并购月报 | 金科引入长城国富作战投，长实欲抄底龙光、合景香港豪宅项目（2023年6月）

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究 2024-01-04

本月关注

LPR下调10BP，本月地方政策力度频次创新低

央行本月调整5年期LPR，下调10BP至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间, 或有利于提振房地产需求和市场对经济的信心。本次LPR降息已释放积极信号，稳增长政策加码预期强烈，多部门临近月底是否积极政策信号，实质性政策落地可期。此外，本月地方政府放松政策的频次和力度创去年3月以来的新低，21个城市政策松绑（环比减少2个），政策频次下降4次，仅青岛、临沂、扬州、福清涉及放松“四限”，其余多为公积金、购房补贴等弱刺激。保交楼方面，广西出台防“烂尾楼”新规，规定房企获预售许可前不得开展销售。

金科引长城国富作战投，德信获浙商资产支援

本月月底金科与长城国富签订战略框架协议，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整，此次AMC直接参与出险房企集团层面的股权合作是次突破性的纾困举措。相对而言，预重整程序中出险房企原有风险能更好梳理清楚，方便长城国富尽可能控制风险。此外，德信从浙商资产处获取6.03亿纾困基金用于德清时代云起，据了解该项目没有银行融资且项目资金本身是良性运转的；万达转让武汉华达玖号86%股权予华融，该标的公司当前计划改建的万达电影乐园的建设进度迎来转机。

长实欲抄底香港豪宅，龙光、合景债务重组或遇困

本月重点监测房企共涉及30笔并购交易，披露的交易对价约148亿，收并购热度继续回落。本月最引人关注的是李嘉诚拟从汇丰处收购龙光与合景泰富联合打造的香港豪宅凯玥项目的债权。根据测算，该项目总货值约超300亿港元，曾被龙光、合景作为抵押担保，从汇丰等银团获取102亿港元的开发贷款。该香港项目是龙光和合景债务重组的重要筹码，倘若长实收购债权再将其拍卖可能对2家出险房企境外债的谈判带来很大阻力。

并购政策:LPR下调10BP
6月地方政策力度频次创新低

中央层面，去年8月以来央行本月首次调整5年期LPR，下调10BP至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间, 或有利于提振房地产需求和市场对经济的信心。本次LPR降息已释放积极信号，稳增长政策加码预期强烈。月底央行提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，住建部部长倪虹则表示“大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，金融监管总局局长李云泽提出“有力有效防范化解重点领域金融风险，支持恢复和扩大有效需求”，期待更多实质性政策落地。

地方层面，继续以稳需求、保交楼作为政策主线方向。本月21个城市政策松绑（环比减少2个），政策频次下降4次，创去年3月以来新低；具体看，仅青岛、临沂、扬州、福清涉及放松“四限”，其余多为公积金、购房补贴等弱刺激，或优化预售资金监管、房企融资等供给端支持。保交楼方面，广西出台防“烂尾楼”新规，规定房企获预售许可前不得开展销售活动；济南市委书记刘强会见绿地董事长张玉良，称一如既往支持绿地重点项目建设。

并购金融：金科引长城国富作战投
德信获浙商资产支援

集团层面，本月月底金科连发7条公告，对外宣布将引入战投的重磅消息，于6月30日与长城资产旗下的，长城国富地产开发平台签订了战略框架协议。本轮AMC纾困房企案例基本都秉持“救项目不救房企”的原则，而本次长城旗下的开发平台直接参与出险房企集团层面的股权合作是次突破性的纾困举措。根据公告，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整。换句话说，长城国富不是直接的战投方，而可能通过单独或找其他合作人的形式作为新投资人，参与到金科预重整程序，相对而言预重整程序中出险房企原有风险能更好梳理清楚，方便长城国富得以尽可能控制风险。

具体项目层面，本月德信从浙商资产处获取6.03亿纾困基金用于“德清时代云起”项目，属于地方AMC近期落地的首单纾困项目。据知情人士表示，此次合作中浙商资产是要挑项目的，就德清时代云起项目而言，该项目没有银行融资且项目资金本身是良性运转的，AMC投入增量资金后很快能让项目运转下去。

此外，本月万达将武汉华达玖号创新投资合伙企业近86%股权转让予华融。股权转让后，华融持股86.0381%，万达13.9104%，华融资本0.0515%。该标的公司成立至今仅投资万达东湖置业，该公司旗下项目为武汉中央文化区项目，耗资500亿元，打造包括楚河汉街、汉街万达广场、汉秀剧场、万达电影乐园、万达瑞华酒店、万达嘉华酒店等地标性项目。2017年后，多个项目易主，万达嘉华酒店被富力接盘，北京华联接手汉街万达广场资产经营业务及楚河汉街第二街区打造武汉SKP。其中，万达计划将万达电影乐园改造为新汉街万达广场，但于2023年5月项目被曝停工，本次华融入主后，项目建设进度将迎来转机。

行业并购：长实欲抄底香港豪宅
龙光、合景债务重组或遇困

根据CRIC监测，2023年6月重点监测房企共涉及30笔并购交易，披露交易金额的有19笔，总交易对价约147.8亿人民币，环比减少49.6%、同比大幅减少72.6%，披露的平均单笔并购交易规模7.8亿（2023年5月：26.6亿），收并购热度继续回落。

交易进展来看，本月11笔完成的并购交易中3笔披露交易对价，涉及对价96.3亿，其中历时半年建发耗资近63亿收购红星美凯龙29.95%股份已完成过户，滨江超23亿收购杭铁旗下标的，与其合作开发3宗地块。9笔交易处挂牌状态，其中8笔披露金额涉及32.57亿；5笔交易已签署转让协议，绿城1.2亿收购九龙仓杭州萧山项目剩余股权，景业拟退出广州黄埔南部旧改，正荣7500万元出售南京江北新区项目等。

此外，进行中、传言交涉中的并购交易分别有4笔和1笔，其中金科为“保壳”，拟定增购买恒昇大业20%股权注入上市平台，而李嘉诚拟从汇丰处收购龙光与合景泰富联合打造的香港豪宅凯玥项目的债权。根据测算，该项目总货值约超300亿港元，曾被龙光、合景作为抵押担保，从汇丰等银团获取102亿港元的开发贷款。近期长实与汇丰接触，希望接手项目相应债权。该香港项目是龙光和合景债务重组的重要筹码，倘若长实收购债权再将其拍卖可能对2家出险房企境外债的谈判带来很大阻力，会陷入困境甚至失败。

交易标的物业类型看，本月多元化类并购额占比大幅减少，14笔涉及多元化投资的交易，披露的交易金额10亿，仅占到全部规模的6.8%，环比减少79.6pct。而开发项目、集团收并购交易相对频繁，交易笔数分别14笔和2笔，合计占到全部的53%，相对聚焦主业。

附表

本月的重点收并购事件一览

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