中闻原创 | 以案说法：“借名买房”那些事儿

【“借名买房”，顾名思义，即借他人（被借名人）名义购买房屋，并登记在他人名下的行为。近年来，为保证房地产市场的健康发展，国家采取了调控措施，出台了一系列限购政策，受限购政策影响的购房人为了达到购房目的，采取了借用有购房资格的他人之名购房的方式。而有些购房人出于省钱、规避税收、躲避债务等考虑，也会采取借名买房的方式，从而导致现实生活中，借名买房现象大量存在。随着房价的不断上涨，被借名人受利益的驱使，否认借名买房的事实，拒绝配合办理过户，由此引发矛盾。】

一、典型案例

由于我国实行物权法定原则（《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”）和不动产物权公示的原则（《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”），因此，借名买房对借名人而言存在极大的法律风险和不确定性，尤其是借名购买经济适用房等具有社会保障性质的房，其结果很有可能是竹篮子打水一场空。请看案例：

【案情】

童1与童2是姐弟，童2有经济适用房购房资格，因无力负担购房款，遂同意童1借用其名义购房，双方对此无书面约定。2008年10月18日，童2与开发商签订了购房合同，童1支付了全部购房款、契税、公共维修基金等费用。2010年10月，房屋交付后，童1 出资对房屋进行了装修并居住至今。2012年取得《房屋所有权证》，登记的所有权人为童2，该证一直由童1保管。2013年2月21日，童2提起排除妨害诉讼，要求童1腾房，将房屋交给童2使用，法院判决支持了童2的诉讼请求。童1遂向法院提起合同之诉，要求确认双方存在借名买房的合同关系，童2协助其办理过户。

【审理情况】

法院认为，根据童1提交的证据，可以认定童1实际支付了全部购房款及各项税费，且实际装修房屋并居住使用的事实，结合购房发票及产权证亦一直由童1保管，可以认定房屋系借用童2之名，由童1实际购买。但经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，童2因不具备购买经济适用住房的条件，而借用童1的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。据此，做出如下判决：1、童1与童2存在借名买房的合同关系；2、驳回童1的其他诉讼请求。

【评析】

本案是一起典型的因借名买房引发的纠纷。由于双方借名所购买的房屋性质的特殊性，一旦出现纠纷诉诸法院，法院通常会以合同“违反了法律、行政法规的强制性规定”和借名买房行为“损害了社会公共利益”为由，判决双方之间的借名买房合同无效。合同被确认无效后，由此又引发双方过错程度的确定、房屋腾退、返还房款、房屋装修补偿等一系列问题，借名人为此不得不与被借名人数次对簿公堂，但结果却往往是赔了夫人又折兵。因此，购房人应当杜绝借他人之名购买经济适用住房的行为，不能贪一时的便宜，给日后带来无尽的麻烦。

那么，是不是凡借名所购是经济适用房，就一律认定无效呢？请看案例：

【案情】

蒋某与吕某系多年好友，2004年10月，吕某将其购买经济适用房的指标转给蒋某，由蒋某出资购买了涉案房屋。2005年1月28日，蒋某代吕某与开发商签订了《商品房买卖合同》。2006年1月25日，蒋某正式入住涉案房屋至今，房屋装修款也由蒋某支付。2007年9月27日，房屋产权证下发，登记的产权人为吕某，吕某承诺在可以过户时协助蒋某办理过户手续。2014年4月，蒋某将吕某诉至法院，要求吕某配合将房屋过户至蒋某名下。

【审理情况】

法院经审理认为，根据查明的事实，涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为吕某，但该合同中的“吕某”字样实际由蒋某代签，蒋某支付了该房屋的首付款并偿还了全部贷款，其自房屋交付之日起即实际使用该房屋，且有关买卖该房屋、办理贷款的相关资料原件亦均在蒋某处，故法院认为蒋某与吕某就涉案房屋形成借名买卖关系，即涉案房屋乃系蒋某借用吕某名义向开发商购买。北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。因房屋买卖合同系该通知之前签订，且涉案房屋登记至吕某名下的时间距今已满5年，故蒋某与吕某就涉案房屋形成的借名买卖关系合法有效。蒋某要求吕某配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，法院予以支持。

【评析】

本案也是一起因借名购买经济适用房引发的纠纷，为何会出现“同案不同判”？注意两个关键时间：2008年4月8日，5年。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第6条规定“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”本案中，蒋某与开发商签订购房合同的时间为2005年1月，房本下发时间为2007年9月，至2014年4月蒋某起诉之时，房本已满5年，此时房屋能够按市场价格出售，故可以认定双方的借名买房合同关系有效，支持借名人要求被借名人配合办理产权过户的诉讼请求。

二、常见法律问题答疑

问：我受限购政策影响，没有购房资格，想借有资格的人的名购买商品房，怎样做才能规避风险，维护自己的利益？

答：首先，与被借名人签订借名买房的书面合同，明确约定双方权利义务和违约责任，避免日后出现纠纷举证困难。其次，全程参与整个购房过程，包括选房、签订购房合同、缴纳房款及相关税费、办理入住等。再次，注意留存各项证据，包括己方是房屋实际出资人和实际产权人的证据、己方对房屋进行装修、管理和支配的证据等。最后，在己方具备购房资格且双方约定的过户条件成就时，尽快与对方办理过户手续。

问：我借他人名购买商品房，对方现在否认借名买房的事，不配合办理过户，我该怎么提起诉讼？

答：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第10条规定“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”因此，借名人向被借名人主张权利，应当提起房屋买卖合同纠纷之诉，而非所有权确认之诉。

问：我借他人名购买经济适用房，法院判决双方之间的借名买房合同无效，我该怎么办？

答：合同被确认无效后，可以要求对方返还已付购房款、承担己方已支付的各项税费、赔偿损失，并可对房屋增值部分要求补偿。关于损失赔偿和增值补偿的金额，法院会结合双方过错程度（一般以被借名人主要责任、借名人次要责任为原则）、出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值等因素予以确定。

问：是不是凡是签订于2008年4月11日以前且至起诉时房本满5年的借名购买经济适用房行为，一律认定有效？凡是签订于2008年4月11日之后即使房本已满5年，一律认定无效？

答：并不必然如此。实践中之所以采取了“老房老政策、新房新政策”的处理方式，是充分考虑到了我国经济适用住房的性质经历了从有一定保障性质的政策性商品住房到完全保障性质的政策性住房的转变过程。但在司法审判中，还需结合个案的不同情况，充分考虑双方交易的实际情况、借名人后期是否具备购房资格、房屋现实居住情况等因素，依法做出判决。

作者简介杨卫华律师，北京市中闻律师事务所律师，张勃律师团队成员。毕业于北京大学，法学专业。杨卫华律师拥有十年的执业经历，曾在多家大型企业从事法务工作，擅长公司法律顾问、民商事诉讼以及金融类犯罪案件的办理，专注于公司治理、房地产、建设工程、民间借贷及担保、金融犯罪领域。作者简介

张勃律师，北京市中闻律师事务所合伙人，毕业于北京大学法学院，法律硕士学位，刑法方向。张勃律师自执业以来，一直专注于刑事辩护领域，尤为擅长办理经济类犯罪案件和职务类犯罪案件，从业多年主办过多起经济类和职务类犯罪案件，既取得了良好的社会声誉也获得了当事人的高度认可。