导 读
金科本次5年战略的发布为企业的前路指出了方向，未来的发展值得关注。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
2020年12月14日晚间，金科发布了《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》，进一步明确未来五年的总体发展战略是“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，力争到2025年总销售规模达到4500亿元以上，实现年复合增长率15%以上，并力争冲击更高目标。金科的5年战略颇有雄心壮志，企业未来会如何发展呢？
1、未来五年复合增长率15%，充足土储助力目标实现
2020年1-11月，金科销售规模1954亿元，预计能完成全年2200亿元的销售目标，全年销售额同比增长超过18%。未来，金科预计房地产市场总量稳定、仍将保持按年微升趋势，行业集中度也将进一步提升，头部房企的增速预计将整体放缓至5%-15%。在此背景下，金科若能保持15%以上的年复合增长率，保持规模稳定增长的同时，也能进一步提升行业地位。
较为充足的土地储备为企业销售增长奠定了基础，近年来金科年新增土地储备都维持在相对较高水平，近三年新增土储与销售建面比都维持在1.4倍以上。截至2020年上半年末，金科总土地储备可售建面约为7413万平米，可以满足2-3年左右的开发，未来企业还需要继续加大投资力度。与此同时，金科在5年战略中明确提出要令投资结构多元化，目标招拍挂与非招拍挂方式获取土地占比达到50%:50%。根据金科三季报披露的新增土储数据，企业1995万平米的新增土储中有25.5%是通过收并购获得，而收并购土地总价只占新增土储总价的13.7%。企业在提升非招拍挂新增土储占比的同时也可以降低拿地成本，保证企业土储规模的同时也可以助力企业提升财务状况。
2、提升产品力+挖掘新增长点，推动高质量发展
未来五年在推动规模增长的同时，金科也要实现由高速度发展向高质量发展转变，提升经营与管理能力，力争实现盈利能力优于标杆企业平均水平。为此，金科将提升产品力作为未来发展的核心动力，通过设立创新研究院提高企业的创新能力，以改善型和年轻化为主导，在最新科技应用的加持下升级旗下的三大产品线，提升产品的议价能力。除了提升产品本身的议价能力之外，金科还将在“周转效率型”与“品质利润型”之间形成新的着力点和平衡点，在平衡盈利能力和负债指标的基础上，计划到2025年“品质利润型”产品销售收入占比应达到30%。与此同时，金科也加大了二线投资力度，2020年前三季度二线城市的拿地面积占比较2019年全年增加了14个百分点，这种土储结构的改变也有助于企业提升整体经营能力。
在改善现有业务经营效益的同时，金科在未来5年还将大力投入代建和城市更新业务，从而挖掘出新的利润增长点，目标在2025年实现代建业务规模300亿元。随着“白银时代”的到来，土地成本高企以及融资环境的收紧导致房企的资金压力普遍上升。在此背景下，金科投入代建业务便是应对激烈竞争、分散风险、维持发展的不错选择，企业在2017年首次进入深圳就是运用的代建模式。而在城市更新方面，金科的探索也已经开始，比如2020年5月签订的固安新型产业用地（M0）开发项目就是一次尝试，企业未来在这方面的动作可能会继续增加。在新的五年战略规划中，金科在精耕地产主业的同时，也将做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，提供高品质、多元化的美好生活产品与服务，继而形成地产主业与“地产+”业务生态协同发展的新战略格局。
1、加速规模增长提高美誉度，金科服务上市后未来可期
智慧服务板块是金科发力较早的多元化业务板块，2020年11月17日其主体公司金科服务（9666.HK）也成功在港交所上市，让集团完成了“A+H”双平台上市战略，有利于板块自身发展的同时也利好企业的融资。在金科的5年计划中，智慧服务业务的主要目标是让客户满意度达到行业领先水平（90%以上），同时保持业务规模的高速增长。从金科服务目前的发展规模来看，截至2020年中企业已经进入了全国24个省、直辖市及自治区内的133个城市，签约项目总数为843个，总建面约为2.56亿平方米，其中在管项目数为487个，总建面约为1.3亿平方米，合约在管比达到1.97倍。随着更多已订合约项目的交付，企业规模仍有较大的增长潜力。未来企业将继续聚焦核心区域，通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固领先的市场地位。
除此之外，金科服务在扩大规模的同时也在努力修炼“内功”，将进一步优化智能系统平台、发展上下游增值业务，提升科技赋能核心竞争力，同时提高服务质量和运营效率。整体来看，金科服务目前在服务质量和品牌价值上都有较强的竞争力，同时整体规模和盈利能力都处于行业的前列水平，在上市之后企业的发展有望得到加速，达成集团5年战略的要求。2、发力布局产业及商旅康养，提升持有资产规模
在加速智慧服务板块发展的同时，金科也宣布将加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力。企业目标到2025年地产相关多元化业务（包括产业集团）的销售规模达到500亿元以上，持有的优质资产规模则达到300-500亿元。大产业板块以金科产业集团为主体，目标到2025年实现销售规模超过200亿元，同时在5年间新增持有资产规模约100亿元，稳步提升优质资产规模、贡献持续性经营现金流。金科产业集团从2014年成立至今已经进入了13省22市，拥有25个产业园区，此外服务及已签约项目60个。企业将以轻重并举的方式聚焦产业开发、产业运营以及产业投资三大业务模式，逐步从产业开发向产业投资过渡，稳定提升经营收入。
金科旗下的商旅康养板块则立足于“大消费”和“大健康”的理念。其中“大消费”板块坚持“开发+资产”双轮驱动、协同发展业务模式，践行商业和文旅的转型到融合。其发展模式主要是在中高能级城市高潜力区域获取“商业+住宅”优质土地，以“现金流滚资产”的模式沉淀优质资产，培育和提升商业运营能力，帮助住宅开发获得溢价，同时进一步积累品牌影响力。金科计划大消费板块到2025年销售规模超过200亿元，新增优质持有资产规模约200亿元，实现持有型物业经营收入有效提升。“大健康”板块则主要顺应老龄化发展的趋势，积极探索“健康养老+地产”互相融合的业务模式，先以探索商业模式、构建团队及培养能力为主，然后由点到面逐步形成规模效益，进而打造大健康业务生态，最终实现可持续发展，逐步沉淀优质资产。此外，在产业链生态圈的打造上，金科将围绕地产产业链整合要素资源，适度投资新赛道，实现地产与产业链双向赋能，拓展未来发展空间。整体来看，金科本次5年战略的发布体现了企业对于地产行业的最新思考，在结合行业背景以及企业自身实际状况的情况下对旗下各业务板块提出了发展目标，为企业的前路指出了方向，未来的发展值得关注。