评司论企 | 融创中国逐步成型的文旅版图

导 读 

近日，融创在嘉兴海盐落子第十二座文旅城，并且去年新签约的第十一座中原文旅城也实现顺利开工，文旅版图正有序推进。

◎  文 / 沈晓玲、万任澄

 

01

高起点布局文旅板块，
成立文旅公司独立运营

2017年7月19日，融创与大连万达商业订立协议书，以总代价438.4亿人民币收购万达商管持有的十三个文化旅游项目的项目公司91%股权，其中包含10座文旅城，融创通过特有的收并购方式迈入文旅板块，并实现高起点布局。次年8月，融创文旅集团正式成立，并与地产集团区分，独立负责文旅业务运营。同年十月，融创又以62.8亿元收购万达文旅城项目的设计、管理及规划公司，收获了一只规模近5000人、架构完整、经营丰富的文旅团队，并成立融创文旅设计院、文旅建设事业部，文旅集团组织架构逐步完善。19年，融创再度斥资约153亿收购环球世纪、时代环球各51%股权，一跃成为会展类项目最大的持有及运营商，文旅板块再添新业态。截至2020年6月，融创文旅已在国内布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇、8个会议会展中心，涵盖49个乐园、48个商业、近150家高端酒店。

02

定位中国家庭欢乐供应商，
主打三大文旅类型

作为融创多元化布局的重要板块，融创文旅主要由文旅城、度假区、文旅小镇三大类型构成。文旅城定位于“身边的目的地”，主打一站式吃住娱购游的生活体验。度假区集中布局在自然资源丰富、气候条件优越的区域和城市，如海南、西双版纳、桂林等地，以景观资源作为主要卖点。文旅小镇则是为了满足人们向往宁静生活的需求，选址多集中在远离都市的远郊，主打田园生活，集文化、运动、康养、农牧为一体。

03

以文旅城为主要发力点，

打造“3+N”种业态模式

选址一二线核心城市，文旅城是融创的主要发力点。选址方面，文旅城主要布局在国内人口基数大、长期基本面向好一二线核心城市，如济南、广州、青岛等地。业态方面，除主题乐园、商业、酒店三大基本业态外，依据不同的区域特点，再以雪世界、海世界、电影世界等八种主题业态进行动态组合，形成“3+N”种业态搭配模式，项目体量多在150万方之上，截至2019年底已有八座文旅城开业运营。

04

文旅营收虽逐步增长，
尚处于培育阶段

2019年，融创文旅板块实现营业收入28.5亿，较去年同期上升41%，其中，广州、无锡、昆明三大文旅城顺利开业。根据企业2019年业绩推介材料，广州、无锡文旅城开业半年分别实现收入4.8亿、3.2亿，融创茂出租率均达到100%，其中广州雪世界日均客流超2700人次，基本实现满载运营，无锡水世界最高单日客流突破1.2万人次。虽然文旅板块的营收逐步增长，部分乐园的经营态势向好，但与千亿营收的地产开发业务相比，19年文旅板块营收占比仅为1.7%，尚处于起步阶段。

05

文旅+地产形成良性互动，
住宅热销缓解资金纾困

2015-2019年，融创固定资产由不到1亿元迅速增至701亿元，投资物业也增至268亿元，文旅高投入、长回报的特性使得较多资产沉淀其中。

文旅+地产开发同步进行，配套住宅销售大大缓解资金压力。由于文旅项目处于一二线核心城市，人口基本面向好，且居住于周边即可享受一站式吃住娱购游的生活体验，丰富的业态对于潜在购房群体具备较大吸引力。因此，通常在文旅城开业之前，融创会先开发部分配套住宅进行销售，实现文旅+地产开发同步进行，住宅销售的回款再投入到文旅开发之中，缓解现金流压力。根据《2019年单项目销售排行榜TOP100》，融创济南、重庆、昆明三大文旅城项目进入榜单前十，销售均破百亿，其中济南文旅城更是以134.5亿元摘得桂冠，其中济南、重庆文旅城未开业即已实现热销，为后续文旅投入提供有力支持。

整体上看，融创凭借强大的资金实力，通过收并购方式在短时间内迅速成为国内文文旅板块领先企业，19年三大文旅城顺利开业且经营态势良好，文旅版图逐步成型。虽然新开业文旅进展顺利，但后续的持续运营以及每年贡献稳定的产出才是文旅板块的最大考验。融创虽在文旅项目上拥有多种业态的组合搭配，有利于与其他主题乐园形成差异化，但纵观国内外能够长期盈利的主题公园，标志性IP的打造以及具有吸引力的内容最为核心，融创在这方面还有待提高，从规模领先到盈利能力领先，融创还有较长的路要走。

排版丨CiCi

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合！

▼更多评司论企▼

克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 专注地产行业研究和企业探索 连续十年发布房企销售排行榜

龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。