6月房地产销售榜单解读会议——克而瑞研究&东方证券

6月30日，克而瑞研究中心发布了《2020年1-6月中国房地产企业销售TOP200排行榜》。榜单发布后，克而瑞研究中心总经理林波与东方证券地产分析师房诚琦共同交流了上半年房企最新动态。

以下为克而瑞研究林波总核心观点及问答内容。

01
核心要点

1.6月百强销售增长明显超出市场预期。百强全口径增长13.8%，权益增长13.4%，相比5月份的12.2%进一步扩大。 

2.权益销售的集中度方面，前三强在提升，TOP4-10在下跌，下跌比较大的是50强之后。 

3.TOP100的累计销售情况，有半数业绩低于去年同期，有5家跌幅超过20%。重点40家房企中，19家同比下跌，跌幅比较大有绿地、新城、首创、华夏幸福等；21家同比转正，禹洲、绿城、金茂、花样年等增长20%以上。 

4.销售目标整体完成度基本正常，往年一般上下半年销售比是4：6，今年上半年发布目标的房企有一半已经达到了40%以上的完成度。 

5.土地市场方面，6月量跌价升，300城楼板价环比增长9%，同比增长6%，厦门、宁波出现单价地王。 

6.下半年，市场的分化和复苏还将延续，避险投资需求蔓延到首置首改的需求，部分城市可能会量价齐升，但有些三四线城市不排除量价齐跌的可能性。 

7.政策面上没有太多看点和预期。

02
6月房地产销售榜单解读

6月百强销售增长明显，超出市场预期。百强全口径增长13.8%，权益增长13.4%，相比5月份的12.2%进一步扩大。去年6月份同期的基数也比较高，但今年确实超出此前的预期，这与企业加大推盘量和促销有关。 

十强门槛提升到912亿，同比上升7%，但20强和100强都下跌10%以上。

集中度分化更明显，权益销售的集中度，前三强在提升，TOP4-10在下跌，而下跌比较大的是50强之后。TOP100内部分化提升，有的企业在上升，有的企业在萎缩。 

TOP100的累计销售情况，有半数业绩低于去年同期，有5家跌幅超过20%。重点40家房企中，19家同比下跌，跌幅比较大有绿地、新城、首创、华夏幸福等；21家同比转正，禹洲、绿城、金茂、花样年等增长20%以上。 

只看6月份，分化更大，有13家企业单月下跌，华夏、首创、远洋、蓝光等下降20%以上，而恒大、宝龙、金地、绿城、花样年等增幅50%以上。 

销售目标整体完成度还算正常，往年一般上下半年销售比是4：6，今年上半年发布目标的房企有一半达到了40%以上的完成度。

今年市场情况从3月份开始持续回升，市场分化比较明显。3、4月份最先爆发的需求是投资和改善需求，上海深圳都是高端热销；5、6月份受高端市场煽动，逐渐带动刚需入市，南京、杭州出现万人抢，上海等地刚需盘销售也有复苏；6月供应创新高，28个重点城市供应同比持平，环比大幅增长21%，增长比较大的城市如广州、南京、福州环比40%以上，但上海供应下滑了。28个城市销售同比降幅扩大至4%，与龙头销售增长背离，背后原因是龙头促销积极，城市内部分化也比较明显。

一线城市，北京成交环比同比都下降，上海环比走低同比增长。

二线城市，重庆同比复苏弱于其他二线，下跌13%，武汉下跌30%，无锡、宁波、大连下跌20%以上。但杭州单月增长50%，成都单月增长35%，南京增长30%。

三四线城市，徐州单月成交全国前十。总体来说特别热的城市屈指可数，即使成交大的城市，也没有出现涨价。

土地市场6月量跌价升，300城楼板价环比增长9%，同比增长6%，厦门、宁波出现单价地王。一线拍卖量主要靠上海推动，单月243万方，增长373%，总体上升52%。二线6月份缩量，武汉、成都跌幅比较大，总体下跌26%。三四线基本持平。

下半年市场的分化和复苏还将延续，避险投资需求蔓延到首置首改的需求，部分城市可能会量价齐升。但有些三四线城市不排除量价齐跌的可能性。 

下半年房企也会分化，前50强可能还会增长，50强之后可能有压力。

政策面上没有太多看点和预期。

03
问答交流环节

Q1

6月份有些企业增长特别快，原因是什么？下半年还能延续吗？促销情况如何？ 

城市分化的逻辑是怎样的？ 

A：从城市选择、产品力、营销力度几方面综合来看，金茂和金地确实比较契合今年市场复苏的趋势。这两家供货比较平稳，业绩持续性还是可以保证的。这两家促销力度也属于正常，降价力度并不大，比一些三四线城市的房企好。 总体来看，居住环境有了很大的改善，未来还是看人口增量和购买力，主要集中在一线和强二线城市，多数的三四线城市没有人口和购买力。 城市分化影响房企分化，比较看好长三角地区，布局这些区域的房企，规模扩张比较有保障。Q2

今年限价有没有放松？会不会和促销对冲？

A：今年上海放松了限价很多，但不是涨价去库存，而是给房企松绑，保证市场的成交量。南京、杭州有些项目限价还是比较严格，受到上海的影响，未来可能也会有所放松。为什么房价没有明显上涨，主要是城市内部也是结构性上涨，外围的项目还是降价跑量，形成了对冲。二手房也是这样，学区房在涨，非学区在往下掉。

Q3

上半年销售超预期是因为投资和高端需求，下半年会不会退出，进而影响整体销售？城市分化会不会反过来影响优秀城市的表现？

A：房价上涨才会引发跟风，今年价格应该不会大幅上涨，一线需求基础还是比较大，需求比较稳定，但应该不会蔓延到三四线城市。 可能会对价格有影响，但是对量的影响不大，特别是中高端项目，更多取决于自身的供应量。Q4

精装修的趋势如何？

A：精装修比例这几年上升既有政策推动原因，也有限价政策影响，但受交付纠纷的影响，短期精装修的比例不会特别放大，如果不能在装修上赚钱，有些房企可能就会毛坯交付了。

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