维修资金，了解吗？|物业系列

维修资金，如何使用？

文|赫少华 律师

上海市君悦律师事务所 合伙人

继《人防车位能不能出售》《产权车位风险防范》《地下室》，今再谈一谈维修资金。

一、维修基金与维修资金

维修资金与维修基金，在文件及文书中常有同时出现的现象。

维修基金，可见《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）。其已随着《住宅专项维修资金管理办法》施行（2008年2月1日起）而废止。

至于二者的关系及其中的一些演变，可从《上海市商品住宅维修基金管理办法》到《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》修订过程而窥见一斑。

内容	出处
261.将《上海市商品住宅维修基金管理办法》的名称修改为“《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》”； 其中，将第一条至第八条、第十条至第十四条、第十六条至第二十三条、第二十五条至第二十七条、第二十九条中的“维修基金”修改为“专项维修资金”。	上海市人民政府关于修改《上海市农机事故处理暂行规定》等148件市政府规章的决定

但鉴于部分案例及文件中原存在并用的表述，下文中也不再进行限定。

二、维修资金在物业管理中如何使用？

示例：业主A的车，停在地下车库，因车位上方通风管道脱落而受损，责任如何分担？

与本文的维修资金有什么关系呢？经查，通风管道属于建筑物共有部分，所有权人系小区业主。管道的所有人、管理人应据过错承担侵权责任。即，可能涉及到维修资金以维护、检修等方面的问题。

经查，物业公司已向业委会、居委会等发函要求整改，并协同业委会、居委会张贴公告、滚动屏播放进行安全提示。业委会收到函件后组织业主以填写征询表方式进行决议。

…该管道老化问题已多年，并不属于业委会可在业主未进行决议下主动动用维修基金的情况，且小区业主对该项目拆除的表决结果为否决拆除方案，业委会也应执行决议。鉴于车库大部分业主未履行属于自己的投票职责，且不予拆除决定系前述业主共同行为，现管道脱落致损….

最终法院认为，业主A、物业公司、业委会（全体业主）分别承担10%、30%、60%。其中，业委会该部分比例，在地下车库维修基金范围内赔偿。

为何物业公司还需要承担呢？虽然是否拆除系所有权人决定范围非管理人权限，虽然管理人已经发布公告。但其警示措施并不够充分，如可以设立警戒线、保护网、警戒标识等等。

该案若是结合民法典，如第287条，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。但至于该条款的请求权基础，本文不再展开。

三、维修资金怎么交？

专项维修基金的缴交纳，在《物业管理规定》第53条有原则性规定。具体的细则，如《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》等。

内容	出处
第六条（首期专项维修资金的交纳标准） 新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金： （一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。 （二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。	上海市商品住宅专项维修资金管理办法
房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知(购房人专用)》，购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》。   ….住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由物业管理企业提供证明，由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的，从其约定。	沪房地资物[2001]302号
物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前，按照国家和本市的相关规定交纳其应交的专项维修资金，同时，垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。 购房人应当在办理不动产权转移登记前，交纳其按照国家和本市的相关规定应当交纳的专项维修资金。	上海市住宅物业管理规定

上述案例中，提及地下车库维修基金问题。那么，地下车库维修基金如何交纳呢？

如沪房地资物〔2002〕0457号，地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交纳维修基金；若地面房屋有的配备电梯、有的不配备电梯的，一律按配备电梯的标准交纳维修基金。地下车库为独立结构，无地面房屋的，按不配备电梯的标准交纳维修基金。

问：不交纳维修资金，会怎么样？

依据沪房地资物[2001]302号，房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。

依据《住宅专项维修资金管理办法 》，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

根据《上海市不动产登记技术规定》（2021年3月1日）相关规定，在商品房转移登记办理中需要提交维修资金交款凭证。如第4.2.5.2、18.15.2.2等。

问：拖得久，是否就拖过诉讼时效？

指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过2016年9月19日发布)

