地产近期复工和基本面情况电话会议——克而瑞&兴业证券

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地产近期复工和基本面情况电话会议——克而瑞&兴业证券

克而瑞地产研究 2020-09-06

3月18日，克而瑞研究中心总经理林波与兴业证券共同交流了随着疫情的逐步稳定，地产近期复工和基本面情况。

以下为核心观点及问答内容。

01
近期基本面情况

01
政策面

地方层面政策陆续放松，但转向刺激性政策的难度较大。

很多城市从二月开始陆续出台支持政策，主要为供给端对房企的扶持政策，也有部分三四线城市出台了购房补贴等需求端的支持政策。地方层面政策持续宽松，并不违背中央层面强调房住不炒，其主要含义是稳，同时包括上下两个方向，目前下行压力较大，政策适当放松并不违背大基调。政策边际放松之下，部分企业预期过于乐观，投资、定价、销售产生了一些不恰当的举动。总体上，地方层面政策陆续放松，但认为转向刺激性政策的难度较大。

02
复工情况

复工逐渐恢复到正常状态，不再是行业最为迫切的问题。

售楼处方面，调研的44个城市中，半数以上城市的售楼处已开放，部分完全开放，部分采取了预约、限流等方式。中介门店方面，约70%已复工，但由于小区存在管控，二手房销售回升相对较慢。

工地方面，调研城市相对较少，复工率约为50%-60%。当前，复工逐渐恢复到正常状态，不再是行业最为迫切的问题。

03
新房销售情况

百城销售数据恢复到了去年的40%-50%，后市有待观察。

二月底恢复交易以来，成交量逐渐攀升。目前，监测的100个城市中，一二线城市成交量恢复至去年同期的50%；三四线城市，由于样本城市主要在江浙一带，成交量约恢复至去年同期的70%。

具体城市来看，一线城市方面，

①深圳：近期新盘去化非常快，市场已全面恢复，甚至超过了去年四季度的周均水平。主要原因为复工较早、预售证发放较多以及受公共事件影响较轻。

②上海：前期管控较严，年后至今只批准了两张预售证，但最近管制放松后，上个周末出现看房人数飙升的现象，突破了19年的日均值。二线城市方面，成都、苏州成交量回升都较快。

③成都：恒大项目再现万人摇，土地市场也较热，主要原因为影响较轻，同时市民心态乐观，隔离在家使得对联排叠墅等300万左右的改善型产品产生较大兴趣。

④苏州：市场同样快速回升，成交量已超过去年四季度水平，今年以来重新走在二线前列。主要得益于政策宽松、人才引进力度加大，居民购买力较强。上述城市中，除上海外，深圳、成都、苏州市场都恢复到了去年四季度水平。

三四线方面，常州、嘉兴销售都回升较快，土地市场也较火热。高频数据来看，最近一两周环比增速明显放缓，近两周部分城市如广州环比下跌。当前，监测的百城销售数据恢复到了去年的40%-50%，但市场观望情绪仍然较浓，后续是否持续增长有待观察。

04
土地市场情况

土地市场情况：土地市场恢复至去年四季度的40%左右，部分城市如常州、广州、成都率先回暖。
从原因来看，1）部分房企对政策预期过于乐观。2）当前时间为传统拿地节点，尽早拿地才能在年内实现开工预售，叠加各地放松预售标准，企业拿地热情较高。预计行情将至少延续到上半年，更多城市的土地市场将在二季度较为火热。3）热门城市推出的部分地块较为优质，如广州越秀区楼板价创新高的地块位于市中心。总体上，土地市场恢复至去年四季度的40%左右，土地市场恢复程度低于销售市场，主要是大量三四线城市的土地市场仍未启动，近期一二线城市成交占比达到了80%以上。

02
提问交流

二季度房企加大推盘，会不会引起降价促销？

A：目前，除了个别企业在全国范围内降价促销，多数项目价格平稳，甚至部分城市如上海由于限价放松，带来均价上涨。企业后续是否会促销，主要取决于三四月市场的回升情况和后续政策变化情况。

