导 读
优秀的财务基本面将助力其未来规模与利润的进一步增长。
近几年新希望地产销售规模增长迅速，其2020年4月披露了其公司债年报，可以看到，新希望近两年在销售规模快速发展的同时，盈利水平与行业平均相当，而其优秀的财务基本面将助力其未来规模与利润的进一步增长。
城市深耕与合作并举
销售规模增长显著
根据克而瑞2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜，新希望2019年全口径销售金额735.9亿元，同比大幅增长142.8%，近6年复合增长超60%。销售的增长，主要得益于新希望的城市深耕策略，城市聚焦和城市区域聚焦并举。在城市聚焦方面，新希望重点关注“新一线，强二线”城市，2019年90%的销售业绩来源于长三角和西南的8个城市；截止2020年3月，新希望地产仅在14个城市有项目，全部为新一线和强二线城市，且南京、佛山、武汉为2019年新进的城市。在城市区域聚焦方面，新希望新进城市后将快速布局3-4个以上的项目，同时，每一个新进城市，都会选择一个核心区域深度发展，以杭州为例，2018年新希望进入杭州，当年快速布局5个项目，全部都在萧山，2019年实现了单个城市200亿的销售。
此外，销售的增长还得益于新希望近几年不断加大与其他企业的合作。新希望地产与万科、碧桂园、融创等龙头房企，均建立了长期的合作关系，通过多元合作拿地从而实现风险分散。2019年新希望的股东权益占比为57.5%，同比下降了10.9个百分点，通过合作开发，在降低拿地风险的同时，也促进新希望销售规模实现较大的飞跃。
盈利与行业平均相当
聚焦中高端单价提高助力营收增长
相较于规模的增长速度，2019年新希望的报表收入、利润增长相对则没那么快。2019年新希望营业收入同比增长19.8%至182.58亿元，增幅放缓，其中来自物业销售的收入达到171.6亿元，主业占比94%。毛利润50.09亿元，同比增长18.2%。报表收入、利润增速放缓一方面因开发周期性原因所致，2019年结转的项目多为2017年及以前开盘销售；另一方面与行业趋同，新希望近几年加大合作比例，非并表项目增加，这部分项目营收归入合联营企业收益，2019年新希望合联营企业投资收益5.07亿元，同比增长220.5%。 从盈利水平来看，新希望2019年毛利率27.4%，同比微降0.4个百分点；净利率13.5%同比下降0.5个百分点，归母净利率下降3.3个百分点至8.6%，主要由于加大合作开发股权下降所致。 此外，新希望致力于产品的升级，从2014年起专注“中高端”住宅产品，孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系。2019年推出的高端改善产品“锦麟系”在全国落地数十个项目，这使得新希望2019年全国平均单价高达20600元/平方米。未来将促进新希望营收又上新台阶。
财务基本面优秀
净负债率持续下降优于行业平均
规模的快速增长，与新希望优秀的融资能力也是息息相关。自2017年开始新希望地产在公开市场的融资规模持续增长，并保持在5%左右的公开市场融资成本，2019年新希望获批发行17亿元公司债，首期发行票面利率为4.85%，属于行业较低水平。此外，2020年3月31日“长江楚越-新希望半岛科技园资产支持专项计划”成功发行7.1亿元，优先级利率4.3%，创2017年以来民营房企同类产品最低发行利率。 与此同时，新希望2019年获银行综合授信额度323.80亿元，期末仍有156.43亿元未使用，保证了未来充足的融资空间。
得益于优秀的融资能力，新希望融资现金流入稳定，加上2019年新希望销售回款率超过90%，使得现金保有量同比增长10.1%至130.20亿元。债务结构也持续维持行业优秀水平，现金短债比2.04，长短债比4.03，现金覆盖短债2倍以上，短期内偿债风险较小。 净负债率同比下降12.17个百分点至74.46%，优于行业平均水平，净负债率的下降主要得益于债务结构的持续改善，以及总权益的增加，而权益的增长一方面来自企业实现未分配利润（含盈余公积）的积累，另一方面源于2019年股东增资及少数合作股东等权益性资金投入，总权益同比上升53.8%至256.19亿元。
总的来看，新希望2019年销售规模实现飞速增长，行业排名进入全国50强，主要得益于其城市聚焦以及区域聚焦的深耕战略。在规模实现较大增长的同时，新希望盈利实现与行业平均水平相当，且财务基本面保持良好。未来，随着投资布局的深入以及产品品质的提升，也将助力规模和利润的进一步增长。
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十年发布房企销售排行榜 |
龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。