共同战疫｜全国土地市场周报（2.24-3.01）

导  语

土地成交规模环比进一步上涨，撤牌和政府收回而导致的流拍地块也明显减少。

2020年2月的最后一周，土地市场的成交量仍还未恢复到同期正常水平，但随着疫情逐渐被控制，恢复土地出让的城市越来越多，成交规模环比进一步上涨，撤牌和政府收回而导致的流拍地块也明显减少。不过，由于一线城市成交规模明显减少，导致本周成交地价大幅回落，不过就近一年水平来看，仍在高位。

土地政策

《土管法》修改进程加速
土地管理预计能早日细化完善

就监测城市成交重点地块来看，随着二线城市逐渐加入到优质土地供应的行列，本周成交总价榜门槛达到20亿之上，入榜地块中仅有1宗地零溢价成交，有三宗地的溢价

相比于前两周密集出台的土地政策，本周出台稳地市政策的城市明显减少，并且多以三四线城市为主，仍然集中在降低竞拍门槛、调整土地出让金缴纳时限、延长项目开竣工日期等几个方面。此外，自然资源部在本周还提出了将加快推进《土地管理法实施条例》修改和配套政策出台，在新的《土管法》实施后土地管理将会进一步细化和完善。 

土地成交

一线城市成交量大幅缩水
致本周地价高位回落

2020年第9周（2月24日-3月1日），重点监测城市本周土地市场成交总建面积为705万平方米，相比上周上涨了25%，不过同比仍然下跌45%；受一线城市成交量大幅下降影响，成交金额则下跌至492亿元，环比下降20%；本周平均楼板价也降至6969元/平方米，但仍然大幅超过去年同期，同比涨幅高达156%，就近一年来也是处于较高位置。

各能级城市成交方面，除一线城市成交量大降之外，二三线城市的成交量均在缓慢回升。具体来看，一线城市本周成交体量为65万平方米，共计仅成交4宗地，其中上海2宗，北京和广州各一宗。具体来看，上海成交的地块分别位于奉贤和青浦，均是纯住宅用地，由大名城和上海廉华底价分食；北京成交的土地位于海淀区西北旺镇，由于靠近海淀区北部核心的永丰产业基地，周边客群购买力较强，因此吸引了多家房企参拍，最终由华润联合体以76亿元的总价溢价26%竞得；广州成交地块则为一宗商办用地，由广州知识城投资集团以底价收入。二线城市本周成交体量为489万平方米，是上周的两倍多，南宁、长沙和福州的成交量均超过100万平方米，二线城市的土地出让正在逐渐恢复；不仅是成交量回升，二线城市的竞拍热度也明显回升，成都、南宁和宁波的溢价率都在30%以上，其中成都的市场热度最高，本周溢价率高达44%，被隆基泰和拿下的龙泉驿大面街道宅地溢价率高达96%，金科和华兴分获的两宗宅地溢价率也都超过了40%。热点三四线城市中，仅有南通的成交量超过了50万平方米，其余城市的成交量都比较少；不过，对于佛山这样的强三线城市，土拍热度也在上升，如佛山本周成交的3宗地溢价率平均溢价率已经超过了30%，由龙光竞得的南海商住地还达到了最高限价。

土地流拍

撤牌和政府收回地块有所减少
流拍率明显下滑

而在土地流拍方面，和上周相比，本周重点监测城市的流拍率明显回落，由上一周的高位降至14%。究其原因，主要是由于疫情带来的影响不断减弱，目前多数城市土地出让已恢复，撤牌和政府收回地块明显减少；另一方面，当下政府为了稳定地市，有多宗优质土地供应，房企拿地意愿较强，从本周接近20%的成交溢价率就能看出这一点，因此无人竞拍或未达底价而产生的流拍地块也比较少；两相叠加下，本周的流拍率也随之降低。

