万科北京项目“涨价”，个案还是全面提价？

小Q导读：

万科北京项目要涨价？！管他个别还是全面，明涨、暗涨，反正都是涨！

文／克而瑞研究中心  朱一鸣 王青青

2月23日晚间，万科北京公司发布项目推介广告称，将在3月1日，对旗下的“金域东郡”和“万科天地”两个项目进行价格调整。一时间，媒体集体发文称万科北京两项目“全面涨价”，然而我们了解发现，项目事实上是将原来两个点的折扣收回，并非涨价。

土市火热+销售向好+政策鼓励，全面引发折扣收紧

说到起因，不得不提到那天下午大兴区的一场土拍，绿地以总价52亿元包揽两宗地，其中黄村地块更是以4.7万元/平方米的楼面价成为区域单价地王。而此次宣布取消折扣的两个项目也都位于大兴区，万科天地甚至还同属黄村板块，因而这场土拍可以称得上是这两个项目“调价”的直接导火索。

另外，还有几方面的决定因素，比如说市场高涨的销售氛围，还有政策的加持。一方面，北京等一线城市向来是房地产市场的重心，基本面好，加上供不应求持续存在，房地产市场愈显疯狂。另一方面，春节假期结束便迎来政策利好，契税营业税双降又给市场注入一管“兴奋剂”。因而，房企会对项目售价进行一定程度的调整无可厚非，有这种取消折扣的，还有像恒大海花岛那样直接宣布涨价计划的。

或涉及房源468套，影响面小而营销作用大

说到折扣取消的影响范围，首先，金域东郡为住宅项目，开盘较早，共1615户，据CRIC监测数据统计目前已实现成交1491套，去化率达到92%；其次，万科天地为酒店式公寓，今年1月首次开盘，推出的486套房源去化29%。因而，暂且忽略成交未网签的部分，可大致计算出此次价格调整涉及468套房源，就万科北京项目2015年成交4809套的总数而言，占比不足10%。

而且，目前北京项目并没有要全面提价的消息，而且据悉也不会蔓延到其他城市。因而可以说此番涨价涉及面并不大，只能算是个案。

不管怎样，此次事件经过媒体的放大发酵，引起市场热议，已然收到了绝佳的营销效果，虽然涉及的房源不多，但更多的意义是向市场传递了“涨价”信号，不管是对客户逼定还是后期销售，都能产生极大的刺激作用。

实际上，涨价本就是普遍现象

事实上，涨价是不容争辩的事实，抛开所谓的产品升级不说，周边土地价格越拍越高，置业需求越来越多，都会促使项目涨价。仅就万科在北京的项目来看，在售项目10个，2015年成交均价几乎无一例外都有不同程度的上涨。其中，中粮万科长阳半岛的酒店式公寓涨价最甚，同比涨幅高达21%，首开万科公园里、五矿万科如园也都有10%以上的涨幅。刚过去的1月份，各个项目的成交均价又在上年平均水平的基础上再度攀升，其中就有此次公开说要涨价的金域东郡，涨幅达17%。

此次万科两个北京项目取消折扣，属于一种公开的价格调整，可谓“明涨”，涨的是已推出的房源，范围相对较小。而影响范围更大的应该是“暗涨”，涨的是未来新开及加推的房源，一般采取小批量多频次加推的方式，每次开盘涨一点。

根据企业公布及CRIC监测的数据来看，万科在北京的土地储备较为充足，建筑面积大约有160万平方米，一半以上或将2016年入市，再加上在售项目亦有房源加推，2016年万科在北京的供应量不低。相关媒体也透露，今年北京万科将有十几个项目入市，价格调整幅度大概在10%－20%之间。因此，这批房源将是北京万科今年的重头。

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