特别研报｜停摆一个月，百强上市房企有多少“刚性”支出？
2020年初的新冠疫情为房企的经营带来了不少的压力，无论是本来预期在春节期间的返乡置业潮偃旗息鼓，还是春节后房企的复工开工推迟，亦或是现场售楼的大面积暂停，都对房企的销售造成了巨大的影响。而在销售大幅减少的同时，房企的一些刚性成本支出仍然必不可少，百强上市房企疫情期间在一个月的刚性支出大概会有多少呢？
◎ 文/房玲、洪宇桁
01
员工薪酬和利息开支
是疫情期间房企最大的“刚性”成本
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、销售费用、员工薪酬、其他管理费用、利息支出、土地增值税等各类税收。其中土地成本、建安成本、销售费用、土地增值税等一般而言跟企业的拿地、开发节奏是息息相关的，比如销售情况好就会增加所得税的支出，而投资开发力度大也会增加土地增值税以及建安成本等，疫情期间企业拿地开发节奏放缓的话这部分支出也可以暂缓，且政府对部分税项、土地款缴纳等也给出了延缓的政策，因此这部分支出可以说有一定的弹性空间。
但是有一些支出对企业而言是无法拖延的，其中最主要的当属员工薪酬、利息成本，这些费用无论销售和投资情况如何都需要房企支出，且支付的时间和数额较为稳定，在疫情影响销售开发的情况下，成为企业的刚性成本。
房企收入成本构成图
资料来源：CRIC
02
百强上市房企单月平均刚性支出8.58亿元
据我们测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元。在“停工停产”的情况下，这部分支出就显得比较突出了。
从各个企业来看，单月两项刚性支出合计在50亿元以上的企业有1家，20-50亿元的有5家，10-20亿元的有9家，5-10亿元的有21家。平均到单日来看，有2家房企一天刚性支出超过1亿，5家房企单日支出在0.5-1亿之间。这跟企业规模有一定的关系，单月两项刚性支出在20亿以上都是Top10房企。
百强房企“刚性”成本数额分布图
资料来源：CRIC整理
两项支出分开来看，Top10龙头房企每家单月平均支出员工薪酬约为8.65亿元， Top11-30平均约为3.01亿元。各梯队房企的融资利息费用基本都是其员工薪酬的两倍左右。其中，Top10的龙头房企单月资本化前利息平均每家约为16.05亿元，Top11-30平均为5.74亿元。Top30之后的房企员工薪酬支出和利息支出都呈现明显的下降。可见房企的“刚性”成本中，占据大多数的是其融资利息，房地产行业作为资金密集行业，房企杠杠使用率相对较高，在目前形势下，部分杠杆率以及融资成本较高的房企可能会有较大的成本压力。
百强房企各梯队单月平均“刚性”成本表（亿元）
数据来源：CRIC整理
03
加强线上销售和积极拓展融资
是房企目前的主要突破口
总体来看，仅单月员工薪酬以及融资利息的支出对于房企而言就是不小的开支，还不算停工对企业项目销售结转的影响。因此对于房企而言，如何开源节流就更为关键。目前看来，房企增加现金流入主要是扩充融资以及促进线上销售。
在融资方面，2月中旬以来房企发债逐步恢复。值得注意的是，在疫情以及发展前景尚且不明朗的情况下，房企发行的债券多为境外一年期内短债及境内超短融资券。此外，由于证监会于近期调整了上市公司再融资条款，加上央行下调了MLF以及LPR等融资利好消息，预计短期内房企仍将持续加大融资动作。
而在销售方面，多数房企加大了线上售房的力度，自建或者与第三方房产平台合作搭建线上售楼处，打折促销、全民营销、无理由退房、租户购房补贴等手段全出。这些措施可能增加一定的运营成本，但是却可以在一定程度上促进销售规模的增长以及销售回款的增加，有利于企业的资金回流，同时也开启了房地产的在线营销时代。
排版 / 杨燕
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