疫情冲击下的房地产行业变机——中国商会&易居丁祖昱
何时能全面复工？楼市的政策调控将有何变化？房地产市场、土地市场将走向何方？非住宅领域面临怎样的困境？房企短期和长期的战略关注点是什么？
3月4日，易居企业集团首席执行官丁祖昱，参与中华房地产投资开发商会（CREDIA）“金石”直播，与大众分享了“疫情冲击下的中国房地产行业的变局和未来的机遇”， 以下是精彩观点与实录。
易居企业集团首席执行官
大家好，今天我和大家一起来聊一下疫情冲击下的中国房地产行业的变局和未来的机遇。最近这段时间大家对中国房地产方方面面都很关心，我也把大家关心的这些内容，整理了很多个方向。今天我想从具体的一个个点和大家一起交流。
”
1. 第一个条件，交易，或者说是销售的正常化。我们要看到售楼处正常开业、中介门店正常开业。一手房和二手房开始正常交易；
2. 第二个条件，整个工地的正常化，工地开始施工；
3. 第三个条件，土地转让正常化。
如果这三个条件都具备基本可以判断，房地产进入到了正常复工的阶段。这三个条件目前到底具备了没有？
首先我们看看售楼处的开放情况。易居的1000多个售楼处目前正常运营的大概有2/3。这2/3的售楼处当中，完全正常运营的大概占70%。还有30%是需要预约的。剩下的大概1/3的售楼处目前还没有正常的恢复营业，其中有一部分是通过值班的方式，解决客户的一些问题；还有一部分依旧彻底关闭。
目前彻底关闭的城市只剩两个了，我指的是大城市，一个是武汉，另外一个是西安。西安的防疫特别严，到目前为止售楼处一个都不许开业。也有很多城市售楼处是完全开放，比如说昆明在两三周前售楼处都允许开业了。另外同处广东省的广州和深圳两个城市，广州就松很多，深圳对于售楼处开放的管控就严。所以实际上，目前售楼处的开放是和当地地方政府密切相关的。当然最近一两周，看到越来越多的售楼处开放了。
其次我们看看工地的复工情况。从最近一两周看到的情况，农民工陆续进场。有很多的工地也被允许有条件的复工了，当然有条件复工是指一部分城市、一部分的工地。即使目前同意开工的一些项目，整个工地上面到场的施工人员不足1/3。
所以目前工地的复工情况可能比售楼处差一些，即使已经被允许开工的工地，也是部分复工。目前可以确保的是一些重点工程的复工，一般的住宅、商业的工程肯定不属于重点工程。所以我判断工地的复工可能还要再有一两周的时间，才会进入到相对正常的阶段。
最后我们看看土地的交易。土地市场实际各地差异是蛮大的，有一半城市土地在节后已经正常开始交易，另外一半的城市把交易延后了。所以我们看到二月份的整个土地交易比往年大概下降了2/3。从目前情况来看，土地交易受到两个方面影响。一方面是本身城市对复工的一些延后影响，土地交易也因此往后推延；另一方面，也是由于疫情对整体房地产的影响，房企目前对拿地比较谨慎。因为房企拿地非常谨慎，所以实际上很多的土地其实不是因为城市不能交易，而是即使挂出来也没房企竞价。所以这个情况是造成目前部分城市的土地市场没有进入到正常阶段的很重要的一个原因。
当然随着疫情的逐步缓解，除湖北省外，特别是除武汉市外，各地的疫情的逐步缓解。整体房地产的复工也在向好的方向在发展，我个人判断，整个三月份是房地产全面复工的一个月！
第一，是对交易有利的一些政策。包括对于原有的限制性政策的一些放宽。倒不一定是出台一些成文的政策来放松原有的限制性政策，有的实际在执行过程当中已经是有条件放松了。包括限购、限贷，也包括一部分城市在限价方面有所放松。
第二，是和土地交易有关的一些政策。采用比较多的宽松政策主要就是土地款的支付的延期、分期等等。这让开发企业拿地在资金上面压力相对来说小一些。
第三，是公积金方面政策。也有好几个省市，出台了和公积金相关的政策。适当的降低了首套房的首付的比例、适当的把整个按揭利率做一些微调。从目前情况来看，对于首套房无论是公积金还是按揭都有所支持。我认为这是未来的一个大的趋势。
还有一些，相关的政策可能牵涉到方方面面，包括和销售有关的、售楼处开放有关的、和工地开放有关的，这些政策各地也在零星的出台。
