产权车位使用时的风险防范
产权车位使用规范的界定
文|赫少华 律师
上海市君悦律师事务所 合伙人
前些时间的新闻事件一则，收录进云笔记。近来写车位《人防车位能不能出售？》、地下室《最高法院公报：业主卖房后继续占用单元地下室？》问题，得以研读。
该些案例的裁判角度，与生活紧密联系，不以规矩不成方圆，以法律的视角去解构某些现象的成因，探究其后的依据和支撑。
根据些许信息，经适当检索，找到裁判文书。
自家横向车位内纵向停放两辆车？
在研读个案前，往往会采用类经验的方式进行切入。涉及权利边界的区分及限制时，相邻关系则会较为常见的话题。
依据民法典，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
在业主的建筑物区分所有权方面，据民法典第272条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
置换场景，使用自家产权车位，需要注意哪些规范？
一、停车库内车辆之间、车辆与其它物体之间的纵、横向净距如何确定？
1、根据住房城乡建设部关于发布行业标准《车库建筑设计规范》的公告，《车库建筑设计规范》为行业标准，编号为JGJ100-2015，自2015年12月1日起实施。
需注意，4.15 机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间的最小净距应符合表4.1.5的规定。见下表。
2、关于批准《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》为上海市工程建设规范的通知沪建管(2014)539号
《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，现批准为上海市工程建设规范，统一编号为DG/TJ08-7-2014，自2014年9月1日起实施。原《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DGJ08-7-2006）同时废止。
4.4.4 停车库（场）内车辆与车辆之间、车辆与其它物体之间的纵、横向净距不 应小于表 4.4.4 的规定。二、车位的专属面积如何确定？
材料：《房屋土地权属调查报告书》、《房屋分层图》、《民防建设工程竣工验收备案证书》等。
一审法院认为，不动产权证上所记载的建筑面积并非该车位的专属部分面积，系该车位专属部分与公摊部分面积之和。而依据测绘人员所述系争车位为设计之标准车位，建筑面积系按照车库建筑面积除以车位数并结合系数予以计算。
二审法院认为，不动产权证上记载的车位面积系包括车位专属部分与公摊部分面积，故不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属部位。一般而言，地下车库车位权利人所使用的专属部分，以车位地面划线范围为限，同时根据车辆的款式大小差异，适当超出划线部分亦属合理范围。
其车位地面划线范围与其他车位大小基本相同，据车位平面图所示以及现场所见，车位的划线区域距离墙体尚有一定距离，该部分并非车位的专属区域，若将两辆车纵向停放在横向车位内，则车辆的头部和尾部均大面积超出车位线，已不属于合理利用的范畴。
三、他案观察：一个车位停两车的争议
上述案例系基于2021年2月裁决的一则案例。另据适当有限的检索，发现2020年3月另一则同样由上海一中院裁决的二审案件。
案情：一个车位停两辆车，停车费争议。
现象：*业主委员会向物业发工作函，要求：“近段时间小区业主频繁投诉地下车库有一个停车位停多辆车的现象，一个车位的面积只能够停一辆车，停多辆车势必会侵占过道公共面积，从而导致给其他业主倒车入库和出行带来极大的不便，现业委会郑重申明请贵方物业严格按照一车一位的管理模式执行，希望贵方加强管理力度。”
材料：《房屋分层平面图》、《车库车位布置图》等
一审法院查明，无论是取得的方式、价款、建筑面积还是从房屋平面分布图和房屋建筑面积计算表上的车位分布情况来看，系争车位和其他车位的大小并无不同。【注：与上述案中车位情况类似】
二审法院查明，据二审中提交的《*车库车位布置图》，小区地下车库每个规划车位仅能停放一辆车，且根据该车位的车辆实际停放情况显示，其斜纵向并排停放两辆机动车时，两车左侧车尾均超出车位横向划线。
车位斜向停放两辆机动车，且车尾超出车位横线，显然侵占了车库的公共面积，亦违反小区业主上述表决结果所形成的决议。
四、他案观察：自家车位白线内砌墙改造？
在南京某法院审理的一起涉自家车位白线内砌墙引发的相邻关系纠纷案中，对于如何认定隔墙改造的行为？
在法院查明环节，涉*规划资源函字文件。函复如下：来函所述业主在自有物业产权车位内进行隔墙改造的行为，实质属内部装修行为，无需申报建设工程规划许可证。
法院援引了《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）第4.1.1条、第4.1.5条规定。
经现场勘验，原告实际使用的车辆停入车位后，两侧车门距离墙体的净距离，空间上能够满足开门上下车的使用需求。就是否影响采光问题，认为案涉车位前面系开阔空间，采光条件能够满足车辆通行需要。
五、律师观察
上述案例中，涉及对产权车位的使用管理，也是专有部分所有权与共有部分共同管理的边界问题。结合权源基础及证据留存等角度，需要注意一下几点：
1、对车位停放进行管理需要有依据。如《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、《车位服务协议书》、《小区车辆停放管理办法》等
2、车位的规划凭证，便于说明最初的布局功能。如《车库车位布置图》、《房屋分层图》等
3、车位权属凭证中的建筑面积与专属面积的区分。如不动产登记簿、《房屋土地权属调查报告书》等。
4、车位使用的规范，个案中或会涉及到现场勘验。如《车库建筑设计规范》、《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》等。
5、资料保管、证据留存的重要性。个案中，有些资料会存在无法查询的情况，有些可能需要申请政府信息公开，如（个案中向区规划和自然资源局申请）。
6、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。若认为某些文件形成不符合法定程序，可主张行使撤销权。
7、相关法律，如民法典。第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
1、《车库建筑设计规范》，第3.1.7、4.2.8条为强制性条文，必须严格执行。
3.1.7机动车库基地出入口应设置减速安全设施。
4.2.8机动车库的人员出入口与车辆出入口应分开设置，机动车升降梯不得替代乘客电梯作为人员出入口，并应设置标识。
2、《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》
2.0.20 子母车位 combined parking space
前方或底层停车位的车辆驶出后，后方或上层停车位的车辆才能驶出的停车位形式称子母车位形式。前方或底层车位称母车位，后方或上层停车位称子车位。