评司论企 | 万科再落一子，佛山旧改加速的四大因素
导 读
近两年佛山市政府加大了改造的决心，入市的城市更新项目也有增长，市场空间非常广阔。
◎ 作者 /沈晓玲、汪维文
历时四年，万科拿下佛山目前最大的整村改造项目联星村旧改，碧桂园、保利、富力、时代、佳兆业等房企也都已是佛山城市更新的老兵，佛山城市为何吸引了如此多房企争相参与？
万科拿下联星村，目前正在参与佛山6个城市更新项目。近日，万科以超80%的同意率当选联星整村改造主体，这是佛山目前已经确定改造主体的整村改造中最大的城市更新项目。联星村预计改造土地总面积约1762.7亩，涉及12条村，现状总建筑面积约145万平方米，其中住宅建筑面积约81万平方米，商业建筑面积约16万平方米，厂房建筑面积约48万平方米，拟投资总额180亿元。万科是佛山城市更新市场的老兵，万科金域世家、佛山万科广场等项目都是万科三旧改造转化的成果。据CRIC不完全统计，联星村是万科目前正在参与的6个佛山城市更新项目之一，其中进度较快的桂城夏北洲表村于2019年4月票选万科改造主体，目前已经开放回迁房展厅，张槎街道东鄱罗埠、岗头旧村已与万科签约前期服务，另外三个项目万科已提前介入，不过目前仍未有实质性进展。
碧桂园、保利等规模房企以及城市更新实力较强的富力、时代等都是佛山市场的重要参与者。不仅仅是万科，佛山广阔的城市更新市场还吸引了诸如保利、碧桂园等规模房企以及拥有较多经验城市更新的富力、时代等前来参有。根据CRIC的不完全统计，仅仅在整村改造方面，截止目前富力地产目前在运作的有6个项目，与保利发展数量相同，时代中国在佛山市场正在运作的有4个项目，碧桂园旧村改造项目有2个。而在工改方面，仅2020年初，碧桂园就连续拿下了大沥河东东城工业区改造，沥平地道头"漖南"地块，里水大冲工业区改造3个项目，时代在佛山市场参与的工改项目更是接近两位数。支持工业地块性质改造，竞投规则更加透明。佛山作为全国重要的工业城市，坐落着大量的村镇工厂，产权归属于各个村镇集体，村中含厂是佛山旧村的一大特点。针对工业地块的改造，佛山市政府持非常开放的态度，即在保护工业产业的基础上允许在城市更新中变更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。这样一来就释放了大量的工业地块入市。而在改造方选取上，佛山的很多工改地块采取竞投的方式，市场化且透明度高。另外值得关注的就是佛山的工改地块也已经全面放开协议出让，即房企可以与政府沟通，一次性打包土地一级整理及二级土地的开发，若地块采用政府收储后公开市场出让的方式，房企也可收获一级整理的收益。
整体来说，虽然起步更早，但是佛山的城市更新已经落后于后起的广州，不过近两年市政府加大了改造的决心，因此在政策文件的出台和相关规范的完善上都有加强，入市的城市更新项目也有增长，市场空间非常广阔。而工业地块的改造由于允许属性变更和协议出让，并且采用竞投改造方式很适合房企参与。不过由于允许房企提前介入，未来在项目的争夺上势必会更加激烈。排版 | Jenny
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