01
“四限”政策
其他
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文／研究员 杨科伟、柏品慧
市场综述
2017年下半年开始市场略有降温
投资热点区域更显著
2015年南京土地市场率先转暖，地价开始步入上行通道。2016年房地产市场开启了长达一年半之久的火爆期，2016年商品住宅成交量一举刷新历史新高，房价更是急速拉升，热点区域、板块房价翻倍上涨，甚至出现一、二手房价格倒挂的局面。2017年下半年以来，南京房地产市场明显降温，反映在数据层面，成交量持续低位运行。诸如江北、江宁等热点区域投资性需求受到严厉打压，调控政策成效显著。2018年以来，新增供应量依旧维持在较低水平，多数项目入市节点延迟到3月底乃至4月份，春节后更是连续3周“断供”。受此影响，楼市成交依旧冷清，2月成交量降至年内低位。
严格“限价”，热点板块一二手房价格倒挂
限贷政策最严苛
受限价政策影响，各区域均有隐形的房价监管红线，河西南最高限价3.5万/平方米，河西中部最高限价4.5万/平方米，南京南站板块精装修最高限价3.5万/平方米，江北最高限价3万/平方米。
限贷政策最为严苛，二套有贷家庭首付比例不低于80%，热点区域、板块更是大幅上调首付比例，无论是首套房、二套房，还是有贷、无贷家庭，首付比例均要求达到80%。因银行信贷额度紧张，多数银行纷纷上调房贷利率，普遍在基准利率基础上上浮10%-20%。
并且，这类热点区域、板块一、二手房价格倒挂，一手房“买到即赚到”。受限签因素影响，2017年市场积压了大量的签约未备案项目，尤以河西中部、河西南这类高房价板块为甚，2018年以来政府逐渐开闸网签，高价盘陆续网签备案。对于限价松绑也并非区域一刀切，更多参考各盘成本、前期以及周边项目。
02
人才落户
对房地产市场利好程度有限
3月初，南京升级人才落户新政，研究生或40岁以下本科生均可落户，局部松绑限购政策。不过，房地产市场利好程度有限，成交量并未显著提升，高房价还是挤出很大一部分购房需求。
03
城市发展
市政发展重点在江北新区和江宁区
南京市政发展规划“政府向北、人民向南”，江北新区获批国家级新区后，便成为南京市政府重点打造区域，但由于市领导频繁更迭，市政建设推进进度不及市场预期。江宁区发展重心在于大学城和产业园，产业类型繁多，不乏汽车制造、软件园等。并且，南京最初的产业发展方向是由城南向北发展，江宁区有着较好的产业基础。
04
热点区域
江北新区核心区市场持续火热
桥北、浦江镇有所降温
江北新区可以划分为四大板块：核心区、浦江镇、桥北和六合。六合区位于江北新区最北部，以六合老城区为核心，并向周边的雄州等板块辐射。江北新区往南有宁和线，连接至马鞍山和县，进而带动和县房地产市场，工业园为甚。
桥北位于南京长江大桥以北片区，项目建设集中度较高，后期市政配套没什么改观性。初期，桥北以天润城、旭日上城、威尼斯水城这类超级大盘为主。现有在售项目仅剩威尼斯水城和金象郎诗红树林，在售房源偏少。其中，金象郎诗红树林是收购海德北岸城五期地块。桥北板块北面便是高新开发区，定位为省级开发区，后期发展规划好于桥北板块，开发商有着较强的进驻意愿。
核心区位于浦口区与江浦县的交界处，地处南京长江大桥与南京长江隧道之间，扬子江隧道通车后，着实拉近了核心区与主城区之间的时空距离，扬子江隧道也是南京最长、车流量最大的隧道，交通出行着实方便。客户结构除了自住型需求之外，前期投资炒作氛围浓厚，不乏大量的投资客。因南京房价过快上涨，后期不乏部分主城区外溢客群。目前，江北核心区医院、学校等市政配套将陆续投入运营，规划利好也将逐步兑现。
