导 读
6月3日，最后一家未上市TOP30房企祥生控股向港交所正式递交了招股说明书，向资本市场发起冲击。
深耕核心三四线。根据CRIC数据，2015年祥生全年销售额刚过百亿为109亿元，规模相对较小。2015年底中央提出去库存政策，而后三四线市场持续走热，祥生着机积极扩大三四线市场布局，尤其是以浙江省为中心的长三角区域，借势三四线市场的热潮实现由2015年的109亿元到2018年底1029亿元的规模跨越，以111.3%的年高复合增长率三年突破千亿。跨入千亿后更关注提质增效。步入千亿后的祥生开始调整策略，在2019年初提出推进地产开发与小镇运营“双轮驱动”闭环，持续完善“1+1+X”投资战略以及以规模和品质双优为新目标的全新策略，在新的策略指导下，企业的业绩增速开始更趋稳健，行业排名依旧保持在了28名。
土储满足2年左右发展，城市能级仍有提升空间。截止2020年3月31日，祥生在全国43个城市共拥有195个项目，权益总土储建筑面积达到2304.5万平方米，按照目前的节奏来看，可以满足企业2年左右的开发运营所需，未来仍有提升空间；另外在城市能级方面，祥生控股总土储中一线城市占比约1.4%，皆位于上海，二线城市占比约20.3%，主要位于杭州、呼和浩特以及济南，三四线城市占比约78.3%，多数位于长三角区域的绍兴、台州、湖州以及宣城等地。目前在新的投资策略指导下，企业正在持续提升城市能级,根据CRIC监测数据，2020年以来企业新增土储中一二线城市建面占比高达到54.1%。立足“1+1+X”扩张策略，土储布局半数位于浙江。根据招股书披露，祥生自2016年开始采取“1+1+X”扩张策略，即立足浙江+泛长三角城市+其他重点潜力城市，也正是得益于这一战略，企业实现了业绩的快速增长。截止至2020年3月31日，企业73.4%的土储均位于长三角区域，其中浙江省占比达到了50.2%。
高业绩增速带动营收持续高速增长，盈利能力持续改善。根据招股书披露数据，2019年祥生控股实现营业收入355.2元，同比再度增长超过100%，从2017年至2019年祥生营收复合增长率高达137.6%，并且由于房地产行业结转的滞后，未来企业营收仍有高增长空间。伴随着营收的高速增长，企业的盈利能力也在持续改善，毛利率由2017年的13.2%上升至2019年的23.9%，但仍低于TOP30平均的28.8%，未来随着企业运营能力的持续提升，毛利率仍有提升空间。净利率方面早期由于企业快速扩张导致销售管理等费用大幅提升，净利率出现负值，但是目前集团费率管控能力持续提升，截止至2019年企业净利率已提升至9.0%，位居近一年内IPO的房企中游水平。
现金短债比升至0.60，长短债比升至1.48。截止至2019年底，祥生控股短期债务总额共115.1亿元，手握现金69.6亿元，现金短债比0.60，已连续三年改善。长债总额170.2亿元，长短债比升至1.48，同比大幅度优化债务结构。假如企业上市成功，现金短债比指标均会有明显改善。上市可帮助房企降低净负债率。像大多数扩张型房企一样，业绩的高增长往往都伴随着较高的债务比率，截止至2019年底，祥生地产净负债率达360.9%，企业净负债率已经取得持续下降。参考其他一年内IPO的房企来看，上市前企业净负债率较高是常见的行业现象，祥生又属于扩张期，后期随着上市扩大股本同时帮助企业融资获取现金，净负债率将有机会降至行业平均水平。总体来说，尽管销售增速有所放缓，但是在规模和品质双优的新目标指导下，企业的运营能力正在不断提升，双轮驱动策略为企业带来了新的业绩增长点，并且特色小镇模式获取土地上也有明显的价格优势，截至2020年3月31日，祥生已获取十幅用于祥生小镇模式下的项目开发土地，应占总建筑面积达134.6万平方米，占企业总土地储备约5.8%。投资方面持续完善“1+1+X”的战略布局，立足浙江辐射泛长三角区域，新增宁波、合肥等二线城市土储提升城市能级。盈利能力在持续改善，未来仍有优化空间。债务方面仍在经历扩张阵痛，但通过不断增长的结转利润已有改善，与已上市的房企相比略有劣势，但若成功上市，得到资本补充后债务水平将有好转，融资渠道也将得到拓宽，融资利率有望下降。排版丨CiCi
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龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。