【中报点评14】万科地产：开发主业稳健经营，多元板块巩固提升

克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬

【销售规模增速较2018年进一步放缓】2019年上半年，万科实现销售金额3340亿元，同比增长9.6%。上海区域实现销售金额1200.1亿元，业绩贡献较高达35.9%。行业调整背景下，部分房企主动调整战略、规模增速放缓。2018年以来，万科的业绩同比增幅较2016、2017年40%和45%的水平有所下降，保持在10%左右。【一二线城市新增投资占比提升】2019年，万科继续保持审慎的土地投资态度，上半年新增土地投资项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米。万科2019年上半年新增投资中，位于一二线城市的建筑面积和权益投资金额占比分别提升9.9和7个百分点至82%和88.4%。【持续稳健经营，盈利能力高于行业平均】上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比提升31.5%；归母净利润118.4亿元，同比增长29.8%。房地产业务毛利率达28.26%（扣除税金及附加），较去年同期提升0.97个百分点，整体盈利能力高于行业平均水平。同时，万科持续保持稳健经营，净负债率和加权平均借贷利率均保持在行业较低水平。【巩固提升基本盘，多元业务板块有质量发展】2019年上半年，在“城乡建设和生活服务商”定位及“收敛聚焦、巩固提升基本盘”战略的基础上，万科多元业务板块实现有质量发展。其中，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%；住宅租赁项目上半年新开业101个，目前已覆盖35个主要城市；万科商业在管项目总建面超过1350万平方米；万纬物流完善冷链布局，进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。

销售业绩：上半年合同金额3340亿元，规模增速稳定在10%左右

万科2019年上半年累计实现销售金额3340亿元，销售面积2150.1万平方米，分别同比增长9.6%和5.6%；销售均价较2018年略有提升，达到15534元/平方米。目前，在行业持续调整的背景下，部分规模房企特别是TOP3龙头房企主动调整战略，规模增速放缓显著。2018年以来，万科的业绩同比增速较其2016、2017年40%和45%的水平有所下降，保持在10%左右。

销售结构：上海区域业绩贡献超1200亿，占比提升6.1个百分点

2019年上半年，万科在41个城市的开发业务销售额位列当地前三。从销售结构来看，上半年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额1200.1亿元，销售金额和销售面积占比分别达到了35.9%和31.1%，较2018年全年有较大提升。北方区域和南方区域的销售金额贡献度则均在20%左右。另外，万科中西部区域2019年上半年实现销售金额737.7亿元，占比也较2018年提升0.6个百分点。

投资：一二线投资占比提升显著，新增土地投资权益达68.6%

2019年，万科继续保持审慎的投资态度，上半年新增土地投资项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米。值得注意的是，虽然2019年上半年万科的新增土地投资规模（建面及权益建面）较去年同期有所回落，但权益投资金额仍同比提升近12.4%至649.8亿元。这主要是由于万科上半年位于一二线城市的投资占比提升，一二线城市的建筑面积和权益投资金额分别提升9.9和7个百分点至82%和88.4%。

2019年，万科继续通过拓展合作开发获取土地储备。但按建筑面积计算，上半年万科的新增土地投资权益达到68.6%，在近年来的新增投资中处于较高水平。土地储备方面，万科截止2019年上半年的在建及规划中土地储备面积达15340.2万平方米（在建项目9867.6万平方米、规划中项目5472.6万平方米），其中权益土储9292.7万平方米。同时万科还是积极参与旧改，上半年末潜在旧改项目的预计权益建筑面积约341.4万平方米。

盈利：房地产业务毛利率28.3%，盈利能力高于行业平均水平

 2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比提升31.5%，其中来自房地产业务的结算收入占比为95.5%。实现归母净利润118.4亿元，同比增长29.8%。上半年，万科房地产业务毛利率达28.26%（扣除税金及附加），较去年同期提升0.97个百分点，整体盈利能力高于行业平均水平。另截止2019年上半年末，万科有近4403.7万平方米的已售资源未结算，合计合同金额约6215.5亿元，将有力支撑其2019年全年的营收规模增长。

负债：持续稳健经营，净负债率、平均借贷利率保持在行业低位

在行业持续调整、企业整体融资环境趋紧的背景下，万科始终保持稳健经营，各项负债指标稳定在行业较低水平。截止2019年上半年末，万科有息负债总额2253.2亿元，较2018年末减少358.9亿元。其中，一年以上的中长期有息负债占比70.4%，现金短债比和长短期债务比分别为2.16和2.38，债务结构较为健康。另外，截止上半年末万科的净负债率和加权平均借贷利率分别为35%和5.8%，均保持在行业较低水平。

多元化：物业、租赁、商业、物流等业务板块有质量发展

多元业务板块方面，继2018年提出“城乡建设和生活服务商”定位以及“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略后，2019年上半年万科除了聚焦巩固地产开发主业外，万科物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块也实现了有质量的增长。

其中，万科物业聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。2019年上半年，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。同时，万科物业积极拓展服务内容，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出了综合性的资产服务计划。

租赁住宅业务上，上半年万科新开业101个租赁住宅项目，总计2.06万间。目前已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市。同时，万科还在部分城市开展万村项目探索以拓展资源获取渠道，截止上半年末万村项目改造已完工约2.4万间。

商业开发与运营板块，截止2019年上半年末万科在管的商业项目总建筑面积超过1350万平方米。期内，印力集团聚焦存量项目，持续优化资产结构，购物中心的整体出租率（不含改造项目）达到近97%。

物流仓储服务方面，万科旗下“万纬物流”经过近四年发展，目前服务客户超过800家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。截止上半年末，万纬物流已进驻44个城市，获取项目127个。值得注意的是，上半年万纬物流完善冷链布局，进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。

数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理

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