假设二季度推盘增加，为什么目前拿地还是一个相对较热状态？销售节奏向后推迟，拿地的节奏为什么没有推迟？

A：拿地的节奏取决于此项目什么时候能上市。早点拿地今年就能上市，若等到下半年拿地，项目只能明年上市销售。目前拿地的主体是各个城市公司，他们有今年对应销售指标。在此前提下，他们需要提前拿地补货。

等到五一黄金周期间各地是否会因城施策，配合供需双方较强的需求，消化上半年的积压库存。这件事发生的概率是否较大？

A：目前政策面一直在推进，不一定会等到五一黄金周。目前一些一二线城市政策未放松的，到五一也不太可能放松。三四线城市只要政策宽松未触及底线，问题并不是很大。主要是一二线“限购”与“限贷”政策，这两个政策是最为核心的。这两个政策放松的可能性不大，即使放松幅度也不明显。

当前多数房企销售目标不改变，是否存在无法完成的可能性？

A：一、二月房企销售下滑比较明显，但从调研等多个途径获取的数据看，购房者需求并没有消失，而只是延后。因此目前还没看到有直接下调全年销售目标的企业。另一方面，很多企业今年制定的目标不是特备激进，目标增长率不高，因此问题并不是很大。

工地复工情况怎么样？三月底能否达到80%的复工率？

A：工地调研较少。从调研情况看，目前工地即使开工，人员到位量也不太理想。三月底差不多可以达到80%的复工率。

为什么觉得销售需求端后劲不足？是因为观望还是需求的消耗差不多了？

A：拿地的节奏取决于此项目什么时候能上市。早点拿地今年就能上市，若等到下半年拿地，项目只能明年上市销售。目前拿地的主体是各个城市公司，他们有今年对应销售指标。在此前提下，他们需要提前拿地补货。A：因为目前销售周度的环比增速明显下降，部分城市比如广州周度环比甚至转负。而由于宏观经济下行压力，收入减少所导致对购房需求的冲击是存在的。现在市场的情况很大程度上是前两月需求端被压抑后的反弹爆发。目前谈市场回暖还为时过早，仍有待观察。但是现在需求还远远没有释放完，大量还在观望。多数城市的销售有所恢复，但远没有恢复到正常情况。

现在城市和城市之间销售为什么差异比较大，为什么部分城市反弹比较强？未来一二线和三四线，比如一些城市在短期经历小阳春之后，中长期该怎么判断？

A：从市场回升的情况看，目前浙江区域中，杭州市场尚可，主要源于几个网红盘的积极抢购。但附近的宁波，同样为二线经济发达地区，目前市场情况并不理想。这可能与市场原先的步调有关。去年四季度各地区的销售分化比较明显，近期也一定程度延续了去年市场的冷暖情况，因此会存在分化。目前来看，市场回升状况较好的，例如深圳，是由于供应始终比较稀缺；成都、苏州都是由于政策面缓和出现的反弹；杭州是现象级的情况，其内部分化比较明显。其他城市总体都偏弱。

从全年来看，近期的表现和股市类似，在快速下跌之后出现快速反弹，但其后便需看城市的基本面。整体上看，受疫情影响，下行压力比去年更大。尤其是很多三四线城市在成交量上，会比之前的预期下跌5%幅度更大一些。三四线城市整体预期相对不乐观。

目前在施工端，大家是倾向于保竣工还是保新开工？

A：实际情况我们并未调研走访。但我的看法是，在疫情影响下，很多城市的政府已发文允许竣工推迟。那么现阶段房企有限的资金将更倾向于投往新开工端，以加快销售。

普遍来说房企会力保按期交付吗？

A：从竣工端看，去年年底竣工量有明显回升。由于前几年房企都在扩大销售规模，目前则面临交房高峰。在公共事件的冲击下，房企竣工交房可能会延缓一段时间，但不会延缓太久。

二手房门店复工情况如何？

A：从调研来看，实体门店开门加上未开门已线上复工的总计已达6-7成。两周前实体门店营业率10%，加上线上远程办公大致为4-5 成的复工水平。目前较两周前提升了20-30个百分点。

带看情况有没有好转？

A：目前带看情况已好转很多。上海很多小区门禁已放松不少。带看也正逐渐恢复正常。

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