总的来讲，目前出台的都是对房地产市场有利的政策。但是所谓的重大利好并没有等到，两周前央行专门重新强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，重新再强调“房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期”的中央对房地产的整体调控的大基调，我认为这点是不会改变的。所以大家也没有必要去奢望房地产政策出现了180度的转向，从原先的严控到全面放松，这个很难出现。
我觉得有条件地适当的放宽是有可能的。我认为在限购、限价、限贷这三方面的都可以有条件的放松一些。接下去一段时间，可能还会有一些政策出台，但中央层面我个人认为不大会有成文的一些政策会出台。另外，税收方面目前也统一部署，很难有直接和房地产相关的一些优惠的税收政策出台。
这里我一并解释一下，实际上我们统计的是房企的签约数字。房企签约数字当中很大一部分都来自于一月份的大定然后转签约的留存量。很多客户在春节前付完定金之后，只签署了订购合同。大定转签约的量实际上在一月份是不足的，很多的大定都在二月份才逐步的转签约。所以我们在二月份看到的大多数签约，我认为都是从一月份转过来的。要在二月份完成认购和签约全过程的总量实际上是不多的。
同理，三月份可能会比大家想象当中更差一些，最后排行榜出来，大定转成签约的量可能会比大家想象当中更差一些，因为二月份的认购相对来说就更差一些了。特别是二月份的上半月，基本上售楼处停摆。上半月即使有一些网上销售，但是线下的认购还是暂停的，因为线下售楼处都没开放，他没有办法去签订定金合同。所以实际上整个二月份的认购的量，要比一月份和去年同期下降不少。但是这一点没有在统计数据当中体现出来，也没有在销售排行榜体现出来，会在接下去三月份的签约数据当中体现。
当然，三月份随着售楼处的开放，认购的量也会逐步的回升，但是从认购到转签约是需要一个时间周期的。从量上来讲，今年整个三月份的销售的压力，目前来看还是比较大的。当然随着三月份售楼处开放数量越来越多，整个的认购的情况我个人判断也是会越来越好。
对于四月份，整体情况会比三月份有比较大的一个改观。或者这样讲，整个二季度房地产的销售，会比一季度有一个明显的改观，但是马上要在三月份看出改观，我认为还是有困难、有难度的。
随着线下售楼处开放的情况越来越好之后，现在目前的状况是线上和线下，形成了一个非常好的战略补充，所以目前的销售模式也变成了线上加线下。然后接下来案场加渠道的内外场互补也会逐步的出现。当然最近这段时间，由于二手房的交易恢复速度更慢一些，中介门店的开放的情况比售楼处的开放情况更差一些，所以渠道方面还是部分的恢复。我想是也要在整个三月份。逐步，或者说是全面的恢复的过程，所以大家没必要对三月份的销售数据做特别乐观的判断，但是可以对三月份整体市场慢慢走向正常报一个预期。我们希望在二季度整体市场能够开始恢复正常。
当然所有的前提都是在于整体疫情按照现在的态势受到了非常好的一个控制，然后未来新增的数量会越来越少，更多的城市出现长期的零新增。当然现在另外一个挑战其实不是来自于中国的新增病例，而是来自于全球新增病例的输入挑战。从目前情况来看，这是下一步对我们说更大的挑战。最近北京、上海、深圳，我们都看到了海外输入病例的数字的增加。会不会形成接下来的第二次的疫情上的一个反复？这还有待于观察。当然我们希望这些反复对房地产，对于各行各业的影响都能够尽量得以控制。
所以我刚刚讲的这些前提都是基于整体疫情得到比较好的控制下面，三月份市场会逐步的恢复，然后二季度会有全面的回复。
当然，对于全年的这样的一个交易额的判断，大家很多人在也会问，到底会影响多少？年初在丁祖昱评楼市的会议上面我讲过， 2020年的整体住宅的销售很难再突破2019年的高点。所以当时的判断是成交量上要微跌一些，成交金额最多也就是持平。现在，由于二月份整个的成交量下降的非常的多，再加上三月份也会受到相应的一些影响，所以我认为现在的下跌的幅度，成交环节应该在5%到10%左右；金额下跌的幅度可能也会在5%左右。
另外，我们有一个共识就是整个的需求是被延后，但不会因为疫情而消失。我个人认为，从目前情况来看，至少对短期的中国房地产来说。不会说马上需求全部消失掉了，但是中长期如果经济受到重创的话，可能一些需求会受到影响。但从目前情况来看，至少我是没有得出经济受到重创的结论。所以我还是认为，目前房地产的需求是被有限期的延后了，并不会消失。
