共同战疫｜全国土地市场周报（2.19-2.25）

导  语

土地市场环比继续量价齐升，在疫情影响之下土地市场恢复速度缓慢。

春节假期后的第三周，土地市场环比继续量价齐升，但成交面积仍然和去年同期相比有较大差距，在疫情影响之下土地市场恢复速度缓慢。政策方面，继上周多地出台稳定地市的政策后，本周河南、青岛等多个城市跟进，其中苏州更是调整了上年出台的超过市场指导价报价规则，放宽了土地的出让条件。

土地政策

多地跟进出台地市政策，苏州调整超过市场指导价报价规则

继上周之后，本周又有河南、苏州、青岛等地出台相关政策，降低房地产市场运行风险。就政策具体内容来看，涉及土地市场的政策仍然主要集中在可延期或分期缴纳土地出让金、允许顺延开竣工时间不计违约责任、允许先行用地等几个方面。其中，苏州的政策最引人关注，《通知》中提出要调整超过市场指导价报价规则，超过市场指导价的，不再统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，且在2月24日挂出的11宗宅地中有10宗取消了竣工预售许可调整价，土地出让条件有所放宽。

土地成交

成交体量仍未恢复，地价创下近一年新高

2020年第8周（2月19日-2月25日），重点监测城市本周土地市场成交总建面积为642万平方米，环比微涨6%，但和去年同期的差距进一步拉大，同比下降52%；成交金额同、环比分别上涨6%和29%，本周土地成交总金额为612亿元；受上海中心稀缺用地的成功出让影响，本周平均楼板价环比上涨至9525元/平方米，是近一年的最高纪录，和去年同期相比大涨119%。

各能级城市成交方面。一线城市本周成交体量为182万平方米，较上周微涨2%，北上广深均有土地出让。具体来看，一线城市中成交量最大的城市依然是上海，成交建面为154万平方米，共计成交6宗地，徐汇、青浦、奉贤和松江均有土地成交，6地中最引人关注的当属位于徐汇区滨江核心区域的综合用地，该宗地起拍价已经超过了上海此前的地王，最终由香港置地以310.5亿元的总价竞得，创下申城新的土地成交总价纪录，绿地、大名城等也有所收获；北京成交了一宗位于海淀区的普通商品住宅用地，由华润、北科建、中交联合体以76亿元拿下，溢价率25.95%；广州也成交了一宗宅地，但由于区位较偏，最终底价成交；深圳本周仅有2宗商办用地出让，也均是底价成交。二线城市整体仍然未恢复，本周仅有西安和长沙两个城市的成交体量超过50万平方米；联系市场热度来看，仅有成都的溢价率超过了20%，成交的2宗地中位于华府板块的地块溢价率接近50%，成交楼面价创下双流区第二高楼面价纪录。热点三四线城市的成交量也在低位，不过佛山、南通主城区、福清等地的市场热度明显有所上升，其中佛山本周的平均溢价率高达23%，由龙光拿下的南海桂城商住地更是封顶成交。

周度TOP5

多数地块成交单价上涨，上海本周诞生新的总价地王

就监测城市成交重点地块来看，本周成交地块总价大部分都比较低，总价TOP5门槛仅在10亿元左右，地块整体质量不如上周。不过，榜首上海徐汇滨江综合体更加引人瞩目的。该宗地不仅区位优越，更难得的是体量也比较大，区位比肩外滩和陆家嘴，是上海中心城区基本不可再复制的绝版地块，光保证金就需要65亿元，最终由资金实力雄厚的港企以310.5亿元的总价斩获，成为上海新的总价地王。北京在上周开闸供地后，本周的土地供应量则有所减少，仅有一宗位于海淀区的普通商品住宅用地出让，最终由华润联合中交和北科建以76亿元的总价斩获。热度同样较高的还有成都双流华府宅地，由于宗地无限靠近高新区，吸引了多家房企前来竞拍，最终由华兴溢价49%竞得。而同样是位于热门区域，南京栖霞燕子矶地块热度明显较低，被宝能以底价收入；事实上，底价成交主要是由于宗地上商办占比较高，竞得人还需自持11万平方米的商业和7300平方米的租赁住宅，此外竞得人还需用自有资金支付土地出让金，出让条件比较严苛，底价成交也是情理之中。

就单价榜来看，北京和上海包揽了TOP3,剩余两个席位则由成都和佛山分占。榜首地块来自北京海淀西北旺镇，由华润联合体拿下，成交楼面价为46670元/平方米，比上周华润联合体在该区域拿下的另一宗宅地的单价成本要低4000元/平方米左右，不过这宗地需要配建幼儿园、社区配套等，实际成本和相邻地块并无太大出入。和北京相比，上海的土地市场一直在低热度，本周入榜的两宗地均是以超低溢价成交，不过对比宗地和周边同类型的地块价格来看，上海的地价依然是上涨的，其中廉华拿下的青浦蟠龙地块成交楼面价已接近3万元/平方米，对比此前瑞安在此区域拿下的宅地价格明显上升。经历了去年年末和今年年初的沉寂后，佛山的土地市场热度再起，由龙光拿下的桂城宅地达到最高限价进入竞自持，成交楼面价为15300元/平方米。余下一宗位于成都，竞拍热度也十分高，楼板价更是创下双流区第二高的纪录，较此前成交地块的价格也是大幅上升。

重点地块点评

香港置地310亿斩获上海总价地王地块分析

2019年来，土地供应较为紧缺的一线城市均加大了供应，并且自去年下半年，优质土地的供应就一直维持在高位，上海亦是如此。继多宗中内环宅地、商办用地后，去年年底上海挂出一宗体量巨大、区位极其优越的综合体项目用地，起拍价就高达310.2亿，已经超过了中民投联合体在2014年以248.5亿元的总价拿下的董家渡地块，因此该地块只要能成功出让就是上海新的总价地王。

据地理位置来看，宗地位于徐汇滨江最为核心的位置，拥有约1.4公里的黄浦江岸线，更为难得是该地块可开发体量高达180万平方米，无论是区位还是体量基本都是上海不可再复制的珍稀地块。由于地处中心城区，地块周边的配套也十分齐全：交通方面，地块附近不远处就是7号线和12号线的换乘站点龙华中路站，方圆2公里内还有其它地铁线路的站点，日常公共交通通勤极为便捷；商业方面，宗地附近有保利时光里和正大乐城，稍远一些就是徐家汇商圈，并且地块自身也带商业配套，商业资源也十分丰富。除了先天优势外，地块的后续规划也十分令人期待：未来该地区将充分利用徐汇的科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，以金融科技为引领，致力打造全球数字货币中心，建设金融、科技、文化融合共生的3.0版西岸金融城，和外滩和陆家嘴一样成为上海国际金融中心的新增长极。不过，该地块的出让条件也十分严苛，除了5%的保障住房配建外，受让方还需要按出让年限持有地块内100％商业、60％办公、100%文化体育以及所有的租赁住宅，并且地块业态也比较复杂，因此对竞得人的资金实力和运营实力提出了极高的要求。最终，该宗地仅经过一轮加价就被资金实力雄厚的港企香港置地竞得，成交总价为310.5亿元，是上海新的总价地王。

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