方米，总土地储备达3409万平方米，创历年新高；毛利率上升至25%，核心净利率达9%，均小幅提升，但未来上升空间有限。

销售：业绩增长喜忧参半

2017年，远洋业绩同比增速有所上升，但与TOP30强房企平均增幅相比，还是偏低。2017年，远洋全年实现706亿元合同销售额，就去年中期调整后的700亿目标而言完成率达101%，虽然公司顺利完成目标，但全年业绩同比增幅仅达40%，而根据《2017年度中国房地产企业销售TOP200》来看，TOP30强房企平均增幅达58%，远洋的业绩增速相对较低，主要是因为占比较重的一、二线城市受政府“四限调控”政策影响，业绩增长受到不小阻力。

但从2013-2017年间，远洋的平均售价来看，整体是呈上升的趋势，尤其是2015-2017年期间，由原来的12680元/平方米提升至19014元/平方米，可以看出，2017年，远洋花费更多的精力在产品打造上，全年更多高端产品上线。

从远洋集团的合同销售分区域来看，其中环渤海区域以304亿销售业绩，4成有余的的贡献率位居四大区域榜首，但贡献率相比上一年下降了23个百分点，主要是因为珠三角区域业绩增长明显，贡献率同比上升了19个百分点，金额同比增幅达386%，相比其他三个区域，增速遥遥领先。

另一方面，从城市能级的合同销售占比来看，远洋仍然以一线、二线城市为主，其中，2017年二线城市共实现396亿销售业绩，同比增长113%，贡献率也较上一年增加了19个百分点；一线城市全年完成了263亿的合同销售，贡献率达37%，但同上一年相比，贡献率明显减少了21个百分点，主要因为2017年远洋二线城市可售项目明显增加，且二线城市项目平均售价高达15093元/平方米，较2016年的11291元/平方米平均售价明显上升。

投资：新增土储创历史新高

2017年全年，远洋通过招拍挂、合作开发等方式购入59幅地块及7个成熟项目，购入地块总建面达1613万平方米，权益占比42%，成交总价约1145亿元，平均购置成本为7100元/平方米，创历史新增土储新高。

截止2017年年底，远洋总土地储备达3409万平方米，从区域分布来看，以环渤海区域为主，全国均有布局。截止2017年年底，远洋总土地储备达到3409万平方米，同比增加57%，根据远洋年报公布的总土储明细来看，全国四大区域分布中，环渤海区域以1943万平方米的土储量位居首位，占比57%，同时，该区域也为集团提供了2215万平方米的可售建面。

另一方面，从总土地储备的不同城市能级分布来看，远洋主要以二线城市为主，集团二线城市总土地储备高达1971万平方米，占比56%，权益土地储备为1076万平方米，可售建面为2331万平方米。

财务：盈利能力提升受到考验

在快速扩张的过程中，远洋在盈利能力上还存在一些问题。根据年报公布数据来看，2017年远洋集团各项盈利指标虽有小幅改善，但从整体来看，近几年来，盈利水平提升趋势不是很明显，且与龙头房企之间相比，还有所差距。2017年，远洋的净利率提升至14%，相较于前两年进一步提升，而在营利性指标方面，远洋今年毛利率上升至25%，同比上升3个百分点，核心净利润也同比上升了1个百分点，但相对于同规模房企而言仍然偏低。近两年楼市政策趋严，尤其是在一些核心一、二线城市，由于远洋总土地储备以一、二线城市为主，土地平均购置成本相对较高，盈利能力提升将受到考验，对此，远洋表示以后将降低一线和核心二线城市的投资比例，降低土地成本，并保持较高的销售均价，从而提升盈利水平。

资本运营方面，公司财务风险控制情况相对较好。2014-2016年，远洋集团净负债率下滑趋势明显，但2017年净负债率同比上升18个百分点，主要是远洋新增土地规模扩张加速，对于资金要求提高，因而融资成本较上一年有所上升，但远洋表示，今后还是会保持70%以下的净负债率；而2017年现金短债比下降至2.48，短期还款压力不大，长短债务比为5.10，整体来看，财务风险控制情况较好。同时，远洋还会加大投资型物业规模，获取现金用以改善现金流、降低负债，值得一提的是，2017年，远洋来自物业投资的营业额从上一年的8.86亿元增加至9.77亿元，同比增长10%。

战略：18年长租公寓或达1.4万间

2017年，远洋不仅在房地产开发业务上取得新的进步，在物业投资、物业管理以及其他房地产相关业务方面也取得一定突破。

在物业投资方面， 2017年，远洋共实现9.77亿元营业额，同比增长10%，权益租金占20%，截止2017年年底，公司在运营项目达18个，较上一年增加了8个项目，项目总建面达110万平方米，同比增长32%，平均出租率达91%；

在物业管理方面，远洋表示，将对其扩张速度做出一定控制，希望把业务模型进行整理，就目前来看，公司管理已达4500万平方米，2017年全年共实现9.30亿收入，预计2018年，能够管理6500万平方米，收入达到12亿元，面积达到6500万平方米，并在2020年，达到1亿平方米管理面积；

其他房地产相关业务方面，远洋全年共实现23.52亿营业额，同比增长了20%，其中，公司在长租公寓领寓取得了一定突破，2016年，远洋刚刚成立了自己的长租公寓品牌“邦舍Boonself”，旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓，截止2017年底，已在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等一线及核心二线城市布局，共运营了4300间，而在这次的业绩发布会上企业表示2018年可达到1.4万间的规模。

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