评司论企｜三类房企拿地投资力度较强
导 读
土地市场频现转冷信号，观望情绪浓重之下，哪些企业还在积极囤粮？
◎ 作者 / 沈晓玲、冯惠
克而瑞刚刚发布了《2018年1-10月中国房地产企业新增货值TOP100》，前10月销售百强房企土地投资力度较去年大幅下滑，三成房企10月更是未拿地，整体投资意愿趋于谨慎，这是因为政策调控趋严、土地市场预期不断向下、融资渠道收紧等多方面因素导致。但从单个房企土地投资强度来看，仍有三类房企为保证稳定发展拿地较为积极，部分房企下半年土地投资力度有所提升。
销售百强房企整体土地投资较为谨慎。销售百强房企拿地销售比来看，前10月土地投资力度整体弱于去年。2018年1-10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42，相比2017年0.63的平均水平有着不小的差距。从各梯队房企表现来看，均较去年有所下滑，尤其是TOP30-50强房企，下降幅度较大，地价上涨、融资渠道收紧、政策未有松动是导致下滑的主要原因，未来生存空间进一步遭到挤压。就销售TOP11-20房企而言，尽管拿地销售比较去年下滑显著，但整体高于今年平均值，梯队内竞争也异常激烈，土储的变化很有可能影响全年乃至未来的销售排名。
从单个房企土地投资强度来看，拿地销售比较高的房企基本可以分为三类：第一，冲击千亿房企；第二，销售50强左右房企；第三，总土储资源较少需要积极补仓的房企。
整体来看，冲击千亿房企前10月拿地销售比普遍高于平均水平。据不完全统计，远洋、雅居乐、正荣、金茂等9家房企已正式提出今年将要完成千亿目标，其中远洋、雅居乐、正荣、滨江等均在今年前10月积极储备“粮仓”，整体拿地销售比相对较高，为进军千亿行列做充足准备。另外，中梁地产虽然没有对外表示将要完成千亿销售额，但在土地市场表现较为活跃，2018年1-10月新增土地成交总价达684.0亿元，拿地销售比为0.7，前10月已成功迈入千亿行列。
值得一提的是，中梁、正荣等房企下半年依然保持较强的土地投资力度。2018年下半年，中梁、正荣2家冲击千亿房企拿地销售比分别为0.5、0.7，领先于其余同期同规模房企。其中，正荣集团7-10月土地投资力度均相比上半年有所提升，为完成今年的千亿目标以及未来的销售增长储备“粮仓”。虽然正荣集团下半年依然保持较高的投资热情，但有表示未来投资将更加谨慎。正荣下半年谨慎布局、严控成本的拿地态度已显现，一方面，在布局上，正荣偏向于能级较高的强二线及热点三四线城市，下半年70.1%的新增土地来自武汉、成都、襄阳等中西部强二线城市及能级较高的三四线城市；另一方面，在拿地方式上，公司严控拿地成本，7-10月共获取18宗地块，其中合作开发有16宗。
为扩大规模，企业加大土地投资强度。除去冲击千亿房企而言，销售50强左右的房企拿地销售比也相对较高，以2018年前10月土地投资强度来看，中骏集团、中国中铁、合景泰富的拿地销售比分别为0.9、0.7、0.7，领先于其他房企。其中，中骏集团前10月共新增土地建面869.3万平，成交总价达333.1亿，与1-10月368.3亿的累计合同销售额基本持平，同时2017年拿地销售达1.1，也比其他同期同规模房企强；从企业销售业绩来看，前10月已经完成去年全年合同销售额。
中国中铁、中骏集团、合景泰富下半年的土地投资力度依然维持较高水平。从前10月拿地销售比来看，中骏、中铁、合景泰富下半年土地投资力度依然领先于其他同规模房企。其中，中骏集团在7-10月共获取362.2万平的土储资源，土地成交总价为70.4亿元，拿地销售比达0.6，属行业较高水平。并且中骏对于短期内土地投资情况已表示“把握下半年机会，不仅看利润率和IR的回报”，预计第四季度在土地市场将依旧活跃；而合景泰富通过招拍挂、收并购等方式获取164.8万平新增土地，下半年拿地销售比达0.6，与上半年土地投资力度基本保持一致。由于政策调控不断收紧，未来销售难度逐渐加大，在面对行业集中度不断上升的时代，50强左右房企竞争压力更大，销售业绩排名上下两名之间的差距不大，为保持行业地位或者冲击更高一层梯队，适当加大土地投资强度扩大企业规模是很有必要的。
总土储相对较少促使房企积极补仓。截止2018年上半年底，中梁地产、正商地产等房企总土储资源均不足以支撑企业2.8年的稳定发展，明显低于销售百强房企4.1年的平均去化周期水平，同时这些房企今年销售规模也有不同程度的增长，前10月已经完成去年全年销售业绩，去化表现良好，故企业不得不在通过招拍挂、收并购等方式获取新的土储资源，其2018年1-10月拿地销售比分别0.7、0.5，均超过销售百强房企平均土地投资水平，也比自身2017年全年水平高。
中梁、正商下半年补仓态度依然积极，万科土地投资力度有所提升。以正商地产为例，下半年在郑州、武汉、新郑3个城市能级较高的城市获取了126.3万平土地资源，成交总价达73.0亿元，拿地销售比维持在0.5的水平，高于百强平均水平。另外，万科地产作为销售前三甲的龙头房企之一，截止2018年上半年底总土储货值有1.6万亿，比其余4家销售TOP5强房企拥有的总土储货值都少，为保证企业良好发展，拿地上虽然保持谨慎态度，布局上坚持聚焦核心城市经济圈，但整体土地投资强度还是高于销售百强的平均水平，在下半年更是将土地投资力度提升至0.6。
❖
总的来说，加快回款、谨慎布局是市场下行时期不可忽略的发展助力。目前土地市场频现转冷信号、市场观望情绪浓重的背景下，对于这三类房企而言，在积极补充新的土储资源的同时，积极去化、加快销售回款、保证现金流也是企业的首要任务。这些企业即使为了扩大规模、补仓发展，也不得不在保持较强的土地投资力度的同时，注意降低风险、较少成本。在城市布局上，警惕部分非理性过热城市的市场风险，而在获取方式上，尽量通过收并购、合作开发等低成本的方式获取市场前景依旧看好的城市土储资源。
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
房企频繁出售项目股权为哪般
赴港上市潮，中小房企借道资本做大做强
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |