行业透视 | 政策难阻深杭宁成交创新高，苏州成都却持续低迷
导 读
7月，15个重点监测城市二手房市场持续火热，成交创近年来单月新高。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
7月，15个重点监测城市二手房市场持续火热，成交创近年来单月新高。而在政策落地后，深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交仍保持高位。二手房成交火爆的实质动因究竟是什么？未来市场前景又将如何走向？
7月15城二手房成交创新高
深圳、南京累计同比涨幅超5成
受疫情影响，2月15个重点监测城市二手房市场近乎停摆，成交创历史新低。但3月以来二手房市场持续转暖，成交逐月提升，同比跌幅也明显收窄乃至转正。其中，5月二手房成交已恢复至疫前水平，6月成交率先同比转正，7月成交更是创近年来单月新高，同比增长30%。
1-7月，15城二手房累计成交7031万平方米，累计同比跌幅收窄至10%。
各城市二手房市场显著分化，一方面，以深圳、南京为代表的热点城市二手房市场持续火热，成交持续高位运行，前7月累计同比涨幅皆超50%。另一方面，疫后成都、苏州二手房市场复苏进度缓慢，成交持续低迷，前7月累计成交同比腰斩。
需求坚挺、性价比优势
深圳、南京和杭州政策落地后二手房热度不减
在调控政策升级后，深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交依旧维持在较高水平，究其原因则各有不同：
深圳早已是二手房主导的市场，新房供应异常紧缺，2017年-2019年二手房年均成交面积相当于新房年均成交面积的1.5倍。而在2020年深圳楼市全面转暖之后，二手房市场更具弹性，前7月二手房成交面积相当于同期新房成交面积的2倍。尽管7月15日深圳升级调控强力打压楼市，但由于市场购买力坚挺，叠加信贷资金整体充裕，二手房市场预期仍一致看好，短期内购房者入市情绪积极，成交仍处高位。
7月22日，南京加码调控，但政策力度相较温和，更多的还是影响购房者心理预期，成交决策周期有所拉长，并未对市场需求构成实质性冲击，其对房地产市场影响程度有限。与此同时，学区房仍是不可多得的资源稀缺品，市场抗性相对较低。
相较于新房，杭州二手房性价比优势明显，对于广大的刚需客群有着较强吸引力。而在调控政策落地后，杭州二手房挂牌量仍保持在较高水平，在一定程度上刺激市场需求有序释放。其中，小面积的学区房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持续高位运行。
或因市场周期不同抑或受高性价比新房挤压
苏州、成都二手房成交持续低迷
疫后苏州、成都二手房市场整体低迷，周成交长期保持在较低水平，究其原因则存在较大差异：
相较于南京、杭州这类同处于长三角地区的二线城市，苏州房地产市场周期迥异。具体而言，2019年上半年苏州房地产市场全面转暖，二手房成交显著放量，致使去年基数普遍较高。疫后苏州二手房市场有序复苏，2020年3月以来成交稳中有升，但市场热度较去年同期相差甚远，同比仍实现较大比例负增长。
疫后成都二手房市场始终未见起色，主要原因有以下三点：其一，基于疫情影响下居民收入预期下滑，难免拖累以刚需为主的成都二手房市场整体复苏进程；其二，受限价政策影响，新房性价比优势突出，买到即赚到的心理预期强烈，更多二手房置业客群转战高性价比的新房；其三，人才公寓购置门槛降低，部分刚需客群转变策略，转而等待人才房上市，并购置人才房。
各城市、各类型需求会持续分化
而学区房、高性价比二手房成交仍将活跃
各城市、各类型需求市场或将持续分化。具体而言，北京、上海和深圳这类存量房主导的一线城市新房供应长期紧缺，而在信贷资金整体充裕的作用下，二手房市场无疑是更具弹性，成交有望维持在较高水平。南京、杭州尽管调控政策再升级，但市场需求依旧坚挺，年内二手房成交即使有所下滑，整体降幅也将有限。随着高基数效应逐渐逝去，苏州二手房成交大概率将筑底企稳，同比降幅有望大幅收窄乃至转正。仅限于成都一二手房价格明显倒挂，短期内二手房市场仍难言乐观，成交或将维持在较低水平。
相对而言，优质的学区房仍是资源稀缺品，市场需求最为坚挺，成交量价或将持续高位运行。与此同时，高性价比的二手房仍受市场欢迎，尤其是那些生活配套设施齐全且总价整体偏低的产品，成交或将更为活跃。
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