客户研究 | “深圳女孩”购房经：用感性去生活，用理性去选择
前段时间某微博大V在北京招待两个深圳女生朋友，说到北京女孩聊天内容多是恋爱娱乐、家长里短等话题，而深圳女孩则对此诧异，并表示在深圳聚会聊天只爱切题聊“搞钱”。朴实无华的“搞钱论”不仅仅让博主发出“没有一个人和我去酒吧聊怎么搞钱！！！我也想有人和我聊搞钱！”也让众多网友发出“搞钱才是最要紧！”的感叹；
因而“深圳女孩”话题一时间火遍全网，以至于这类人群有了专门的词条。我们通过对深圳、上海、成都、杭州等一二线城市的50个25-35岁“深圳女孩”进行深访，来挖掘她们的特征和置业偏好。
◎ 撰稿 / 克而瑞研究中心
“深圳女孩”她们特点鲜明：聊天不关注娱乐八卦；在爱情中不纠结细节感，不会患得患失，囿于一时情爱；在购物上有明确的价值排序，不为营销噱头而买单；一门心思“搞钱搞事业”，资产增值是她们最大安全感和满足感的来源。
这群姑娘散落在全国各地，尤其是在一线城市及发达二线城市更为常见。在目前日渐焦虑的时代背景下，她们因拎得清，道得明，成为了大家偏爱取经的存在。
买房、炒股、买基-金；
副业、跨界、get新技能；
只要是提升个人能力，增加资产池的一切事物，都让她们感到由衷的快乐。
在经济发达、新兴产业迅猛发展的城市中，搞钱至上的“深圳女孩”已经成为越来越女生的选择。
1. 早早建立“钱生钱”的理财观
无论是有良好的家庭投资教育，还是青年时代阅读过一些理财书籍，又或者是学生时代学习了金融经济相关课程。“钱生钱”的投资理财概念是根植于深圳女孩基因中的DNA序列。一经激活，就成为其所有选择的指向标。
通过深访我们发现80%以上的深圳女孩在校园时代就有理财意识，60%以上在工作两三年时通过买房实现了资产的快速增值，五成在入社会之前就通过股票或基金开启了“致富之路”；
摆脱“劳动性收入”的束缚，实现“资本性收入”的财富自由是每位深圳女孩的梦想。“扩大资金池”是她们心中遥远又可追的月亮，随着收入增长而不断水涨船高；他们追求的不仅仅是一个具体的数字，而是实现被动收入持续而稳定增长才是他们的最终目标。
2. 深入骨髓的强规划和执行力
韩寒借《后会无期》说到“很多人听过了很多道理，却过不好这一生。”但是“深圳女孩“却恰恰相反。她们的自制力不是常规意义上的早睡早起或者打卡健身，而是对自己的理念“增值型生活”有着近乎信仰般的执行力。
当她们认定目标之后，996的加班不是问题，放弃奢侈品的精致不是问题。没有休闲？钻研投资理财就是她们的休闲；没有生活？努力工作解决项目就是她们的生活。72%的深圳女孩愿意为了更高薪的工作而选择“996”，而不是相对安稳的朝九晚五工作。
强执行力的背后是她们对自己内心需求的解构，和对未来目标生活的高度满意。因此迈向目标的每一步都在理性上找到了支撑点，短期的辛苦在她们眼里如同长持股票的短期波动，浮亏当然影响心情，但是专注“搞钱”的长期升值更加可贵。
3. 女性意识觉醒，经济基础决定话语权
在传统意义上“干得好不如嫁得好”的观念早已被现实所证伪。离婚率高企、男女对立的舆论风暴下，“安全感是自己给的”不断成为社会的新共识。政治课本中“经济基础决定上层建筑”的逻辑也不断在家庭生活中被验证。用面包保护爱情，成了新型成熟婚恋观的主力思想。
在此现状下，催生了一大批的女生向往成为“深圳女孩”，在我们访谈的50个样本中，有16%是在结婚或者恋爱以后逐渐成为“深圳女孩“。
02第二部分：深圳女孩消费观
1. 购入资产，远离负债