周度TOP5

优质土地刺激房企拿地积极性
多数地块价格上涨

就监测城市成交重点地块来看，随着二线城市逐渐加入到优质土地供应的行列，本周成交总价榜门槛达到20亿之上，入榜地块中仅有1宗地零溢价成交，有三宗地的溢价率都超过了20%。具体来看，榜首地块仍然来自于一线城市，是北京海淀区的一宗不限价宅地，宗地位于海淀北部核心永丰基地，区位优越，土拍热度较高，最终由华润联合中交和北科建以76亿元的总价斩获。南宁经开凤凰纸厂地块也吸引了多家房企的关注，招商、旭辉、龙光等多家房企均有参拍，最终由龙光以33.4亿元的总价溢价49%斩获。相比之下，福州的地市则显得有些冷热不均，对于纯商品住宅用地金山绿轴11号地块，房企则表现出了极大的热情，有多达16家房企参拍，最终溢价率达到41%，而对于需要配建租赁住宅或安置房的另外两宗地，拿地热情明显不高，溢价率均在10%以下。

单价榜方面，除北京和上海外，福州和天津也均有土地入榜。榜首地块来自北京海淀西北旺镇，由华润联合体拿下，成交楼面价为46670元/平方米，比上周华润联合体在该区域拿下的另一宗宅地的单价成本要低4000元/平方米左右，不过这宗地需要配建幼儿园、社区配套等，实际成本和相邻地块并无太大出入。上海入榜地块的成交楼面价则明显上升，此次廉华拿下的青浦蟠龙地块成交楼面价已接近3万元/平方米，对比此前瑞安在此区域拿下的宅地价格高出了3成多。福州也有2宗地入围单价榜，其一是由名城拿下的金山绿轴11号地块，成交楼面价达到22254元/平方米，刷新板块内成交单价纪录，另一宗由龙湖拿下的晋安后浦宅地成交楼面价达到18278元/平方米，较周边此前成交宅地价格也是上涨趋势。此外，天津也有一宗宅地入榜，由中交绿城拿下，成交楼面价为20911元/平方米，和18年绿城在附近拿下的宅地价格相比微降了3%。

重点地块点评

华润联合体月内再入北京西北旺地块分析

继三场激烈的土拍后，北京节后第四场土拍在2月25日拉开帷幕。尽管本次土拍仅有一宗地出让，但仍然吸引了7家房企、4个竞拍主体的参与，在经过72轮的激烈争夺后，最终由华润联合中交和北科建以76亿元的总价竞得，成交溢价率达25.95%，竞拍热度丝毫不弱于前几场。 

本次竞拍的地块仍然来自于鲜少供地特别是普通商品住宅用地的海淀，并且地块还临近永丰产业基地，根据规划来看，该基地是海淀北部核心的区域，周边有新浪、百度等多个互联网大厂，存在一定有购买力的客群基础。地块周边有多个保障性住宅小区，已经形成较为成熟的居住氛围，周边的交通及生活配套也比较齐全：交通方面，地块直线距离约2公里处就是地铁16号线永丰站，周边还有多个公交站点，公共交通出行较为便捷；商业方面，主要以周边小区的底商为主，能满足基本的日常生活需求；教育方面，地块周边有清华大学附属中学永丰学校、中国科学院第三幼儿园等多所学校，资源较为优质。目前地块周边在售项目多以保障性住宅为主，平均售价约在5万元/平方米左右，普通商品住宅项目则仅有首创天阅西山，最新成交价约76179元/平方米，而此次成交地块的楼面价就已达4.7万元/平方米，并且还需配建幼儿园、医院及其他社区配套，实际成本较高。就此来看，项目建成后的利润空间较窄。

排版丨杨燕

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合！

研究精选
▼

特别研报：

特别专题:

1.一季度商业运营营收下降近两成，房企当居危思进2.疫情对二三线春节置业需求的影响研究（上篇）（下篇）3.地产复工大调研
4.以历年返乡购房规模测算“新冠疫情”对2020年行业需求总量影响
5.对比SARS年，新冠疫情对2020年房地产市场影响预估6.抗疫战中的“线上售楼处”7.应对疫情，各城市楼市“因城施策”的可能性和措施研判

特别周报:

克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 专注地产行业研究和企业探索 连续12年发布房企销售排行榜

感谢阅读，顺手点个“在看”