《判案研究》中的十则典型案例
文|赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人 律师
就上海市浦东新区人民法院“判案研究”系列的典型案例，汇总梳理几则。
一、承租人优先购买权损害赔偿的认定
-某某实业发展有限公司诉上海某甲房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案
【简要提示】：出租人转让租赁房屋时，承租人享有优先购买权。
在认定侵害优先购买权构成要件方面，应当同时具备存在法律规定的出售行为和出租人未履行通知义务。
在侵害优先购买权损害赔偿方面，首先应明确该损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿，其损失范围以信赖利益为限。
在赔偿范围方面，应当综合考虑损害实际发生情况、过错情况等因素综合考量，其中承租人主张以房屋出售时价格与起诉时价格之间的差价作为损失依据的，不予支持。
【主审法官】倪军燕 【案例撰写人】倪军燕 、赵勤
注：上海高院民一庭调研与参考2015年提到该问题，倾向性意见认为，对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任，当事人之间有约定的，则从其约定。
若无约定的，出租人则应赔偿由此对承租人造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。
其中房屋升值损失的确定，应以守约方的请求为基础，结合侵犯承租人优先购买权之日、承租人知悉或应当知悉权利被侵害之日等的房屋市场成交价格变化等情况，还应综合考虑承租人是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以合理确定。
二、隐名购房协议的效力认定及所有权的确认
-廖某诉林某所有权确认纠纷案
【简要提示】：基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人，在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明实际购房人与名义产权人不一致，且能够证明购房款是实际购房人支付的，可以推翻这种法律上的推定，确认房屋的实际所有权人。
【主审法官】陈培蓉 【案例撰写人】万发文
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三、父母对未成年子女赠与不动产的性质与撤销
-陈某某诉陈甲等共有纠纷案
【简要提示】：父母对未成年子女的不动产赠与，即父母双方达成不动产赠与的合意，将其共有的不动产无偿给予未成年子女的行为。对此种行为的性质，学界存有不同观点。
在司法实践中，将父母对未成年子女的不动产赠与定性为赠与合同在一定程度上具有合理性，因其具一般赠与合同的单务性、无偿性、诺成性等共性，还具有利他合同的属性。
同时，关于父母对未成年子女不动产赠与的撤销权，在明确约定放弃撤销权的情况下不得撤销。
【主审法官】姚学勇 【案例撰写人】马怡琼
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四、应收账款质押权纠纷案件审理思路探究
-某某银行股份有限公司上海分行诉上海A机械科技有限公司等金融借款合同纠纷案
【简要提示】：应收账款质押权的主要功能在于担保质权人债权的实现，在债务人不履行还款义务时，质权人有权就应收账款主张优先受偿。
在形式审查的登记模式下，对应收账款质押权纠纷案件，法院不仅应当审查应收账款质押权法定要件成就与否，还应在审查应收账款真实性的基础上结合应收账款的特殊性作出裁判。
【主审法官】顾权 【案例撰写人】顾权 胡建媛
五、“以房抵债”案件中以委托出售形式签订的房屋买卖合同效力的认定
-原告（反诉被告）胡某诉被告（反诉原告）邓某某房屋买卖合同纠纷
【简要提示】：近年来，涉及民间借贷等债务危机引发“以房抵债”这一新类型民事诉讼层出不穷。
债务人将自有房产公证委托代理人代为出售，该公证委托形式虽系委托，实质是为了担保债务履行，而高利贷放贷机构采取的操作手法日趋隐蔽化、专业化，使得以房抵债过程中损害债务人正当利益的情况难以得到法律的有效规制。
