2008-2017年涉业主委员会案件审判白皮书

来源：上海高院网

伴随着我国城市化建设的快速推进，由多层和高层建筑组成的住宅小区日渐普及并成为城市居民生活的中心。小区的整体管理水平和各项服务质量与业主的生活息息相关，业主委员会在这当中起着举足轻重的作用，因此其越来越多地引起了社会各界的关注。

1994年4月，建设部施行《城市新建住宅小区管理办法》，要求在住宅小区逐步推行社会化、专业化的管理模式，成立住宅小区管理委员会（业主委员会前身）。

2003年6月，国务院颁布实施的《物业管理条例》正式确立了一系列的物业管理制度，对业主大会、业主委员会及物业管理服务等作了较为详细的规定。

根据现行法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主基于建筑物区分所有权，通过业主大会选举产生的维护全体业主在物业管理活动中合法权益的社区自治组织。

由于尚未形成完善的规范体系，加之业主委员会自身运作不规范、监督机制不健全等原因，实践中业主委员会与业主、业主大会、物业服务企业等主体之间的冲突和矛盾日益凸显。

有鉴于此，为进一步提升业主委员会的社区自治能力和服务质量，增强业主的法治意识和维权能力，协调好业主委员会与业主及物业服务企业之间的关系，避免和化解社会矛盾，促进社会和谐，特制作本白皮书，对我院2008-2017年期间审理的涉业主委员会民事案件进行全面的统计分析，就当前业主委员会运作过程中存在的突出问题及深层原因进行梳理，并在此基础上提出相应的对策建议，以期更好地发挥司法为民的作用。

一、案件审判基本情况和特点分析

2008-2017年期间我院共受理涉业主委员会民事案件415件，审结417件。从司法审判实践和相关统计数据来看，涉业主委员会民事案件主要有以下几方面特点：

（一）收案数量前期均匀波动，后期略有增长

受理的415件案件按年份分布情况如下：2008年受理39件，2009年受理29件，2010年受理39件，2011年受理30件，2012年受理41件，2013年受理33件，2014年受理37件，2015年受理55件，2016年受理50件，2017年受理62件。

从收案情况来看，2008-2014年期间我院受理的涉业主委员会民事案件数量虽出现波动，但整体较为平稳，没有明显的增减变化。

2015年收案数量出现较为明显的增长，此后案件数量虽有波动但稳定在了一个较高的水平上并且呈现出进一步增长的趋势。

（二）涉案标的较小，案件来源单一

据统计，2008-2017年期间我院受理的涉业主委员会民事案件的立案标的额均较小。

其中立案标的额为人民币（以下币种均为人民币）0元的就有263件，立案标的额在0元到1万元之间的有20件，立案标的额在1万元到10万元之间的有50件，立案标的额在10万元到100万元之间的有65件，立案标的额在100万元到1000万元之间的有16件，立案标的额大于1000万元的仅1件，为23,556,164元。

事实上，涉业主委员会民事案件立案标的额较小的原因与该类案件的性质有关。

业主委员会作为业主大会的执行机构，其在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益，因此其职能主要集中在保障业主自治权的行使以及协助和监督物业管理等方面，较少涉及大额交易。

正因为立案标的额较小，所以涉业主委员会民事案件一般由基层法院进行一审审理，这也很好地解释了为何2008-2017年期间我院受理的415件涉业主委员会民事案件均为二审案件。

（三）案由种类繁多，物权纠纷为主

从案由分布来看，2008-2017年期间我院受理的涉业主委员会民事案件的案由多达52种，较为庞杂。

但是案件数量较多的案由相对集中，其中排名前十的分别是：物业服务合同纠纷111件，建筑物区分所有权纠纷40件，业主撤销权纠纷37件，所有权纠纷29件，所有权确认纠纷29件，业主共有权纠纷28件，业主知情权纠纷27件，排除妨害纠纷23件，返还原物纠纷16件，建设工程施工合同纠纷9件，总计349件，占受理案件总数的84%。

