特别研报｜2月规模达2019全年发行一半，房企缘何又兴海外短债？

导  语

疫情发生以来，房企销售深受影响，销售回款受限，但是到期债务、刚性成本等支出却不少，抓住融资机会积极融资也成为必然之举。

◎  作者 / 房玲、羊代红

随着疫情突发，房地产行业也受到不同程度的冲击，特别是在资金方面，随着复工延迟，房企资金承压不小。除了政策支持土地款缴纳延期等措施外，房企也进行积极的自救，在融资方面，随着复工复产的逐步推进，房企的发债活力也重新激发。值得注意的是，此轮发债中海外短债发行较多。

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海外短债兴起，融资成本低助力企业发展

2月10日开始随着企业复工的逐步推进，房企发债也再次活跃。据不完全统计，95家房企2月份截止25日共发行了8笔海外短债，数额达到23.41亿美元，建业地产、合生创展、佳兆业、中梁控股、奥园等企业纷纷发行海外短债。其中，合生创展募集5亿美元单笔数额最高，而建业前后发行了两笔，总计达到5.03亿美元。

而值得注意的是，本月发行的短债融资成本都较低，最高的为8.75%，最低的达到4.80%，而从历史房企短债发行成本来看，超过10%的不在少数，部分企业发行利率得到较大的改善，如佳兆业发行的1年期4亿美元债券利率6.75%，较于2018年底年发行的1年期美元债券下降了5.25个百分点。此外，2月进行海外短债发行的房企都获得不错的认购，如合生创展发行的5亿美元的债券，获得2.4倍超额认购。

海外短债的利率得到改善，一方面目前信贷额度相对宽松，另一方面也可能得益于部分房企的经营状况良好，或者主体评级上升所带来的改善。如佳兆业此次发行获得超过140家机构投资者的认购，最终认购总额超过21亿美元，主要得益于佳兆业业绩的上升及评级的提升，2019年佳兆业实现合约销售金额881亿元，同比增长25.8%，超额完成年度目标；包括安信证券、国信证券等在内机构纷纷上调佳兆业评级至“买入”。

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海外短债因不登记、发行快等收到热捧

房企自2017年开启海外发债热潮后，海外短债也逐渐成为房企的重要融资手段，据不完全统计，监测的95家典型房企于2017年发行了13笔海外短债，2018年达到21笔，2019年20笔，发行数额以2018年达到顶峰，达到约440亿元人民币。2020年1月下旬房企仅发行了一笔短债，而2月截至25号就已经发行了8笔短债，仅一个月左右的时间发行总额占2019年全年的47%。究其原因，在疫情影响下，春节“返乡置业”销售爽约，加上销售停摆，房企资金压力也越来越大，因而在寻找资金上广开思路。而海外短债作为境外债的一种，有着期限短，但发行效率较快、且发行限制相对较少的特点，从而备受青睐。 

根据2015年9月发布的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（简称2044号文），将一年期以上的中长期外债改为事先备案登记制，纳入备案监管，而一年期内的境外短债不在监管范围内，使得发债时间相对较快。此外，2019年7月12日，国家发改委发布了 “关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”。通知对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，因此房企目前中长债的发行只能在原有额度的基础上进行发行，且需用于偿还近1年内到期的中长债。

总体来看，疫情发生以来，房企销售深受影响，销售回款受限，但是到期债务、刚性成本等支出却不少，抓住融资机会积极融资也成为必然之举。加上近期房企海外短债发行的利率普遍偏低，在缓解企业资金紧张的局面的同时，也不会拉高企业的整体融资成本，属于不错的融资机会。未来，在融资环境不放松，房企资金紧缺的情况下，而中长债发行持续限制，可能将会有更多的房企启用海外短债这一方式进行资金的补充。

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