所以应该讲，2020年的总量会比原先的预测稍微再下降一些。但是没有必要太过于悲观，我觉得下降个5%到10%还是可以回到2018年的量级上面。2018年的量级也在15万亿的，所以中国的商品房的总销售额今年还是相对来说是一个高位。
对于全年的土地市场，我也认为可能比原先的压力要大一些。因为总的来讲，这次疫情对于更多的房地产企业来说，想到的更多的是控制现金流、管理好现金流。管理好现金流中最核心的就是减少投资，就是不拿地。对于房地产企业来讲，不拿地基本上就把最大的现金流消耗控制住了。所以去年土地市场整体土地成交量下跌了10%，我觉得今年可能还会继续，所以地方政府也要做好相关的准备，今年继续还是土地交易的小年。
当然也要一分为二地来看，对于一线和强二线城市的土地市场来说，我倒是觉得今年可能反而是一个比较好的年份。因为大家也看到了，一线城市和强二线城市的各方面的资源，包括医疗资源、教育资源、相关的产业资源都是比较丰富的，疫情反而会使得未来的城市化更加集中。所以这解释了为什么在节后北京和上海的一些土地都如期交易，而且上海出现300亿地王，都说明了投资者、开发商比较看好一线城市的土地。
所以一分为二的来看待问题的话，可能今年的土地市场会出现更多的分化。对于三四线城市来说，我觉得今年的挑战可能会更大一些，这是关于土地市场的相关情况。
可能是商办的压力是最大的。今年商场，商业房地产，受到挑战，很多的业态基本上全军覆没。可能相当长的时间，教育、培训、儿童整个的恢复会非常漫长。我觉得这一些业态要开始重新思考未来的新的模式，这些业态又是最近几年很多的商业房地产当中特别依赖的。怎么办？这些业态消失之后，可能会影响10%甚至以上的商业面积，可租面积用什么东西去填？
在十年前，由于电商的冲击，我们看到很多商场里面的业态发生了天翻地覆的变化。从偏重于零售业态，转成了偏重于体验业态，差不多用了5到10年的时间。现在，受到这次疫情的影响，我认为业态继续会受到一次比较大的调整。所以今年商业方面受到影响会特别特别大，不是一两个月的租金的损失，我认为至少要做好25%以上租金损失的相关准备。少25%的租金，对商业房地产来说真的是非常非常大的影响。
办公市场今年是重创。首先，由于疫情影响，本次的复工速度放缓了，而且是大大放缓。另外，对于很多中小企业来讲，现在复工的难度也非常大，很多企业也面临着调整、甚至倒闭的风险。对于很多服务类的中小企业来讲，收缩办公面积；甚至远程办公、居家办公效果也不错，所以可能接下来正常的写字楼租赁会受到比较大的一个冲击。再加上最近几年，特别是未来三年，整个写字楼的供应大幅度增加，所以对于写字楼市场来说，会延续过去几年的租金和出租率双降的情况。今年租金和出租率双降已成定局，可能会更差一些，会不会探底，难说。
而且这一重创并不是说北上广深能够规避掉，我觉得北上广深的写字楼市场也同样会受到影响。去年北京、上海、深圳的写字楼也是双降，今年我认为双降的局面还会继续延续。一线城市受到影响，二线城市更是难以幸免，所以今年我相对来说是比较悲观的，对于商办来看。
对于长租公寓来说，今年我认为会进入到恢复期。原因是很多年轻人对选择租赁这一块还是非常接受，但是从这次疫情情况来看，对于租赁市场影响也是比较大的。至少要影响一个半月的租金。对于所有的长租公寓的企业来讲，一个半月的租金对他们的影响非常大。长租公寓本来就需要比较高的出租率和相对比较稳定的租金才能保证在一个生存线上下挣扎。当然长租公寓市场还有待于看政府给予的一些优惠政策，看看国有企业能不能给予一些租金减免？但是光靠这一块，肯定对于企业来讲还是不够的，所以今年长租公寓市场也会受到很大的影响。
对于文旅地产这些行业来讲，行情也很难看到了。从最近几年，由于房住不炒，投资文旅的比重也是在大幅下降的过程当中，所以本身文旅地产本身也存在很大的压力。而且文旅地产有一个非常重要的因素是要通过运营来提升文旅地产的价值。大家也看到了，酒店这一次是受到影响最大的行业之一，很多酒店现在都是关掉的。希尔顿在国内大概有150家酒店，近3万的房间已全部关闭。如果没有通过酒店来进行很好的运营的话，很多文旅地产也很难实现自身的价值，所以今年对文旅地产来讲也是一个巨大的挑战。
对于产业地产来讲，挑战相对少一些，因为产业地产本身波及的面比较狭窄。另外产业地产当中的物流地产，这一次，可能受到冲击的影响是最小的。
