土地月报 | ​地价、溢价率下滑趋势暂止，流拍率仍在攀升（2020年11月）

 导 读 

土地供应量创年内新高，深广优质土地集中成交拉动地价小幅回涨。

◎  研究员 /马千里、周奇

2020年11月，虽然受上月供应减少影响，全国土地市场成交量环比下滑，但本月的土地供应量则创下年内新高，接近60000万平方米。在年末在规模的土地供应下，2020年全国土地市场成交规模预计仍将能超过2019年。

市场热度方面，在深圳、广州、南通等城市有多宗优质土地高溢价成交的带动下，地价较上月小幅回升，土地成交溢价率也中止了“四连降”，较上月回涨2.2个百分点，地市热度较上月有所升温。但土地流拍现象仍在加剧，重点监测城市的流拍率上涨势头也在延续，这也说明了当前土地市场热度是受深圳、南通等热点城市多宗土地高溢价成交带动影响升温，预计溢价率上升势头难以在下月延续。

01

市场走势

土地供应量创年内新高
深广优质土地集中成交拉动地价小幅回涨

供应方面。临近年末，为了完成供地计划，各城市供地节奏明显加快，11月土地挂牌量明显增加，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积59660万平方米，较10月翻番，并突破年内新高。各能级城市土地挂牌量也均呈上涨趋势，其中一线城市供应规模高达729万平方米，广州、上海、深圳三市的挂牌量均超过了100万平方米；二线城市11月土地供应量环比10月增加了近2倍，高达10851万平方米，其中重庆、郑州、昆明、西安、武汉等中西部城市表现尤为突出，供应量均超700万平方米。三四线供应也显著增加，较10月增加109%至48080万平方米。

成交方面，受10月份供应减少影响，11月全国土地市场成交量环比略有下降。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积降至22377万平方米，环比减少了5%，同比也下滑了6%。此外，就前11个月土地市场成交情况来看，全国土地市场累计成交量已经超过去年同期2个百分点，而11月的土地挂牌量又再创近两年内新高，就此来看，2020年全国土地市场成交规模势必会超出2019年。

价格方面，本月平均地价中止了四连降的趋势，成交楼板价环比上涨6%至2565元/平方米。地价“止跌上涨”主要是依靠本月一线和三四线城市均有多宗优质地块成交拉动。具体而言，由于深圳、广州有多宗稀缺宅地高价成交，一线城市平均地价在上月上涨的基础上再度上涨了2%，平均楼板价为14262元/平方米，同比也上涨了19%；三四线城市的成交地价在南通、温州、佛山等高地价城市成交量增加的拉动下，也较上月上涨了7%，平均楼板价接近2000元/平方米，为1936元/平方米。

02

市场热度

优质土地大量入市暂止溢价率下滑势头
流拍率上涨至年内第二高位

市场热度方面，受深圳、广州、南通等热点城市优质地块大量入市成交的影响，本月成交溢价率出现回升趋势，环比增至14.4%，较10月增加了2.2个百分点，土地市场热度较上月有所回温。

分能级城市来看。一线城市的溢价率在深广优质地块的助力之下升至12.0%，尤其是深圳，有7宗地以溢价45%成交，对一线城市的溢价率上涨起到了极大的推动作用。相比之下，二线城市溢价率环比涨幅较小，仅有0.6个百分点，溢价率同样升至12.0%；除“控溢价”的影响外，优质地块成交占比相对较少也是溢价率难以明显上涨的主要原因之一。三四线城市方面，成交体量较大的南通、惠州、金华等城市均有土地高溢价成交，带动本月三四线成交溢价率环比上升2.9个百分点，增至16.1%。

土地流拍方面。虽然深圳、广州等多城市有优质土地出让，但重点城市供应主力仍然以条件较为一般的地块，加之当前融资环境持续收紧，整体来看房企拿地积极性仍是在下降的，土地流拍现象也因此进一步加剧。据CRIC重点监测的城市来看，本月重点城市的土地流拍率较上月明显上涨，升至13.2%，位居年内流拍率第二高。就流拍地块类型来看，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到七成；结合所属区位来看，这些遭遇流拍的土地除了中小城市外，长沙、郑州、武汉等中西部二线城市也有不少地块流拍。从土地属性上来看，其中有五成是商办地块，譬如长沙流拍的10宗地均是商办地块，其余流拍地块虽为含宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，购房需求较少，房企青睐度较低，最终遭遇流拍。

03

重点地块

高价地竞拍热度分化明显
稀缺优质宅地竞争仍然激烈

临近年末，为完成年度供应计划，深圳、广州、武汉等城市近来的土地出让十分积极，也推出了多宗稀缺优质宅地，如深圳前海稀缺宅地、广州天河奥体公园旁地块、武汉江岸CBD宅地等。由于这些地块区位十分优越，配建、代建条件相对较少，地块素质较佳，因此均吸引了多家房企前来竞拍，成交溢价率也均超过了20%以上，地价也明显上涨，如武汉江岸CBD宅地成交楼板价达到30558元/平方米，创下武汉历史楼板价新高。由此可见，对于这些稀缺优质地块，房企拿地意愿仍然是比较强烈的。

但在中央再三强调“房住不炒”，持续加强房地产行业金融监管的影响下，房企拿地积极性还是有所降低，特别是对资金门槛要求要高的高总价地块。以本月成交总价TOP10地块来看，有半数地块底价成交，包括土拍市场较为火热的深圳也有2宗地以底价成交。这些地块或有严格的出让要求，或区位较为一般，因此房企拿地积极性不高。由此可见，重点地块竞拍热度也出现分化，素质相较一般的地块将更多以低溢价成交，房企将会把资金更集中在稀缺优质宅地上，这些地块的竞争将更加激烈。

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总结：11月份，受上月供应下降影响，土地成交规模延续回落，但结合月内土地供应量变化来看，重庆、郑州、西安、武汉、徐州等多个城市在12月将迎来大量土地入市，供应建筑面积均在600万平方米以上。在此影响下，年末土地成交“翘尾”现象将如期而至，房企也将迎来更多拿地机会。

不过，热点城市稀缺优质地块的竞拍热度仍将延续高位。以本月情况来看，深圳、成都、南通等城市有多宗地封顶或高溢价成交，拿地成本基本也在上涨；并且结合政策面来看，地方调控大多继续延续稳定或是加码趋势，中央金融调控也延续高压；在此影响下，房企也会将资金更加集中在能带来高收益的优质宅地上。另一方面，为分摊资金压力，联合拿地预计将在年末热点地块交易中更为常见。

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