从所涉案由的性质来看，物权类纠纷占比最大，总计242件，占受理案件总数的58.3%；其次是合同类纠纷，总计157件，占受理案件总数的38.7%，其中物业服务合同纠纷占比最高，约占合同类纠纷的70.7%；其余16件则主要是侵权类纠纷。

案由分布情况与业主委员会作为业主大会执行机构所具有的主要工作职责相对应，包括代表全体业主行使对专有部分、共有设施设备等的财产性权利，并委托物业公司进行管理等。

（四）调撤结案率低，矛盾纠纷尖锐

从审理结果来看，2008-2017年期间我院审结的涉业主委员会民事案件的二审结果分布相对集中。在审结的417件案件中，判决维持306件，判决改判26件，裁定驳回26件，裁定撤诉25件，裁定发回重审12件，调解11件，撤销原裁定并指令受理6件，按撤诉处理3件，裁定终结1件，撤销原判并驳回起诉1件。

其中裁定撤诉和调解的数量仅36件，占审结案件总数的8.6%，远远低于我院民事案件平均调撤率。与之相对的是，通过判决形式结案332件，占审结案件总数的79.6%。

低调撤率和高判决率形成了鲜明对比，是该类案件的裁判特点。

形成该特点的原因较为复杂，但是从业主委员会自身来讲，主要是诉讼权利来源问题。

一方面，业主委员会的权利来源于全体业主的授权，在诉讼中的地位相当于诉讼代理人，只能在业主授权的范围内实施诉讼行为，如要承认、变更、放弃诉讼请求或进行调解则需要业主大会的授权，为避免繁琐的程序，业主委员会更倾向于接受法院的判决。

另一方面，此类案件的最终结果由全体业主承担，如果业主委员会在接受调解过程中有不适当行为或者跟业主沟通不畅，很有可能引发业主的不满，为了避免产生矛盾，业主委员会多倾向于选择由法院判决，将矛盾的焦点归集于法院。

除了业主委员会自身的原因，调撤率低还与业主日渐觉醒的权利意识有关。

当前，部分业主格外注重自身合法权益的保护，且在就该类纠纷诉诸法院之前多与业主委员会产生过冲突，矛盾激化，故而试图通过诉讼一较高下，即便案件所涉标的额不大，也不肯妥协让步。

二、审判中发现的突出问题

（一）法律规范有待完善

目前我国有关业主委员会的法律规范散见于《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《上海市住宅物业管理规定》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等不同层级的法律规范中，尚未形成科学、完善的体系。

同时，现行规范中重叠和空白部分依然较多，对业主委员会的法律地位没有作出明确界定，相关配套规定亦不尽完善。

立法层面的不明确造成实务中的混乱，鉴于篇幅有限，本文仅从问题较为突出的业主委员会主体资格和业主知情权两方面展开论述。

1.业主委员会主体资格尚不明晰

虽然最高人民法院通过《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》和《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》两份复函的形式明确了业主委员会在一定范围内有权作为原、被告参与诉讼，但是在法律法规层面，尤其是《物权法》，并未对业主委员会的诉讼主体资格进行明确的规定，也没有对业主委员会作为诉讼主体的权限、前置程序、范围、责任承担等作出明确规定。

实践中，一般认为业主委员会在小区物业管理区域被赋予一定的管理权和处分权，满足前置授权程序的业主委员会就物业管理区域内涉及小区业主公共利益提起和参加的诉讼，为适格当事人。

但是实践中面对层出不穷的新纠纷，如涉及业主共同利益的合同纠纷，业主委员会能否直接参与诉讼仍存有争议。

譬如，当开发商建造的楼盘不符合《商品房预售合同》的约定及其在销售广告中的说明和允诺，对小区全体业主构成违约时，能否通过召开业主大会投票授权业主委员会对开发商提起诉讼在司法实践中仍有不同认定。

