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行业透视 | 2020年，“宁波”们成交规模还会继续省内领跑吗？
导 读
相对于房价优势而言，更大的需求基数才是稳定楼市的最可靠因素。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
受益于突出的人口增量优势，加之房价压力相对较低，宁波2019年商品住宅成交规模再创新高，反超杭州，领跑浙江全省。并且这一现象近年来在东部沿海省份也较为常见，如佛山领跑广东、徐州领跑江苏等。但在新冠疫情的影响之下，各城市在人口回流、复工、收入水平等方面均发生了变化，房地产市场也在面临新的挑战，下文我们以宁波为例，对此类城市2020年的房地产市场进行趋势预判。
2019年宁波商品住宅成交量跃居省内首位宁波作为副省级城市，房价水平远低于省会城市杭州（2019年宁波商品住宅销售均价17228元/平方米，较杭州低近四成），但收入水平却基本无异（2019年甬、杭城镇居民人均可支配收入分别为64886、66068元，相差仅1182元），2019年宁波房价收入比仅为10，远低于杭州房价收入比16，即使在东部所有一二线城市中，也只有济南、青岛、天津三城购房压力低于宁波。总体来看，宁波的购房压力在二线城市中处于较低水平。加之近些年宁波产业经济发展较好，并且在人才新政的促进之下，城市人口集聚能力不断增强，2019年常住人口总量已增至854.2万人，同比2018年增量高达34万，购房需求有显著的增加。因此即使在一二线整体大环境不佳的大背景下，2019年依然保持高速增长，商品住宅销售面积达1439万平方米，创下历史新高，并跃居省内首位，较省会杭州成交量高出155万平方米。
2复工进度2020年春节后宁波回流人口同比下跌七成
复工规模不及杭州百度迁徙数据显示，2020年春节后一二线城市迁徙量仅为2019年同期[1]的36%，呈大幅下滑趋势。宁波、杭州排名均相对靠后，其中宁波春节后人口净流入量仅是2019年同期的29%，复工速度慢于绝大部分一二线城市，经济复苏进程相对较慢。至于杭州，虽然春节后人口净流入量同比2019年仅有24%，但相较宁波也面临着更多掣肘，一是杭州疫情管控更为严格；另一方面是杭州2019年同比基数更大，就百度迁徙数据来看，约为宁波市的两倍。
[1] 由于疫情影响，2020年大部分城市复工时间后移，2020年春节后人口迁徙周期按照（正月初五-正月十六）计算，2019年依然按照正常公开前后共一周时间计算（正月初五-正月十一）。
并且自正月下旬以来，杭州很快地采取了一系列保障复产复工的手段，譬如通过“包机包车包专列”这类操作，弥补了复工前两周的劣势，再加上杭州本省经济基础好，发展动能强劲，尤其是对于杭州这类互联网领先的城市，数字经济十分发达，其良好的创新氛围是无可替代。虽然人口回流上暂时失利，但是长期发展来看，还是存在诸多优势的，人口集聚在全国具有领先位置。对比宁波来看，2020年春节以来杭州人口净迁入量约为宁波的1.6倍，总体来看，杭州的复工情况还是好于宁波的。3收入变化
疫情后宁波工资涨幅2.7%
购买力持续提升
复工人数的减少使用工成本有一定程度的增加，51JOB数据显示：2020年4月初宁波平均工资水平达8392元/月，较疫情爆发之前的工资水平上涨2.7%，同时疫情期间商品住宅价格基本持平，这样来看，宁波的购买力仍在继续上行，增幅达2.8%。
4人才政策杭、甬纷纷加码人才政策
助力人口增长，杭州更胜一筹