既然要达成最大化资本的目的，消费上必然要遵循“购入资产，远离负债”的原则。即尽可能多的买入可以增值的物品，尽可能避免持有买入就贬值的物品。从我们调研的样本中发现，她们的欲望不是购物，不是对奢侈品的拥有，而是购买可增值的资产。持有资产本身就是她们特殊欲望的体现，“有钱能够解决很多烦恼”的安心与她们所拥有的资金池直接挂钩。
“房子、股票、证券等能够钱生钱的资产，是我想要拥有的；但是30岁以前就不想买车，一方面买入就贬值，另一方面购入就会伴随着持续性支出。而且也不想买很贵的奢侈品，因为觉得这些都不是资产，虽然偶尔会对奢侈品感兴趣，但三天过去后兴趣就没了。”
2. 为舒适度买单，不为品牌溢价买单有理财意识和追求资产增值并不代表着深圳少女们不花钱。花钱花到刀刃上是她们的共识。鞋子、床品等能明显改善舒适度的用品会追求质量和价格；神仙水、lamer等高端护肤品也会毫不手软的购入。但是体验感趋同的产品或者是品牌溢价的快销品和高街品牌都不在她们的选择之列。
“比如吹风机，我就不会买几千的吹风机，因为我头发比较少，只需要一个有恒温负离子功能就行，现在用的还是五年前的飞利浦，半价150元入手的，比网红戴森便宜多了，但是效果基本是差不多的。”
“有些快销品牌的千元夏装都不值那个价，和百元网购的差不多，完全没有必要。”
3. 为投资自己下狠手大几千的提升课程，报名；小几万的旅游体验，付钱；
对于资产增值的追求，深圳女孩并不是单纯盯住账户余额，更注重新的机会。对于一切有助于搞钱的事情来者不拒，对于一切提升能力拓展眼界的事情跃跃欲试。但她们绝不是同时涉足多个未知领域浅尝辄止的体验派，追着风口深入研究才是她们的目的。
“我原来不怎么专注于炒股票，近期受到投资圈同学投资狗狗币逆袭上天的刺激，也在考虑是否要狠心入币圈探索新路径，同时也在规划是否需要再去报个班学习一下，未来能更好的完成币圈投资事业。
我觉得如果决定要做，就要花点时间投入精力做做好，这样才能知道自己是否适合”
03第三部分：深圳女孩购房经
1. 增值空间是买房必要考虑因素，城市壁垒低
买房对于大多数人而言都是增值保值的好机会，那深圳女孩当然也不会在此缺席。“早买早赚，早买早好”是她们的座右铭。调研样本中，96%的深圳女孩选择购入上车盘再伺机置换，而不会持币等待；她们深知房产不仅仅能满足居住需求，更具有抗通胀和投资增值的价值。
其中42%的样本人群，为了保障未来房子的增值空间，会对购入房产所在的城市、区位等进行全面的研究，以至于多数深圳女孩在房产投资方面研究成了半个专业人士。“人口净流入、新兴产业发达、人均收入高可持续性支撑房价”等词语她们信手拈来，也是她们卖房城市选择的必备考量。其中那些有返乡置业需求的“深圳女孩”来说，经济市场化程度高，经济繁荣，片区联动较好的长三角和珠三角更是她们的心头好。
对于搞钱的深圳女孩而言，并不是家乡、学校、工作地圈住了她们；而是我要去到我喜欢的、利于我发展的、有潜力的城市生活。无论她们是否买房，68%的深圳女孩表示买房所在地可以不是家乡或者工作所在城市，周边城市也是没有问题的。她们明确的目标以及强执行力保障了她们快速适应新城市和新工作的能力，买房城市的限制也就随之打破。
2. 提前研究区域规划
深圳女孩为了完美执行自己的搞钱使命，买房之前多会着手研究城市区域规划，六成深圳女孩表示买房提前半年以上就会关注购房城市/区域的规划和相关解读，多方验证规划利好，兑现可行性，以及当前时点的区域价值等。区域选择上相对理性，不太会出现像当地土著因生活和历史文化原因而有的区域歧视。
“买房初期，几乎不考虑自住，只想投资，只考虑内环内，挨着地铁，甚至分析过上海的2035规划，房子老一点小一点也不要紧，老房子还可以赌一下动迁，学区房因为升值空间和流动性较好也在考虑范围。”