此外，实践中对“公共利益”的界定，对业主大会的授权在司法上应如何审查，是形式审查还是实质审查等问题等均未得到明确。

2．业主知情权行使问题

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条是有关业主知情权的规定，其中对业主请求公布、查阅的情况和资料进行了有限列举和兜底规定。

然而正是由于该条规定较为基础和原则，导致实践中有关业主知情权的范围、行使方式、行使期限和义务主体等均存在争议。

首先，就知情权的范围而言，除了司法解释的兜底条款“其他应当向业主公开的情况和资料”规定较为概括和模糊导致实践中查阅的尺度难以把握之外，在明确列举应予公开的项目中“业主大会和业主委员会的决议及会议记录”是否包括过程性材料亦存在争议。

例如，采用书面征求意见形式召开的业主大会会议，由于回收的表决票属于过程性材料且往往包含业主的身份信息、联系方式和房屋坐落等个人信息，故其是否属于知情权的范围在司法实践中有不同理解，以至于出现完全相反的判决。

其次，就知情权的行使方式而言，由于目前业主委员会专业化程度不高，其组成人员多为兼职且投入的精力和时间有限，若不同的业主在不同的时间陆续行使知情权，将导致业主委员会工作瘫痪。

此外，司法解释仅规定业主行使知情权的方式为查阅，并未规定业主可采取复印、摄影的方式，亦未做扩张性的解释，故当事人行使知情权是否包括复印及摄影等方式仍有待明确。

最后，知情权的行使是否应该限制在一定的合理期限内也不无疑问。虽然业主大会和业主委员会的决议及会议均应如实记录、存档并及时公开，但是法律并未对该记录的保管期限作出规定。

结合目前业主委员会管理水平有限的客观现状，如果前述决议和记录已依照法律规定进行了公开，业主在经过合理期间之后且无正当理由的情况下是否有权要求查阅值得商榷。

（二）业主自治机制发展缓慢

1.业主自治意识淡薄

业主委员会作为自治组织所享有的自治权，系小区业主为了保护个人物业权利免受侵害而让渡出来的权利集合。业主委员会和小区业主是紧密联系的利益共同体，业主委员会处理涉及业主公共利益的事宜需要小区业主的积极参与，同时小区业主的自治意识、参与程度和监督力度也一定程度上决定了业主委员会的工作水准。

虽然我国的法治建设极大地提高了民众的权利意识，但是受到传统历史文化的影响，业主们在民主自治方面天然缺乏自觉性，表现为不主动甚至不参与小区治理和重大决策。

这种被动使得业主大会通过集体讨论的形式召开会议几成空谈，因此书面征求意见和业主委员会自主决策成为小区业主自治的主要形式，为权力的滥用留下可趁之机。

书面征求意见固然是开展业主自治工作的有效形式，但是其存在表决票的送达、回收以及票数的统计等多个环节，稍有不慎便可能造成程序瑕疵。

而且，为了应对小区业主不积极参与表决的情况，多数管理规约和业主大会议事规则约定“将不反馈意见的选票视为同意票的表决形式”，这在一定程度上限制了部分业主行使自治权。

此外，书面征求意见时，表决票的送达和回收主要由业主委员会和物业公司完成，容易给业主一种不公开、不透明的印象，为之后矛盾的产生埋下隐患。

因此，一旦选聘物业公司、上调物业管理费等涉及业主切身利益的决议形成，部分业主便会通过提起业主知情权和业主撤销权之诉来主张权利。

2．业主委员会委员履职能力参差不齐

当前，业主自治机制尚处于初级阶段的一个突出表现，即业主委员会委员的履职能力参差不齐。

实践中，一些小区的业主委员会负责人职位成为人们挤破头争抢的“香饽饽”，而另一些小区的业主委员会却在组建过程中遭遇“无人问津”的局面。

在前一种情形中，因为候选人较多，竞争相对充分，能够对候选人的各方面能力进行较为全面的对比从而择优录用。

但是在“无人问津”的小区，召开业主大会会议、组建业主委员会都举步维艰，更不可能对候选人的教育背景、工作经历、专业程度等进行全面筛选，履职能力当然也就难以得到保障。

