中闻原创丨浅析二手房交易中买卖双方的法律风险与防控（二）

文／中闻律师事务所  马懿

在上期文章中，详见《浅析二手房交易中买卖双方的 法律风险与防控（一）》，笔者就“学区房”的甄选、二手房置换的交易顺序问题、交易中买、卖双方应当审查的事项等问题进行了分析，本期，笔者将继续就二手房交易中的法律风险防控点进行深入解读。

土地情况是否清晰

二手房交易中，买受人应注意土地的使用性质，看是“划拨”还是“出让”，“划拨”的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，“出让”是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性保障住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

其他权利限制情形的审查

买受人应注意，二手房若存在被依法收回土地使用权或法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的，不得买卖。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖的情形之一：

（1） 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2） 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（3） 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（4） 上市出售后形成新的住房困难的；

（5） 擅自改变房屋使用性质的；

（6） 有法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售情形的。

已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房，确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

已购买经济适用住房的家庭住满5年的，按照当地政府的规定，以签订合同时间为限；有些即使住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房可以按市场价格出售，但需由出售人到房屋所在地区、县国土房屋管理局按成交额的10%-70%缴纳综合地价款。

单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为“划拨”，转让时应缴纳土地出让金。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，相关欠费有可能使得买受人陷入诉累，带来不必要的麻烦。

中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像一手房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利与义务、房屋价款、付款时间、交易方式、房屋交割时间、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。

二手房交易对于一个家庭而言应当算得上是大额投资了，一般交易谈判和签约时都会谈到深夜，使得买、卖双方在很疲惫的状态下仓促签约，作为当事人很难做到保持清醒的头脑。二手房买卖中，涉及多方面的法律问题，在各个交易环节的把控上，还是有必要请专业律师介入，帮助买、卖双方做好风险防控，为买卖合同的顺利履行保驾护航！

作者简介马懿律师，北京市中闻律师事务所民商诉讼部资深律师，毕业于中国政法大学法学院，北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员、中国法学会会员。主要从事传统民商事诉讼业务，业务领域：人力资源与劳动合同法务、劳动争议、合同、商事纠纷等，具备扎实的专业知识、理论基础和丰富的诉讼经验。

声 明

本文仅代表作者本人观点，不可将其视为中闻律师事务所及其律师出具的正式法律意见或结论。如需转载或引用文章中的任何内容，请邮件联系我们：[e-mail]；如您有意就该议题进一步交流或探讨，欢迎在公众号后台留言。