桥北、浦江镇前期有利好规划，但尚未落地，市政建设进度相较缓慢，投资性需求甚多，房价涨幅最快，当下住宅售价2.5-3.5万/平方米，项目去化表现不佳。
05
市场预判
量升价稳，刚需购房宜趁早
未来80%供应量为高价“地王”盘是最大风险
展望未来，南京房价运行平稳，成交量还得看供应量，下半年或将供应明显放量，成交量企稳回升。刚需客群能买的还是得尽早买，一旦政策出现松动迹象，或将出现又一轮快速上涨行情。
2015年下半年以来，南京土地市场持续火爆，多区域、板块频出“地王”。目前这些均处施工状态，除了商办项目已经陆续销售外，住宅项目受“限价”影响普遍难拿预售证。当前地王盘已然陷入开盘必亏损的窘境，项目入市节点被迫延迟，企业与政府之间的价格博弈愈演愈烈。
截止目前，南京尚未推售的项目以前期高价地乃至地王盘居多，占比约80%，低价盘剩余量寥寥无几。地王反面案例便是江宁麒麟板块京奥港未来墅，其是南京第一个亏损地王，现已等待其他房企收购，几乎清一色的高价盘对市场需求购买力是极大考验，恐将面临有价无市的风险。
典型项目一：华润国际社区
▶ 项目简介：
地理位置：江北新区中心大道与中央大道交汇处
交通：过江隧道/扬子江隧道；地铁/4、11、13和15号线（规划中）
主力户型：89平方米2房、108平方米2房、129平方米3房和144平方米4房
建筑面积：73万平方米
交房时间：2019年底
上次开盘售价：2.87万/平方米
▶ 项目点评：
项目可谓是江北新区“明星盘”，销售持续火爆，开盘必售罄。一二手房价格严重倒挂，周边二手房毛坯售价3.2万/平方米，一手房精装修售价约2.9万/平方米，买到即赚到。
项目距离扬子江隧道600米，扬子江隧道分两条，一条连接定淮门，开车10分钟可至龙江鼓楼；一条连接扬子江，直达河西，交通出行着实便捷。项目周边规划4、11、13和15号线4条地铁线，设有中央商务区、商务东街两个站点。
周边规划有江北区国际医疗中心、石佛寺鼓楼医院江北分院等多所医院，另有两宗教育用地正处规划中，具体引进的学校尚未确定。项目分三期开发，在售房源仅剩三期3、4、5和6号楼4栋。
客户主要来源于浦口区、浦江镇、鼓楼等区域，拆迁户也占据一定比重。受益于价格优势，鼓楼外溢客户占比较多。前期，客户群体有较大比例的投资客，主要来自于周边城市，限购出台后投资客占比寥寥。人才落户新政施行后，看房的落户人才明显增多。
不过项目户型设计略有瑕疵，所有户型都“偷面积”，赠送设备平台，但由于政府加强管控，设备平台严禁打通，原先的“卖点”便成“瑕疵”。以89平方米2房为例，因设备平台严禁打通，原先的书房空间便略显局促，仅能作为衣帽间使用。
典型项目二: 世茂荣里
▶ 项目简介：
板块：地理位置：浦珠中路与定向河路交汇处
交通：过江隧道/扬子江隧道；地铁/4号线（规划中）
建筑面积：25万平方米
交房时间：2018年底
售价：2.4万/平方米
▶ 项目点评：
项目距离扬子江隧道直线距离约4公里，交通出行便捷。项目赠送7平方米设备平台，经过物业报备，设备平台可以统一改造。得房率较高，达82%。
一二手房价格倒挂，周边二手房售价2.6-2.7万/平方米，一手房售价2.4万/平方米。
客户主要来源于浦口区、鼓楼、江浦等区域。不过，户型设计一梯两户，一栋4个单位，边套客厅朝东、西，并有暗卫。
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