人防车位能不能出售？
人防车位能不能出售？
上海市君悦律师事务所 合伙人
可否出售的问题，得视区域性。
一、上海市小区民防车库能否办理产权、车位能否出售？
上海民防在“政策解读和热点回应”中认为，按照有关规定，民防工程(人防工程)的投资者，只要在办理民防工程所有权登记时，能够向房地登记部门提供相应的证明材料，即可获得民防工程的产权。
国家和本市有关人防(民防)的专业法律、法规、规章对住宅小区内的民防工程出售行为没有限制。
普陀区民防办公室在 2021年6月也阐述过此观点。
二、司法实践中如何看待该问题？个案
在上海法院的个案判决中，法院审判中曾就上述问题征询相关部门。有答复认为，国家法律法规没有条款允许投资者公开销售民防工程。
后2019年，区不动产登记事务中心、区房地产交易中心出具《关于人防车库销售的复函》，根据沪规土资籍规〔2016〕760就办理结建民防工程不动产登记有关问题的特别规定，认为，商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的，开发企业可按沪房地资市〔2003〕6号规定出售或出租车位。
其后，区民防办公室出具《有关小区结建民防工程产权问题的回复》，认为该涉案小区车库结建民防工程由开发商所建，故开发商即享有该车库结建民防工程所有权。关于权属登记办理，不存在民防部门政策性的障碍。
二审就涉案车位对外销售是否存在政策或法律障碍致系争合同客观无法履行的争议，认为目前的法律法规并未禁止该类车位对外销售。
律师观察：
鉴于政策的变化调整及意见的逐渐明确，同一事情不同时期的征询意见可能会出现不同的结果和方向。个案中，可能需要向不同的相关部门多咨询答复，可能会促使问题的逐渐明朗化。
三、民法典背景下，是否调整该问题的处理意见
目前暂未查询到与上述“一”中内容相反意见及答复。
民法典已于2021年1月实施，《上海市不动产登记若干规定》已于2021年3月施行，《上海市不动产登记技术规定》于2021年3月1日施行。
其中，该技术规定第18.24.3 商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的，房地产开发企业可按《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（沪房地资市[2003]6号）规定出售或出租车位，办理不动产登记。
四、该问题在其他城市中的适用情况
关于沿革的问题，不再赘述，很多文章中已经提及，该问题城市差异性较大，仅列举几个供参考。
1、人防车位可以买卖或长租吗?开发商是否有权对人防车位“只卖不租”？-江西
2020年12月，江西省人防办书面回复《问政江西》。回答：对于人防车位是否可以买卖，目前国家没有明确规定，法律法规没有明确要求，全国各地做法不一，目前江西省的要求是只租不卖。
根据省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》(赣人防发[2012]5号)规定:任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。
2、人防车位买卖-江苏
江苏省人防办在2020年7月回复问题时，答复：
《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定:"物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售，附赠。"您反映的问题已转盐城市人防办，由其督促指导建湖县人防办依法调查处理。
2.1开发企业在出售人防工程使用权（包括只售不租），或者长期出租、变相出售人防工程的情况，其行为合法吗？人防车位可以出售或长租吗？-苏州
苏州市人民防空办公室于2019年12月答复：
因为人防工程产权归属不明确，所以任何人都无权出售、附赠，或者以其他方式变相买卖人防工程。
3、人防车位的租售-广州
广州市住房和城乡建设局关于印发广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法的通知穗建规字〔2019〕5号
第六条 建设单位在出租或出售车位、车库前，应制定租售方案。租售方案应当包括以下内容：（二）如拟出租或出售的车位在人防工程范围内，还应当明示人民防空工程的范围及车位安置情况，并注明使用注意事项。
第九条 在权属人房屋的不动产登记簿中注记购买本房地产开发项目车位情况。人防工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库的不动产权证，需注记“本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用”。