裁判要点：专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

四、维修资金的使用范围

专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

依据沪房地资物[2002]0457号，维修资金用途不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。

关于维修资金的适用范围相关规定，可结合下表进行简单了解。

内容	出处
第十四条（物业维修和更新的实施） 物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施： （一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意； （二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主大会书面同意。 发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业服务企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。 住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业服务企业负责实施。	上海市商品住宅专项维修资金管理办法
第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。	物业管理规定
第三条	住宅专项维修资金管理办法
第二百八十一条　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。	民法典
房屋外墙墙面发生空鼓、开裂、脱落或者建筑附属构件脱落等情况，应由业主承担维修责任的，相关费用可以依法在专项维修资金中列支。 空调外机架、晾晒架、雨篷等外墙附着物存在安全隐患，需进行维修的，相关费用由拥有外墙附着物的业主自行承担。	上海市住宅物业管理规定
注意： 民法典第281条（相较于物权法）对使用维修资金情形的扩大，但其实已经在《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》中存在。

五、物业公司如何使用维修资金呢？

在一则案例中，因小区公共部位的老化、开裂所致漏水，（…）判令物业公司进行维修。修复费用和鉴定费用，考虑漏水的原因，应使用住宅专项维修基金支付，同时判令业主委员会予以配合，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

另案中，导致漏水的系空调板面属于公共部分。在查明中须区分，若在建筑物的保修期内，业主可以向开发商主张权利。如果保修期届满，则应当从维修基金中开支进行修缮。同时认为，在物业公司拒不修缮的前提下，物业公司也不应对原告主张的柜损失承担责任，其义务仅为向业主委员会申请专项维修，在经费落实的情况下进行维修。

另案中，涉案工程为小区共用部位维修、改造，应使用住宅专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第23条规定，住宅专项维修资金应通过物业服务企业向业委会提交申请、由业委会审核后向专户管理银行发出通知、最终由专户管理银行划转至维修单位。由此可见，业委会作为小区业主大会的执行机构，应当对业主所有的住宅专项维修基金的使用进行管理、审核，而物业在此之中不承担付款义务，涉案工程的发包人应为业委会。

物业公司使用维修资金的流程

常规流程	维修资金是否已划转到业主大会
住宅专项维修资金划转业主大会管理前	住宅专项维修资金划转业主大会管理后
提申请	物业服务企业提出使用建议	物业服务企业提出使用方案
讨论通过	住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议	业主大会依法通过使用方案
组织方案	物业服务企业组织实施使用方案	物业服务企业组织实施使用方案
申请列支	物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支	发生危及房屋安全等紧急情况，使用维修基金的流程	物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金	发生危及房屋安全等紧急情况，使用维修基金的流程
审核	主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知	业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案
业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知
资金划转	专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位	专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位
1、基于《住宅专项维修资金管理办法》 2、与《住宅专项维修资金管理办法》相比，民法典第281条（见前表）第二款更具有原则性。 “紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。” 3、关于表决权的变化, 特别关注民法典第二款，下调业主共同决定所需的人数。 4、在紧急情况下维修资金的使用，具体参考可结合地方性，如《上海市住宅物业管理规定》第73条、《江苏省物业管理条例》第76条、《江西省物业管理条例》第74条、《安徽省物业管理条例》第89条、《天津市物业管理条例》第55条。

在一些特别情形，如《业主大会和业主委员会指导规则》第58条，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

六、民法典对使用维修资金的表决调整

如上所述，在适用维修资金时，需要注意的是，在民法典第278条，对于相关的表决有了一定的调整。

民法典	物权法
第二百七十八条　下列事项由业主共同决定： （一）…；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）…。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。	第七十六条　下列事项由业主共同决定： （一）…；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
注：关于〈民法典物权编（草案）〉修改情况的汇报中提到，完善公共维修资金使用的表决程序，降低通过这一事项的表决要求，将草案第73条规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半数”同意。同时，将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列项，并降低了表决要求。

七、尾语

关于维修资金的争议，实践中不止于上述方面，但多数问题尚属有规可循。个别复杂情形，或需听一听专业人士的分析，以供参考。