除了这些，非住宅的部分之外，今年反而疫情对房地产相关行业当中的物业管理我认为有一定的促进作用。特别是这一次的疫情防控的过程当中管的好的物业公司和一般的物业公司，这当中的差距非常明显。好的物业公司拉近了物业公司和社区居民之间的距离。我说至少有一点，物业费的缴交率会有所提升，哪怕是三五个点的提升，也会对物业公司带来重大的利好。
所以，我觉得这一次的疫情反而对一些优秀的物业管理公司来说，是一次重大利好。当然对于普通的物业公司来说。可能也是一次挑战。一些普通的物业公司根本没有办法去应付这场疫情带来的额外的这么多的工作量，很多工作都是捉襟见肘。所以实际上今天对于小区居民来讲真的不是物业管理费的问题，是付出的这些物业管理费能不能带来优价优质的物业管理服务，这才是核心问题，我相信这一次社区居民真的会体会到。所以，在春节股市恢复交易之后，物业股涨幅是最大的，我相信也反映出了资本市场，对于物业这一块的判断和我是一致的。
原因也很简单，因为今年的疫情来得比较早，基本上从1月20号左右房企得到了各方面的警告之后，房企都对的都对于今年的整体的投资、回款做了重新的安排。由于疫情来得早，调整也来的快，所以基本上规模房企在现金流方面，我个人认为没有出现太大的问题。当然个别企业，如果正好又碰到一季度还款高峰，可能会有一些压力，但是由于对于大多数规模房企来讲，只要控制投资、现金流，难关就可以度过。所以，短期内并没有房企马上就会面临现金流上的危机。
当然房企今天真的是需要思考一些战略方面的一些问题。比如说营销模式是肯定会发生重大的一些变革，包括线上和线下的结合；然后案场和渠道的整合等等。还有对客户更加精准的服务，这些在营销上面会发生有很多的变化。
我这里听到的最多的就是对于原有功能的一些吐槽，对于新的户型需求的一些想法。首先因为远程办公了，而且未来远程办公越来越普遍之后，可能需要一个工作室来满足远程办公的需求这可能和原先的书房，还会有一些差异，书房现在变成小朋友上网课的空间。所以，有一些朋友和我开玩笑讲，疫情之后三房或三房以上的一些中大户型，可能会在中产阶级当中、在高端改善当中，会成为抢手的东西。
另外，新技术的应用也是非常重要的，比如说应用在一些医疗中的一些，例如负压的新风系统，未来会不会应用到社区当中去？我觉得高端社区完全可以使用。负压的新风系统就可以防止形成气溶胶。就不会出现所谓的社区感染的一些问题。
这些都需要，我们今天开发企业、设计单位、建设单位，共同努力去思考在这些方面的一些变化。当然还有由于今天对于商业房地产、对于写字楼、对于住宅未来的一些变化，我们也需要在战略当中去思考一至三年会产生什么样的一些变化？另外对于管理方面、企业运营方面大家都会有一些新的一些思考。我想这应该也算是一件好事，能够让更多的房企对于未来有一些新的一些思考，我觉得这都是好事情。
所以总的来讲，我觉得疫情在短期之内对于房地产应该说是有巨大影响，甚至一段时间让房地产停摆了。但是我们还是希望，房企包括房地产的从业者都能够从这次疫情当中，看到一些新的机遇，看到房地产未来发展的新的方向。我个人也希望，这一次的疫情能够成为中国房地产进入到新一轮发展的一个新的契机。
上一轮的房地产的调整，从2018年的下半年开始的这一轮的房地产调整。其实，到去年年底都还没有结束。但是我们希望通过这次疫情，让这一次的长达一年零三个季度的调整能够在今年的上半年能够真正结束。让整个中国房地产进入到下一轮的发展的周期当中，能够让中国房地产做的更加健康。
排版|杨燕
▼
特别研报：
23.2月规模达2019全年发行一半，房企缘何又兴海外短债？
26.再评估疫情对2020年行业销售、投资、新开工和土地购置规模影响
27.恒大：2月销售470亿逆市大增118.3% 网上卖房如何实现寒冬突围？
特别专题:
1.一季度商业运营营收下降近两成，房企当居危思进2.疫情对二三线春节置业需求的影响研究（上篇）（下篇）3.地产复工大调研4.以历年返乡购房规模测算“新冠疫情”对2020年行业需求总量影响
5.对比SARS年，新冠疫情对2020年房地产市场影响预估6.抗疫战中的“线上售楼处”7.应对疫情，各城市楼市“因城施策”的可能性和措施研判
特别周报:
克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |
感谢阅读，顺手点个“在看”