上海市不动产登记技术之异议登记和查封登记
上海市不动产登记技术规定
“异议登记和查封登记”
沪规划资源规〔2021〕1号
各区规划和自然资源局、市自然资源确权登记事务中心、各区自然资源确权登记事务中心（不动产登记事务中心）:
为贯彻落实《中华人民共和国民法典》，全面实施不动产统一登记，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《上海市不动产登记若干规定》等规定，结合本市实际，我局制定了《上海市不动产登记技术规定》，已经2021年2月22日第27次局长办公会审议通过。现印发给你们，请遵照执行。
本技术规定自2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。《上海市不动产登记技术规定》（沪规土资籍规〔2016〕760号）同时废止。
上海市规划和自然资源局
15.异议登记
15.2.1异议登记的申请
不动产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的权利人等事项有错误，不动产登记簿记载的权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明不动产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持下列文件向登记事务机构申请异议登记：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）证明不动产登记簿记载的权利人等事项可能存在错误、申请人与该不动产物权有利害关系的有关文件（原件）。
15.2.2异议登记的审核
登记事务机构应当自受理申请的当日完成审核。符合下列条件的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并向申请人颁发不动产登记证明；不符合下列条件的，作出不予登记决定，并书面告知申请人：
（一）申请人应当是有关文件载明的不动产权利的利害关系人；（二）被申请异议登记的权利人是不动产登记簿记载的权利人；（三）申请异议登记的不动产在不动产登记簿记载的范围内；（四）申请人未曾就同一事由申请过异议登记。
小编注:实务中，该利害关系人多是做“限缩性”理解，譬如配偶一方。另如，恋爱关系中的共有房屋纠纷等，若存有明确的书面文件，以及法院出具的受理通知书（注意该点要求与现15.2.4及17.2.4的比较），个案中曾可办理异议登记。 异议登记与财产保全的选择问题，前者限制条件较多，不易操作，但成本相对较低。后者系诉讼中常用措施，适用范围较广，操作流程相对成熟。 在这里，一并将下述可能关联的17.2.4条款介绍下，该条系“关于不动产权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书等的记载”，在之前的不动产登记技术规定中并没有该条款的适用。结合该条款中“17.2.4.3 登记事务机构对关于不动产权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书等予以记载后，应当暂缓受理因处分该不动产权利申请的登记”的适用，是否在异议登记和财产保全之外的便利措施？ 至于取得受理通知书与财产保全的操作便捷及成本对比，需先正面一个环节即如何解决尽快“立案”问题，有诉讼经验的，可能会更容易理解。 |
15.2.3异议登记的注销
人民法院、仲裁机构或者行政机关的审理结果未确认不动产权利为异议登记申请人，不动产登记簿记载的权利人申请注销异议登记的，应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）人民法院、仲裁机构或者行政机关的生效法律文书（原件）。
人民法院、仲裁机构或者行政机关确认不动产权利属于异议登记申请人的，异议登记申请人持生效法律文书申请更正登记时，一并申请注销异议登记。
15.2.4异议登记的失效
在异议登记之日起15日内当事人未向登记事务机构提交已提起诉讼、仲裁或者行政处理的人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等证明文件的，异议登记失效，原不动产登记证明无法收回的，登记事务机构在市规划资源部门门户网站上刊登废证公告。
15.2.5异议期间的登记
异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，登记事务机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
异议登记期间，异议登记申请人提交权属存在争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书的，按照本规定第17.2.4条办理。
17.2.4 关于不动产权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书等的记载 17.2.4.1 申请不动产权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书等的记载的，有关当事人应当向登记事务机构提交下列文件：（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书（原件）。 17.2.4.2 权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书等涉及的不动产在不动产登记簿记载的范围内，登记事务机构应当在受理申请后5 个工作日内予以记载。如当事人已就上述事项办理异议登记的，应当一并申请注销异议登记。 17.2.4.3 登记事务机构对关于不动产权属争议的诉讼、仲裁或者行政处理的受理通知书等予以记载后，应当暂缓受理因处分该不动产权利申请的登记。