导 读
12月，大悦城在商业板块的动作频繁，商业版图也更加清晰。
◎ 作者 / 沈晓玲、查明仪
12月25日，大兴大悦春风里作为大悦城控股与高和资本合作首个城市更新并购基金项目，也是“大悦春风里”产品线下的首个项目，正式对外营业，与12月19日开业的鞍山大悦城实现同期入市。除此之外，大悦城也积极拓展新项目，本月在厦门和南昌分别拿地，拟建当地首个大悦城综合体。12月大悦城在商业板块的动作频繁，商业版图也更加清晰。
收购大型商业综合体起步，多城打造大悦城项目。2008年，西单大悦城作为全国首个大悦城项目面世，此后三年时间内，收购的沈阳大悦城、北京朝阳大悦城和上海静安大悦城也相继开业。同时，也通过招拍挂市场取得了天津南开大悦城、烟台大悦城、成都大悦城等项目地块。2013年12月，中粮置地在香港成功上市，2015年更名为大悦城地产，同年商业资产全部注入大悦城地产，内部商业物业得到整合。积极探索轻资产运作模式，同时丰富产品线。从运作模式来看，2015年，大悦城地产首次尝试轻资产运作模式，通过管理输出的模式接手天津津汇广场，后改名为天津和平大悦城。2016年，大悦城地产发布“大资管”战略，从开发运营模式向资产管理模式转变，旨在盘活优质存量资产。从产品线来看，2014年，第二条产品线“祥云小镇”首个项目北京祥云小镇开业。2017年，发布第三条产品线“大悦春风里”，该产品线下首个项目北京大兴大悦春风里即将在2020年末面世。2019年，大悦城地产与中粮地产合并重组为大悦城控股，大悦城地产成为控股集团下主要的商业平台。截止至2020年12月，大悦城控股商业板块已经在国内布局24个大悦城、3个祥云小镇、3个大悦春风里。其中，已开业13个大悦城、1个祥云小镇和1个大悦春风里。
大悦城商业主要包含三条产品线，目标人群和产品形态有所区分。大悦城控股旗下商业体主要布局在核心一二线城市，比如北京、上海、天津、成都等地。虽目标群体均为消费力强的中产阶级，但年龄段有所差异，从大悦城到大悦春风里到祥云小镇，呈现了年龄段递增的趋势。由于项目定位不同，在区位的选择和项目的设计上有所不同，与大悦城和大悦春风里相比，祥云小镇一般选取城市周边地块，体量较小，但从布局空间来看最为开放。
大悦城商业项目主要采用三种运作模式，轻重并举加速项目落地。由于商业地产开发周期长，前期资金投入巨大，早期大悦城通过拿地自建的商业项目落地较慢，影响规模和品牌扩张。为了解决这样的问题，大悦城除了引入合作方共同开发项目，还尝试“输出管理”和“并购基金”的轻资产运营模式，旨在加速项目落地、加快扩张。“输出管理”指的是以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与项目运营管理，包括前期的项目定位规划阶段，到建筑设计、招商、开业运营，大悦城全程只收取一些管理价值的费用，不承担项目初始投资和后期资金支出。“并购基金”指的是引入合作方共同成立并购基金，然后大悦城以基金投资者和管理者的身份，掌握着基金投资的方向，主要是收购市场上有潜力的存量项目，再负责项目的改造和运营管理。比如，大悦城地产在2017年与Reco Joyrepo和深圳明诚合作，成立62.7亿元境外基金和51.3亿元的境内基金，其中大悦城权益占比分别为36.36%和22.22%，后将上海长风大悦城和西安大悦城股权注入其中，实现项目轻资产化。自从大悦城实施“大资管”战略后，项目落地加快，仅在2018年就落地2个自持项目，并且另外开出了1个管理输出项目。值得注意的是，企业在2020年中期发布会上表示，未来3年拟在核心一、二线城市继续布局20-30个大悦城及其他持有型项目，扩张提速也正是得益于其轻重并举的商业运作模式。
大悦城地产自持购物中心规模正处高速发展阶段。由于大悦城控股在2019年初完成合并重组，历史数据有所缺失，旗下商业体历年经营数据以大悦城地产披露为准。2014-2019年，大悦城地产自持的购物中心租金收入保持每年10%以上的同比增长率，从2014年的约15亿元至2019年达到约31亿元，实现租金收入翻番。但对比行业内标杆企业，比如华润、龙湖和新城，仍有一定距离。由于大悦城近几年新开业项目多为“基金并购”和“管理输出”模式，收益不计入租金收入，在此情况下，商业管理收入和基金收益增长明显，但整体租金收入较为有限。2019年，商业管理收入和基金收益分别为0.93亿元和0.40亿元，分别同比增长133%和111%。
总体来看，按照大悦城的计划，未来三年布局商业项目数量将实现翻番，同时将开业12个项目。如此看来，随着大悦城轻资产运营项目盈利释放和规模提速，未来可期。商业地产项目的快速扩张需要大量资金，且盈利周期长、回本慢，对企业运营能力和成本管控都是不小的挑战。无论是开辟新的产品线，追求差异化竞争优势，还是尝试大资管战略，都体现了大悦城的破局之道，可作为借鉴。