为了挽回疫情对于城市产业经济的影响，疫情发生之后多城纷纷加码人才新政，提升城市竞争力，以加强人口集聚。早在2月份，杭州就出台了加强人才招引服务的八项举措，涵盖了租房、购房补贴、奖励、举办云招聘、启动创业大赛、推出“人才e卡（码）通”、促进成果转化、加快人才平台落地建设等诸多方面。其中，对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年；新来杭博士后可享受40万元一次性生活补贴，在引人上面可谓“下血本”。不仅如此，杭州对在杭机关和全额事业单位、实习基地实习的海内外大学生和在校高技能人才，每月给予2000元的实习补贴；对应届高学历毕业生发放生活补贴；还加强了博士后的引育，实施博士后倍增计划，每年招收博士后300名以上。4月1日起，最新的人才购房政策已经正式生效，其中对于高层次人才给予优先购房，经认定的A类人才，在杭购买首套住房可免摇号；2、经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才，在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时，按不高于20%的比例优先供应，对高端人才的摇号定向实施宽松政策。宁波虽然也在疫情之后做出了积极响应，但力度明显不及杭州。譬如其组织的云招聘，涉及2000余个岗位，较杭州相对较少。此外，针对解决高校毕业生住房问题，给予本科、技师每月不低于300元、硕士及以上学历每月不低于600元的租房补贴或生活津贴，在租房补贴额度要明显低于杭州。另外，在创新氛围培育以及其他人才服务上面也有所欠缺。
5近期楼市动向3月份杭州量价齐涨
宁波楼市却量价齐跌
步入3月之后，除湖北外的大部分城市生产生活逐渐步入正轨，房地产市场也在逐步恢复之中。CRIC数据显著，3月份杭州商品住宅成交量高达101万平方米，同环比均呈增长之势；成交均价来看，升至35434元/平方米，同比2019年3月增幅高达35%，房地产市场暖意十足、成交量价均有大幅上涨，回暖之势十分显著。相比之下，宁波楼市表现则相对黯淡，3月份商品住宅成交面积为77万平方米，环比2月份是明显回温，但同比2019年同期下降了47%；价格来看，为17193元/平方米，同比2019年同期下降了6%，市场呈现量价齐跌之势，受疫情影响较大，并且从最新数据走势来看，4月份这种量价齐跌的趋势还在延续。
6展望宁波楼市将迎来较大挑战
佛山2020年成交仍有望省内领跑
结合上文分析的人口回流、复工情况、收入变化、人才新政以及近期房地产市场表现等诸多因素，可以看到在疫情之后，宁波购房需求所受影响更大，其房地产市场的“稳定性”不及杭州。其关键原因是杭州在人口吸引上有着先天优势，阿里、网易等互联网巨头深耕于此，加上杭州环境优美，吸引了更多的高学历年轻人，因此在购房需求上自然无需担忧。而在需求不足的情况下，宁波的购买力优势也难以转化为成交，这也在某种程度上印证了需求才是稳定房地产市场的决定性因素。联系最新的成交数据来看，宁波楼市走势不及杭州，已经在3份的成交数据已经体现，并且4月份还在延续这一趋势。尽管购买力的优势还在，但是需求已经受到极大影响，展望2020年全年，我们认为宁波的成交规模很有可能被杭州反超。参照宁波的分析逻辑来看佛山，我们认为在2020年，佛山与广州之间的成交差额会逐渐收窄，但佛山仍然有望继续在广东省领跑。虽然近期广州房价出现小幅下滑、春节后广州人口净流入也远高于佛山，但是在广佛一体化的带动下，两城已经高度融合，巨大的价差下广州需求外溢依旧不可避免。从最新的楼市数据亦可看到，从3月广州、佛山住宅成交量均同比下滑三成左右，但从绝对量上来看，佛山依旧明显高于广州。对于宁波、佛山此类城市而言，城市化的快速发展、相对较低的房价水平是这些城市的优势所在，也是这些城市将外来人口转化为购房需求的主要动力。但是在面临疫情冲击的2020年，在经济增长、城市化发展降速的背景下，相对于房价优势而言，更大的需求基数才是稳定楼市的最可靠因素，因此宁波、佛山等市楼市成交将会在2020年迎来较大波动，而那些集聚了更多外来人口、城市化水平居于省内高位的省会，如3月份率先实现商品住宅成交同比上升的杭州、成都、合肥等市，也将再一次成为房地产市场的中流砥柱。
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