已受理但未核准登记的，登记事务机构应当按照本规定第2.23 条作出不予登记决定。 小编注：2.23 （不予登记）属于下列情形之一的，登记事务机构应当作出不予登记的决定，并书面告知申请人：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况不一致的；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容不一致的；（三）申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突的；（四）不动产属于违法建筑的；（五）对依法查封的不动产，申请抵押、转移登记的；（六）不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（七）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（八）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 登记事务机构作出不予登记决定后，应当将申请登记文件复印留存，原件退还申请人。 |
15.2.6异议登记的限制情形
异议登记被注销或者失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，登记事务机构应当不予受理。
16.查封登记
16.1人民法院要求登记事务机构办理查封登记的，应当提交下列文件：
（一）人民法院工作人员的工作证件（复印件）；（二）协助执行通知书和查封裁定（原件）；（三）如委托其他法院送达的，应当提交委托送达函（原件）。
16.2登记事务机构应当在收到查封登记的法律文书后，即时在不动产登记簿中完成对查封事项的记载。查封登记法律文书的送达回证，由登记事务机构在接受该查封登记法律文书之日起5个工作日内寄交提出协助执行要求的人民法院。
16.3登记事务机构在办理查封登记时，认为人民法院要求查封的不动产权属错误的，应当自接收查封登记法律文书之日起5个工作日内向提出查封登记要求的人民法院出具书面的审查建议。
16.4两个以上人民法院查封同一不动产的，登记事务机构应当为先送达查封登记法律文书的人民法院办理查封登记，对后送达查封登记法律文书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知该不动产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达查封登记法律文书的时间先后进行排列。
查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的不动产全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的不动产部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
轮候查封转为正式查封后，查封期限从转为正式查封之日起开始计算。
16.5未登记的不动产，有下列情形之一的，登记事务机构应当依据人民法院要求查封的法律文书办理预查封登记：
（一）被执行人的不动产属于在建建筑物的；（二）被执行人已经办理商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（三）被执行人已经办理预购商品房预告登记的房屋；（四）人民法院要求办理预查封的其他情形。
登记事务机构应当核对查封文书载明的主体姓名或者单位名称、涉案不动产的地址、权属证书号等事项与不动产登记簿记载的权利人、不动产自然状况是否一致，符合规定条件的，登记事务机构应当对不动产进行预查封。预查封与查封具有同样的法律效力。
16.6查封期间，人民法院解除查封的，登记事务机构应当根据人民法院协助执行通知书、执行裁定书等注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记自动失效。
16.7开展网络查封不动产登记的，按照市高级人民法院执行局与市登记局双方签署的协议，并参照本章节规定执行。
16.8人民检察院、纪检监察机关、公安机关、税务机关等其他国家有权机关依法要求办理查封登记的，参照本章节规定办理。
关于开展网络查封不动产登记工作的若干意见
沪自然资源登〔2019〕29号
一、本市各级人民法院可以通过网上办理模式，以电子数据形式传输相关的查封法律文书、执行人员证件电子扫描件等，发起网络司法查封需求，不动产登记机构在收到上述材料后应当予以协助。
二、本市各级人民法院通过网上办理模式实施查封不动产的，应当在法院工作系统中录入并传输以下文件材料：1.生效裁定书（首次查封、线上首次查封后的续封、线上首次查封后的解封）；2.协助执行通知书；3.执行人员的工作证、执行公务证电子扫描件。
三、本市各级人民法院通过网上办理模式实施查封不动产的，应将有关电子数据上传至市高院执行局执行指挥中心，并由市高院执行局执行指挥中心发送至市确权登记局。
四、通过网上办理模式实施查封不动产的，登记机构的具体经办人员应当在1个工作日内收取相关查封法律文书,收取时间为该文书的送达时间。
五、各区不动产登记事务中心应当即时将协助执行事项记载于不动产登记簿上，并通过网络将以下信息反馈至人民法院:1.送达回证；2.登记办理结果；3.不动产登记簿信息（包括不动产权利人、抵押登记、预告登记、查封登记、异议登记、文件登记等）。
六、开通网上办理查封登记后，依法线下送达登记机构的查封登记，登记机构按照《上海市不动产登记技术规定》的相关规定办理。
七、针对同一不动产既有网上送达法律文书又有线下送达法律文书的，登记机构按照法律文书送达时间的先后办理查封登记。
八、本意见自2019年 9月 9日起施行。
上海市自然资源确权登记局 上海市高级人民法院执行局