事实上，不少委员因参选前未充分了解业主委员会工作的性质和内容，导致在当选后或因自身工作繁忙而怠于履职，或因自身能力不足而难以履职；部分委员重视个人私利，缺乏全局观念和服务意识，把业主委员会当成谋取私利的工具；还有一些委员尽管热心公益，也有时间精力服务社区，但往往因不具备物业管理的专业知识而难以胜任工作要求。

值得注意的是，虽然相关法律法规对业主委员会委员的道德水平、工作能力和时间精力等方面提出了较高的要求，但并未对其薪酬待遇作出规定，使得目前绝大部分业主委员会的工作都属于无偿的公益服务性质。

从法律角度而言，要求业主委员会委员长期、无偿地为全体业主服务也违背了权利义务相一致的原则。薪酬待遇的缺失不仅制约了委员们的工作积极性和投入程度，也一定程度导致了“以权谋私”想法的滋生。

此外，现实中业主委员会委员因为承受不了压力，临时“撂担子”的现象时有发生，管理部门对此也束手无策，因为考虑到工作的无偿和公益性，也无法提出过多的硬性要求。

3.业主委员会工作机制不健全

根据相关规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，负责召集业主大会会议、执行业主大会的决定和决议、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并监督和协助合同的履行、组织和监督专项维修资金的筹集和使用、保管和使用印章以及业主大会授权的其他职责，即负责所有与小区物业管理有关的程序性事项并享有业主大会赋予的部分实体性事项的决定权。

然而，与之不相匹配的是，管理规约和业主大会议事规则对业主委员会的规范往往较为简单，业主委员会重要的议事及表决规则、主任及委员之间的职责分工、信息公开、经费来源等问题缺乏专门章程进行规范，运作中无约可依的现象突出。

再加上前述业主自治参与度不高、业主委员会委员履职能力参差不齐等原因，容易使业主大会及业主委员会的制度架构落空，实际上成为少数人独言擅断的一言堂。

此外，建立工作档案、按照要求进行信息公开、保管和使用印章不仅是业主委员会重要的工作内容，也是广大业主参与自治管理、进行日常监督的重要途径。

但是，审理中我们发现，业主委员会未按照规定制作会议记录、保留相关资料的情形十分普遍，甚至出现在诉讼中后补、伪造材料的情形，印章管理普遍不规范，这些操作中的不规范都为日后矛盾纠纷的产生埋下了伏笔，而业主委员会换届往往又成为矛盾爆发的导火索。

（三）换届矛盾突出

业主委员会换届引发的纠纷已经越来越多的出现在法院审理的案件当中，其中以返还原物纠纷最为典型，当然也会涉及因财物移交而引申出的名誉权和业主知情权等其他类型的纠纷。究其原因，除了业主委员会本身专业性不够强、操作不规范之外，还可以归结于相关法律规定的不完善。

实践中，换届前后新、老业主委员会委员之间往往矛盾突出，情绪对立严重。

对于相关财物、资料的移交，老委员除了相互推诿、消极应对之外，甚至故意设置障碍，这就导致新成立的业主委员会无法通过正常交接程序取得工作资料，在相当长一段时间内难以顺利开展工作。

就移交的范围而言，《上海市住宅物业管理规定》中明确上一届业主委员会应当移交有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，但业主委员会张贴的通知、告示、对外的信函等其他工作资料是否属于移交范围并不明确。

除了返还原物纠纷，因换届移交财物引发的名誉权纠纷也值得关注。

例如，在喻某诉某大楼业主委员会因名誉权纠纷案中，新一届业主委员会成立后，就前任业主委员会主任拒绝移交公章等资料和在任期间侵占业主利益的情况在小区内张贴公告进行催缴且言辞欠妥，故而引发纠纷，此类案件也在一定程度上暴露了换届矛盾的激烈程度。

