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万科北京项目“涨价”,个案还是全面提价?

2016-02-26 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

万科北京项目要涨价?!管他个别还是全面,明涨、暗涨,反正都是涨!

/克而瑞研究中心  朱一鸣 王青青

2月23日晚间,万科北京公司发布项目推介广告称,将在3月1日,对旗下的“金域东郡”和“万科天地”两个项目进行价格调整。一时间,媒体集体发文称万科北京两项目“全面涨价”,然而我们了解发现,项目事实上是将原来两个点的折扣收回,并非涨价。

土市火热+销售向好+政策鼓励,全面引发折扣收紧

说到起因,不得不提到那天下午大兴区的一场土拍,绿地以总价52亿元包揽两宗地,其中黄村地块更是以4.7万元/平方米的楼面价成为区域单价地王。而此次宣布取消折扣的两个项目也都位于大兴区,万科天地甚至还同属黄村板块,因而这场土拍可以称得上是这两个项目“调价”的直接导火索

另外,还有几方面的决定因素,比如说市场高涨的销售氛围,还有政策的加持一方面,北京等一线城市向来是房地产市场的重心,基本面好,加上供不应求持续存在,房地产市场愈显疯狂。另一方面,春节假期结束便迎来政策利好,契税营业税双降又给市场注入一管“兴奋剂”。因而,房企会对项目售价进行一定程度的调整无可厚非,有这种取消折扣的,还有像恒大海花岛那样直接宣布涨价计划的。

或涉及房源468套,影响面小而营销作用大

说到折扣取消的影响范围,首先,金域东郡为住宅项目,开盘较早,共1615户,据CRIC监测数据统计目前已实现成交1491套,去化率达到92%;其次,万科天地为酒店式公寓,今年1月首次开盘,推出的486套房源去化29%。因而,暂且忽略成交未网签的部分,可大致计算出此次价格调整涉及468套房源,就万科北京项目2015年成交4809套的总数而言,占比不足10%。

而且,目前北京项目并没有要全面提价的消息,而且据悉也不会蔓延到其他城市。因而可以说此番涨价涉及面并不大,只能算是个案

不管怎样,此次事件经过媒体的放大发酵,引起市场热议,已然收到了绝佳的营销效果,虽然涉及的房源不多,但更多的意义是向市场传递了“涨价”信号,不管是对客户逼定还是后期销售,都能产生极大的刺激作用

实际上,涨价本就是普遍现象

事实上,涨价是不容争辩的事实,抛开所谓的产品升级不说,周边土地价格越拍越高,置业需求越来越多,都会促使项目涨价。仅就万科在北京的项目来看,在售项目10个,2015年成交均价几乎无一例外都有不同程度的上涨。其中,中粮万科长阳半岛的酒店式公寓涨价最甚,同比涨幅高达21%,首开万科公园里、五矿万科如园也都有10%以上的涨幅。刚过去的1月份,各个项目的成交均价又在上年平均水平的基础上再度攀升,其中就有此次公开说要涨价的金域东郡,涨幅达17%。


此次万科两个北京项目取消折扣,属于一种公开的价格调整,可谓“明涨”,涨的是已推出的房源,范围相对较小。影响范围更大的应该是“暗涨”,涨的是未来新开及加推的房源,一般采取小批量多频次加推的方式,每次开盘涨一点。

根据企业公布及CRIC监测的数据来看,万科在北京的土地储备较为充足,建筑面积大约有160万平方米,一半以上或将2016年入市,再加上在售项目亦有房源加推,2016年万科在北京的供应量不低。相关媒体也透露,今年北京万科将有十几个项目入市,价格调整幅度大概在10%-20%之间。因此,这批房源将是北京万科今年的重头


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