3. 不为品牌溢价买单，但关注产品价值“只买对的，不买贵的”是深圳女孩的一大标志。单纯为品牌溢价买单，无明显体验差异的行为在她们的世界里是交“智商税”的表现。从我们的调研样本来看，首先考虑的是产品未来的增值空间，其次是产品本身价值，品牌偏好度选择不足5%。
“开发商不重要，真实的产品才重要。特别是现在很多联合拿地项目，各开发商产品线也很多，单纯的品牌背书很难打动我，更在意产品定位、户型设计、社区配置和物业服务等细节。
之前我看过一个万科的楼盘，虽然万科的企业品牌要更强，但是我最终还是选择了本土的一个小开发商德信，因为他们的产品质量、产品设计以及未来的升值空间更贴合我的心意。”
4. 对占用资金敏感，偏好杠杆最大化因为十分了解资金的成本概念，对于认筹金额和资金占用时间极为敏感。同时房贷在她们眼中是“薅羊毛”的绝佳机会，必然会选择将杠杆用到极致。因此深圳女孩愿意承担更高比例的月供；同时也更偏好于新房，相同首付能力能撬动更大的杠杆。
从我们这次的调研的50个样本来看，已经买房的人群达到八成。其中，75%的深圳女孩贷款额度超过50%，包括按揭贷款以及抵押贷款；仅有5%的样本量贷款额度达到七成以上。
5. 有清晰的购房价值排序，买房不纠结
“地铁、商圈、学区、医院、成熟板块、低密社区、中心楼栋、非顶底楼层......”满足各种需求的当然是大家梦想中房子。但是除去亿级富豪，想要买到梦中之家的芸芸众生还有很长很长的路要走。在预算有限、资源有限、供应有限的情况下，列出价值序列，明确必避雷区是深圳女孩们的共识。放下对于完美的执念，抓住时机快速上车。
价值排序：地铁&房龄>户型>商圈，老破小是雷区
“其实预算内可选择的很少，老破小居住体验感太差，也不是什么学区房，租可以，但买绝对不行。然后还需要满足三房的户型需求，那通勤距离可以放宽到1小时之外。”
价值排序：电梯&户型>医院>地铁，楼梯房是雷区
“之前从未考虑买浦西，但必须要买三房才保障充足的个人空间，加上上海新积分摇号政策使得能够得上的楼盘有限，因此也还是入手了宝山新盘。”
价值排序：通勤时间&地铁>户型朝向>楼层，通勤便利性是雷区
“因为对距离特别敏感，不喜欢坐车的感觉，也不喜欢夏天地铁上人挤人的味道，买房就希望离地铁口700米之内，通勤时间控制在8站地铁这样。因为在陆家嘴工作，又想买在内环内，那可入手的就只能是不考虑学区的二手房。”
结语：对深圳少女来说，“搞钱至上”成为了新一轮对抗焦虑的力量。她们投资理财意识觉醒得早，理性规划且行动力强，赚钱理财是保障她们幸福感和安全感的重要途径。也因此她们在消费上更为克制，极少冲动消费，也不愿意单纯为品牌溢价买单。她们的投资观和消费观在购房方面也体现得淋漓尽致：首先从投资角度看购房标的物必须能够增值保值，因此倾向选择优势城市的潜力区域；其次任何投资决策都要考虑机会成本，所以她们也会对资金占用情况和使用效率更加敏感，即便意味着未来需要承担更大压力，也会选择将杠杆用到极致；最后她们理性至上的消费观也让她们更关注产品质量和服务体验，不接受单纯的品牌溢价。
排版丨Jenny
▼往期精彩回顾▼客户研究 | 三类小镇青年买房需求洞察 返乡置业二孩家庭对四房需求占比提升，但不追求超大面积“Z世代”购房需求“八问”新政之下一线单身青年购房微洞察 ——购房难度重重升级，短通勤是核心诉求抢房行情下，这个项目缘何失了民心？——上海500万预算人群敏感点
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！