本案中债务人将自有房产公证委托代理人代为出售，该公证委托形式虽系委托，实质是为了担保债务履行，代理人超越让与担保范畴，擅自出售抵押房产，超越了代理权限，在买受人明知或应当知道代理人没有代理权、与代理人恶意串通签订房屋买卖合同的，房屋买卖合同不应认定为有效。
对购房人是否主观善意的审查上，主要从委托内容、合同订立和履行的过程是否符合正常房地产交易习惯和流程等方面衡量。
【主审法官】张卓郁 【案例撰写人】胡贤君
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六、股东会决议有效之可诉性分析
-李某诉甲公司、张某公司决议效力确认纠纷案
【简要提示】：确认股东会决议有效是否具有可诉性？当前法律未有明确规定。
区别于通常由异议股东提起股东会决议无效或撤销之诉的情形，本案系无异议股东起诉要求确认解除第三人股东资格的股东会决议有效。
在公司法未否定确认决议有效之可诉性的情况下，应允许当事人适用一般法寻求救济，对于符合民事诉讼一般特征、具有独立诉的利益的确认决议有效之诉，法院应当依法受理。
【主审法官】徐慧莉 【案例撰写人】徐慧莉 李洁
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七、商业保理业务中应收账款不真实时的合同效力认定
--原告上海某某商业保理有限公司诉被告山东某某工贸有限公司、山东XX数控设备有限公司、刘某、王某保理合同纠纷案
【简要提示】：随着商业保理业务的快速增长，保理合同纠纷逐渐增多，但我国现行法律并无对商业保理的明确规定，保理合同属于合同法中的无名合同，应根据合同法的相关规定进行处理。
应收账款转让是商业保理业务的核心内容，如果债权人与债务人虚构债权骗取保理商融资款，保理合同系可撤销的合同，保理商可以要求债权人按照保理合同承担责任，亦可以主张合同无效。应收账款不真实情形下，保证人责任并不当然免除，需根据保理商是否尽到审查义务确定是否可以减轻保证人的责任。
【主审法官】吴智永 【撰写人】吴智永、戴姣
八、受让人代抵押人为清偿债务消灭最高额抵押权以最高债权额为限
【简要提示】：在未经抵押权人同意的情况下，抵押人转让抵押物，受让人要求代为向抵押权人清偿债务以消灭抵押权，并要求继续履行合同，办理过户登记手续的，转让合同并不因“未经抵押权人同意”而当然无效。
受让人代为清偿的，以消灭抵押权为限，最高额抵押不超过登记的最高债权额。受让人起诉要求涂销抵押登记后办理过户登记的，应予支持。
【主审法官】张卓郁 【案例撰写人】陈裕国
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九、精神残疾持证者离婚诉讼的司法审查及权益保障
-袁某与王某离婚纠纷案
【简要提示】：持有精神残疾二级残疾证的当事人提起离婚诉讼的司法审查，需根据其患病情况确认是否为婚前不应当结婚且婚后尚未治愈的无效法定情形，并依法作出婚姻无效的判决或依法进行离婚诉讼的程序和实体审查。
在民法总则施行前，若没有利害关系人或利害关系人不愿向法院提起认定无民事行为能力人或限制民事行为能力人的法定程序的，应根据其智力、精神状态综合认定当事人能否就解除婚姻关系作出意思表示，同时为有效保障其诉讼权益，结合案情在个案诉讼中为其指定临时的法定代理人。
【主审法官】尹志君 【案例撰写人】朱佳烨
十、居间合同满足一定条件可以转化为买卖合同
-范某诉张某某房屋买卖合同纠纷案
【简要提示】：二手房交易中的居间合同条款通常比较简略，一般应认定为预约合同，买卖双方仅负有诚信磋商进而订立正式房屋买卖合同的义务。
但是，如果居间合同已经具备本约（房屋买卖合同）的必备条款，且买受人在签订居间合同后已经交付全部或者部分房款，或者出卖人已经交付房屋的，则应积极探求当事人签订居间合同时的真实意思，可以参照商品房买卖合同司法解释第5条的规定，认定居间合同已经转化为买卖合同。
【主审法官】许根华 【案例撰写人】许根华 陶庭谱
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