此外，由于业主知情权的范围亦涉及到业主委员会的会议纪要、账目票据等材料，所以换届移交财物的不规范也对业主后续行使知情权构成障碍。

值得注意的是，有的小区在原业主委员会任期届满或解散后相当长一段时间内未能及时选举并组建新的业主委员会，出现新旧交替“真空期”，导致以业主委员会为被告提起诉讼时，存在诉讼对象缺失的情形，为司法审判造成一定困扰。

（四）内、外监督未落到实处

1.业主日常监督机制缺失

根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

尽管业主大会和业主对内享有监督业主委员会的权利，但是由于部分业主自治意识淡薄，对小区公共事务表现出漠不关心的态度，因此呈现出“人人监督，人人无法监督”的尴尬处境。

另外，在法定需要20%以上业主提议才能召开临时业主大会的条件下，小区业主想要通过业主大会对业主委员会进行制约过于困难。

同时，如前所述，由于业主委员会成员履职能力欠缺以及权责分配不明晰等不规范现象的存在，通过定期接待制度等途径对业主委员会进行监督几乎成为一纸空文。

2.行政监管存在不足

根据《上海市住宅物业管理规定》，市和区房屋行政管理部门负责对业主大会和业主委员会的业务进行指导与监督管理；区、乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作；业主委员会应当配合居民委员会履行自治管理职责，并接受其指导和监督。

但是，该规定对于如何进行指导、监督以及综合管理制度的内容并未予以明确，缺乏可操作性，再加上各监管主体之间的职责分配和衔接存在重合和模糊之处，导致监管难以落到实处，大多数业主委员会实际上仍处于自发、自律的状态。

在换届准备、违规处理等重大事务发生时得不到及时的指导、跟进，纠纷未得到及时有效的解决，导致矛盾激化，难以调和。

（五）纠纷化解渠道较为单一

涉业主委员会纠纷直接关系到小区物业管理及业主公共利益，所涉事务繁杂，且与广大业主居住、生活及自治管理关系紧密，所以该类型纠纷的化解涉及许多基层组织的工作。

但是，相关行政法规、地方性法规仅就部分事项赋予了行政主管部门一定的裁决权，范围受限，且缺乏配套程序性规定，导致未能形成常规的裁决机制。

居民委员会、街道办事处等设立的人民调解委员会，虽然受理了部分的物业管理纠纷，但由于专业性、权威性方面有所欠缺，实际纠纷化解效果未达预期。最终，诉诸法院成为当然的救济选择。

然而，从诉讼角度而言，由于法院主管范围的局限，对部分涉及业主委员会的纠纷（如因选任、罢免业主代表、业主委员会委员发生纠纷以及业主之间对是否起诉、选聘物业服务企业等内部事务无法形成一致意见等）一般不予受理，导致相关权利人难以通过诉讼途径获得救济，进而成为规制盲点。

常见的业主知情权和业主撤销权纠纷中，看似单一的诉求背后往往潜藏着业主与业主委员会在日常自治管理过程中累积的一系列矛盾，法院的一纸判决很难彻底化解此类纠纷。

此外，由于业主在证据意识、诉讼能力等方面均处于弱势地位，其提起的诉请常常因主体资格或证据不足等原因而难以得到支持，反而进一步加深了彼此的对立情绪，不利于纠纷的根本性化解。

三、相关建议和对策

（一）完善立法，提供制度保障

由于《物权法》并未明确业主委员会的主体资格，而《物业管理条例》也仅对业主委员会的组织方式和运作进行了一般性的规定，因此业主委员会的主体资格在立法层面一直未得到明确，在理论层面也一直存有争议。

考虑到最高人民法院在相关复函中已明确业主委员会符合“其他组织”的条件，立法可以就业主委员会是否拥有独立支配的财产、能否独立承担民事责任以及与业主大会之间的关系等问题进一步予以明确。

在明确了业主委员会主体资格的基础上，进一步完善相关配套规定，包括细化业主委员会各项基本制度，如组成结构、委员资格、行为规范、监督机制、奖惩制度，通过制度设计理顺业主委员会与其他主体之间的关系等。

