行业透视 | 2020上半年哪些房企商业逆势破局？

 导 读 

随着财报季的到来，各房企运营商陆续披露了上半年的商业运营情况。

◎  作者 / 房玲、易天宇

随着财报季的到来，各房企运营商陆续披露了上半年的商业运营情况。在新冠疫情的冲击下，大多数企业均受到了较大影响，尤其是酒店物业租金下滑明显；然而仍有部分房企逆势而上，租金同比出现明显的增长。

 01

70%房企运营收入出现下滑
酒店物业受灾严重

• 总运营收入同比下滑13%
  

通过选取内地47家[1]披露经营情况的房企运营商，其2020上半年的总运营收入达到了591.68亿元，同比下降12.93%，整体来看虽受疫情影响，但仍处于可控范围。从具体收入结构来看，酒店物业受到影响最大，同比下降了47%至73.86亿元；而以购物中心、写字楼为主体的租金收入无疑更加抗压，同比仅下降3%，至495.24亿元。

从不同体量的房企运营商来看，上半年运营收入规模在10亿以上的17家企业，运营规模达到了478.97亿元，同比下降了约11%；而剩余30家企业的总运营收入则为112.72亿元，同比下滑约21%，增加了10个百分点。可见，商业体量更大的房企运营商或在疫情中表现更好。

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[1]包括：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海建设、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产

• 70%房企运营收入同比下滑

从具体企业来看，47家房企中有33家运营收入出现不同程度的同比下滑，数量占比到了70%，其中尤其是重点布局酒店物业的均出现了较为明显的下滑，如富力、雅居乐、绿城等。但值得注意的是，在2020年疫情影响下，仍有14家房企运营收入同比为正增长，其中上半年突破10亿的包括有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。

此外还有部分规模同样在10亿以上的房企运营商，上半年虽然出现同比下滑，但幅度不高于10%，同样显示了较好的抗压性。其中值得注意的是碧桂园，虽然其投资物业以重点布局酒店为主，但整体运营收入仅同比下滑4.3%，优于行业表现。

02

以快增长换租金损失
未来仍需关注精细化运营

• 新开商场弥补原有损失，龙湖抗压性与成长性更好
  

从上半年运营收入增长较快的这些企业来看，绝大多数企业是由于规模增长较快，新开业项目贡献较多，从而弥补了一部分原有的租金损失。

以同比增速较快的龙湖集团及新城控股为例，自2019年6月至2020年6月一年内，龙湖新增商业项目11个，新增商业建筑面积91.68万平米，额外贡献租金收入51.06亿元；而新城新增商业项目20个，新增商业建筑面积189.41万平米，可供出租面积110.46万平米，额外贡献租金收入6.16亿元。若完全刨除新增项目的影响，龙湖商场部分的同店租金收入为21.63亿元，仅下降1%；而新城为15.34亿元，下降13%。由此可见龙湖在面对疫情突发事件时，在抗压性方面表现优异，同时还表现出了较好的成长性。

从龙湖具体项目来看，29家同店商场中共有13家租金收入为正增长，数量占比达到了45%。在增长最快的前5个商场中，重庆项目占到了4个，可见龙湖的大本营优势明显，受到疫情影响较小，通过精细化的运营方式获取了更多的租金回报。

• 疫情影响整体可控，商业目标未有明显改变
  

虽然受到了疫情的影响，但部分房企的商业目标并未发生较大变化，尤其是近年来发展较快的龙湖、新城、中海、宝龙等，未明显调低原有目标。

以龙湖为例，最早于2017年龙湖就提出了2020年60亿的租金目标，2020年3月CEO邵明晓就明确表示疫情不会改变原有目标，在疫情期间通过线上模式，获得了2000万左右收入，而多余损失并会在之后的运营中逐步补回。上半年龙湖商场实现收入超26亿元，随着下半年更多商场开业，60亿租金目标依旧可期。与龙湖类似，中海也继续保持2020年50亿港币租金目标不变，上半年中海实现了20.3亿人民币的租金收入，年底目标同样有望达成。

除此之外，新城和宝龙在新开业商场的数量上也未有明显改变，如新城表示2020年计划开业的30座广场将如期进行；而宝龙则表示由于疫情影响，2020年商场开业数量仅从11个调整到10个；明年开业的商场将不低于13个，同时开出8条主题街区。

在复工复产，追逐规模的同时，房企运营商同样也需要关注他们的运营能力，以及面对类似疫情等公共卫生事件时的紧急应对能力。年初的疫情既是一场危机也是一次考验，房企需要从中不断调整自身不足之处，精益求精自身的精细化运营能力。

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