特别研报 | 前两月新增货值夺魁，逆周期下绿城的投资布局

导  语绿城逆市突围，两周超200亿囤地，成上月土地市场最大黑马。

◎  作者 / 房玲、陈家凤

受疫情和春节双重影响下，2月土地成交市场持续下行，根据CRIC监测，2月300城经营性用地的成交量大幅回落，同比及环比增速分别下滑34%和52%，降至近一年来的最低点。疫情短期冲击销售端，影响销售回款，使房企谨慎投资，2月TOP50中就约半数房企未拿地。在此背景下，绿城逆市突围，两周超200亿囤地，成上月土地市场最大黑马。

01

前两月新增货值遥遥领先
投资力度持续加大

根据克而瑞发布的《2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，绿城首次问鼎“新增货值排行榜”和“新增土地价值排行榜”的榜首。1-2月，绿城累计拿地金额约312.8亿元，新增土储建面210.8万平米，新增土储货值585.6亿元。主要在于2月绿城拿地积极性显著提升，仅单月新增土储建面为182.8万平，土地成交总价270.8亿元，新增土储货值502.6亿元，环比增速均超5倍，达到2019年下半年以来的单月最高水平。

此外，2月绿城拿地销售比16.93，远超2019全年拿地销售比0.65，也远远高于行业平均水平。疫情期间，大部分房企投资态度明显谨慎，1-2月新增土地价款方面，排名前列的除融创和龙湖两个十强民营房企以外，其余均是资金面宽松的央企/国企。疫情期间拿地积极性变化上，前两月拿地较多的房企多数转向观望态度，只有中交、绿城、首开和华润属于相对积极性，1-2月拿地销售比相比去年全年明显增加。

值得关注的是，近阶段中交在土地市场异常活跃，并多次在公开场合下达军令状，立志冲刺“央企前三”。中交入主绿城后，双方在产业链上存在同业竞争问题，对于同期发力的绿城而言，需要重视如何解决同业竞争，明确自身业务战略定位及业务拓展范围，并积极协调双方利益。

02

补仓重点城市
努力实现“战略2025”

在其他房企持谨慎投资态度，观望情绪浓厚时，绿城自2020年伊始就开启“买买买”模式，其背后的原因是什么呢？

从城市分布上来看，2月绿城重点补仓北京，65%新增土储位于北京；城市能级分布上，一线、二线及三四线分别占比71%、2%和27%。其中，三四线均是围绕大本营杭州以外的温州、丽水和义乌等长期深耕的优质城市。这也契合绿城坚持的“五大城市群+中心城市”布局战略。

此外，虽然2月全国土地成交市场呈下行态势，但一线城市热度不减。近四周以来，100大中城市内一线住宅类用地成交溢价率一直维持在均值22%上下浮动。以绿城重仓的北京为例，根据北京国土资源局数据，2月北京土地市场量价齐升，住宅类用地成交建面及均价同比分别增长73%和11%，且近四周以来，北京住宅类用地成交溢价率维持高位，高于同期一线均值。

从拿地成本上来看，2月绿城新增土地平均楼板价为23663元/平方米，拿地平均溢价率28%。单项目来看，仅2宗地块绿城是以底价成交，其余溢价率均超20%，北京甚至高达30%以上，其中通州地块是绿城以50%溢价率+7%自持竞得的。

可见，疫情期间逆势扩储并非“捡漏”，更多是结合自身经营及战略规划，采取的“顺应而为”。首先，绿城上一次北京拿地还要追溯到2018年底，目前北京在售项目已接近尾盘，为维持市场份额，需要再次补仓。其次，2020年是绿城“战略2025”开局之年，其中规划“2020年努力达成投拓增备、销售金额各2500亿元的目标”。1-2月绿城累计新增货值585.6亿元，仅占到战略规划的23.4%，目前拿地在正常计划范围内。

03

财务稳健，资金充裕
是绿城积极拿地的基础保障

2019下半年以来绿城持续加快拿地节奏（下半年拿地销售比0.69，而上半年0.51），疫情期间在土地市场也一路逆势猛冲，摘得《2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》的“双料冠军”，主要由于财务稳健带来的资金面宽松。

绿城财务稳健，资金较为宽裕，具体体现在以下几个方面：

1）凭借大股东中交信用背书，融资渠道稳定，2019上半年综合融资成本仅5.4%；

2）杠杆率适中可控，净负债率为58.6%；流动性宽松，现金短债比2.69，短期偿债压力不大；债务结构健康，长短债务比3.82。

3）受益于2019年初管理层对组织架构进行调整（原来“11+5”架构，整合缩减为11家，调整至“8+3”），控费提效得到阶段性改善。2019上半年，管理费用中的人力成本及日常运营费用分别同比减少13.2%和2%。

凭借稳健的财务状况，疫情期间，绿城、积极补充土储资源。截至2月底，绿城可售土储建面约2378.8万平，在同梯队（TOP21-30）属中位水平；绿城可售土储货值约6563.6亿元，位于同梯队可比房企前列。绿城始终坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，坚持“五大城市群+中心城市”的布局战略。根据官方数据，在2019年绿城新拓货值中，五大重点城市群占比超75%，一二线城市占比近80%。此外，绿城目前去化周期4.8年，出于冲规模的诉求，去化周期稍有提升，但相对比较适中，并不存在挤占资金的考虑，同属同梯队前列。

整体而言，绿城拥有稳健的财务、充足的土储资源，疫情期间积极拿地，并非为了“捡漏”，更多是看重目标地块的潜在开发价值，并结合自身经营和发展战略，采取的“顺应而为”。不过，各级政府为稳定地方财政纷纷出台可延期、分期缴纳土地出让金政策，绿城这轮抄底虽然并没有捡到“便宜货”，但利好的土地政策相对能缓和下当期投资过猛造成的资金压力。

排版丨李玥瑶

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