还应进一步明确各行政监管主体的监管职责，房地产行政主管部门、街道办事处应负责对业主委员会筹建、换届和日常工作进行指导、监督和考核，对辖区内物业管理活动中的投诉、纠纷有一定的裁决权，及时解决社区矛盾；居民委员会应负责业主委员会工作的指导、监督和咨询，利用其基层自治组织的优势参与小区事务的共同管理，通过制定实施细则将职责细化、区分，各司其职、各负其责，共同推进业主委员会规范管理。

（二）加强宣传，提升业主自治意识

针对业主自治意识淡薄，参与社区治理积极性不高的情况，应该加大宣传力度，提升业主自治意识。

在宣传中应该对业主、业主大会、业主委员会的权利义务，自治管理的基本规则、运行方式以及维护业主权益、规范物业管理的重要意义作进一步普及，加强业主的权利意识，进而强化业主参与公共事务的责任心和积极性，吸引更多政治素质好、知识水平高、热心公益事业和社区管理的业主参与业主委员会的具体工作，组建高素质、有信誉、有权威、能发挥作用的业主委员会。

与此同时，除了要强化业主对业主委员会及其委员日常工作的监督意识之外，也要引导业主合法行使权利、理性维权。

对那些恶意拖欠物业费、挑唆社区矛盾、带头不配合业主委员会开展工作的业主要进行劝导和教育，必要的情况下也可以通过法律途径进行制裁，从而对小区其他业主起到警醒作用。

此外，还要以规范物业管理、维护小区良好秩序、营造优美生活环境为目标，加强业主、业主委员会、物业公司和居委会之间的沟通、理解与合作，深化互信，形成共建共治共享的和谐社区氛围。

（三）健全机制，规范业主委员会运作

优化人员配备，通过提高任职条件、完善薪酬待遇、明确资格终止情形等方式补齐业主委员会委员的履职能力短板，为业主委员会的规范运作提供智力保障。

任职条件方面，可以在现有规定的基础上进一步明确，业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域的物业服务企业任职，从而避免利益冲突，同时要求专职业主委员会委员的比例不得低于一半，从而保证工作的投入程度；

薪酬待遇方面，业主大会可以决定给予业主委员会委员适当的津贴，同时对津贴标准，资金筹集、管理和使用办法进行明确，从而吸引高素质人才的加入，同时解决义务劳动下权利义务不一致的错位现象；

资格终止方面，当业主委员会委员出现拒不召集业主委员会会议、一年内累计缺席会议超过一半以上等怠于履行职责的情形时，可以由业主大会会议讨论通过后终止其任职资格，从而督促其积极履职。

细化工作规范，由相关行业组织和主管部门研究制定业主委员会规范示范文本，统一引导业主委员会规范运作。

示范文本除了囊括业主委员会及其委员工作职责、工作流程及议事规则、会议制度以及换届改选、补选等主要内容之外，还应该“对症下药”，针对实践中易产生纠纷的问题进行详细规定。

例如，针对职责分工模糊的情况，可以将会议召集、档案制作、信息公开和印章管理等工作具体分配给特定的业主委员会委员负责，责任到人；针对专业知识欠缺的情况，可以聘请法律、财务、审计等方面的专业人员，就相关问题进行专业指导；针对重大事项的决策，可以由政府、街道办事处、主管部门相关工作人员和业主代表列席，进行指导和监督，从而提高决策的合法性和公信力。

落实档案制度，加强信息公开，在保障业主知情权的同时，也使业主委员会的工作更加公开透明，便于监督。

应当严格按照规定完善工作记录制度，认真制作业主大会和业主委员会会议记录并存档，并对工作档案进行分类设置，根据不同类别设置相应的保管期限。

同时，把档案保管与信息公开有机结合，对业主大会和业主委员会决议、会议记录以及业主委员会对外签订的合同等及时公布，保证业主及时获得相关信息。

对于维修资金的筹集、使用情况以及公共收益等信息，应定期自行核对或与物业公司核对，并于核对后定期向业主公开原始账目、审计报告等全部材料。

对于管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等持续影响业主权益的重要文件，业主委员会应定点长期公示，方便业主随时查阅。

不仅如此，还应该充分利用互联网平台畅通信息公开的渠道，除了在小区内张贴公告及投送信件等传统方式之外，还可以借助网络微信平台、公众号、电梯广告屏等业主日常生活中喜闻乐见的形式进行信息公开，最大限度保障业主的知情权。

（四）强化监管，形成常态化的监督机制

从内部监督而言，除了通过信息公开、定期接待与答疑等方式落实日常监督制度，还可尝试设立监督委员会等专门监督机构，由综合素质好、专业能力强的业主以及居民委员会代表组成，定期审计小区的财政收入、支出情况，监督业主委员会的重大决定，受理业主投诉并对工作有严重失职的委员按照一定程序提请业主大会进行罢免，必要时外聘法律、财务、审计等方面的专业人员介入。

从外部监管而言，房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应认真指导、监督和考核辖区内小区的物业管理活动，将对业主委员会筹建、换届及日常工作的指导和监督落到实处；依法行使裁决权，通过执法检查、业主举报和社会反馈等途径对业主委员会的违法违规行为责令限期改正或依职权撤销其决定以便及时解决矛盾；同时，及时组织新选举产生的业主委员会委员进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训，使其学习专业知识，树立服务意识，提高履职能力。

居民委员会应当指导和监督业主委员会的工作，对业主自治管理提出意见和建议，发现问题及时向政府主管部门反映，做好业主、业主委员会和物业服务企业之间的沟通、协调工作，化解矛盾，推动物业管理工作顺利开展。

此外，可在一定范围内成立业主委员会联合会或业主委员会协会等行业自律组织，在房地产行政主管部门的指导和帮助下，充分发挥行业优势，从专业化的角度为业主委员会提供咨询和指导等服务。

当然，相关部门必须把握好行政权力的介入度，禁止越权，避免对业主委员会履行自治职能造成过度干预。

（五）诉调结合，畅通多元化纠纷解决渠道

针对涉业主委员会民事案件牵涉面广、涉及民生和容易引发群体诉讼的特点，应该借助多方力量，努力构建多元化的纠纷调处机制。

房地产行政主管部门应依法做好涉业主委员会纠纷的行政裁决及行政调解工作，指导辖区内重大疑难纠纷的解决。

司法行政部门、基层组织应不断加强人民调解组织的建设工作，吸纳小区业主委员会代表、律师、物业管理专业人士、物业管理的主管部门人员等参与到调解组织中，并定期对人民调解员开展培训，传授调解的方法和技巧，提高专业化程度，利用人民调解灵活、便捷的优势快速处理物业纠纷。

人民法院要充分整合纠纷解决资源，发挥对多元化纠纷解决机制的保障作用。

对内，要进一步推进诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，实现案件处理的无缝衔接，对到法院来咨询、起诉的涉业主委员会纠纷案件，引导当事人先行选择非诉的方式进行解决，可根据案件类型通过委托行政部门调解或人民调解委员会进行调解，也可邀请特邀调解员参与诉前调解，调解不成功的，依法及时审理。

对外，应加强对人民调解工作的业务指导，配合司法行政部门、基层组织做好人民调解员的业务培训工作，推进非诉纠纷解决组织的正规化、职业化发展；加强对涉业主委员会人民调解协议的司法确认；加强对典型案件的分析研判，向房地产行政主管部门、相关当事人提出改进、完善业主委员会工作的意见。

同时，可探索建立无异议调解方案认可机制和无争议事实记载制度，赋予非诉纠纷解决组织一定的准司法职能，提高纠纷处理的有效性。

总体而言，对于涉业主委员会民事纠纷的处理，应该开拓思路，突破局限，善于借助多方力量形成民间、行政、司法机制并存，诉讼与非诉讼程序相互协调的多元化纠纷解决程序和制度体系。

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