城市更新观察，你所了解的的容积率

城市更新，容积率调整优化

2021年11月10日，上海城投公众好发布《城投控股成功获得虹口区万安路项目 深耕城市更新又迈出坚实一步》。

文中提到：上海城投集团与虹口区政府签订战略合作协议，并成立上海城虹万岸建设发展有限公司，以旧区改造和城市更新相结合的新模式，共同探索了一条解决“历史毛地出让地块”的新路子，创下了旧改快速度，形成了可复制的经验。

……确保周边居民能享受更好的公共配套，城投控股在设计中对周边道路市容全要素品质进行了提升，包括街道美化、架空线入地、河道绿化改造等。

在街区重构中，结合架空层、街道开放界面、社区围合空间，打造共享互动的社区交流场所，营造有温度、和谐的邻里氛围，延续江湾居民的烟火气息。

文|赫少华 律师

君悦律师事务所 合伙人

结合《上海城市更新条例》（2021.09.01生效），以及城市更新项目中的一点经验，本文先就与大家生活息息相关的“容积率”为视角，就之前的一些法律问题进行观察分享，以便更好理解《上海城市更新条例》。

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一、何为城市更新？

根据《上海城市更新条例》第二条，本条例所称城市更新，是指在本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：（一）加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平；（二）优化区域功能布局，塑造城市空间新格局；（三）提升整体居住品质，改善城市人居环境；（四）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；（五）市人民政府认定的其他城市更新活动。

譬如黄浦江滨江沿岸贯通、工部局大楼等项目，涉归集不动产产权、优秀历史建筑保护等

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二、城市更新，容积率调整优化

城市居民对一座城市的观感、小区业主对居住品质的体验，若映射到专业用语中，如宗地规划中容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑退道路红线距离、建筑退用地界线距离等。

在跟进有些项目过程中，你可能会注意到，譬如在一些超低能耗建筑技术咨询服务，根据《上海市超低能耗建筑技术导则》标准等积极开展超低能耗建筑咨询，争取申请3%容积率奖励。

在城市更新条例中，容积率出现3处，主要体现在规划保障、历史风貌保护等方面。

如更新条例第40条，更新区域内项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可以按照规划予以优化。

对零星更新项目，在提供公共服务设施、市政基础设施、公共空间等公共要素的前提下，可以按照规定，采取转变用地性质、按比例增加经营性物业建筑量、提高建筑高度等鼓励措施。

在第43条中，城市更新因历史风貌保护需要，建筑容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿；城市更新项目实施过程中新增不可移动文物、优秀历史建筑以及需要保留的历史建筑的，可以给予容积率奖励。

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三、容积率涉及的一些法律争议

建筑容积率指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。就房企而言，容积率决定地价成本在房屋的比例，而对小业主来说，容积率直接关乎居住的舒适度。

围绕着容积率在司法实务中的一些争议情况，或许更有助于理解城市更新中对容积率优化的重要性，打开城市升级的一道门。

业主与开发商的“博弈

建筑容积率不能作为认定房屋权属的依据。

结合最高法院案件中的观点，未计入容积率的建筑物不能反推归小区的全体业主共同所有，即建设违反建筑容积率或其他规划要求的，不能直接作为确认房屋所有权的依据，认定未计入容积率的建筑物由小区全体业主共同所有。不过，开发商可能会面临相应的行政处罚。

容积率与土地出让金

有些项目中，可能基于甲方原申请调整容积率、建筑高度、密度等得到规划批准后，因项目变更可能关于容积率调整引发的土地出让金补缴的问题，譬如乙房受让甲方项目后， 收到《关于补缴土地出让金的通知》，甲乙双方的争议处理可以结合下文的“股权转让”部分进一步了解。

本环节简单介绍下另外两个角度问题：

改变容积率的纠纷性质如何认定？在江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答，对于开发商与国土部门签订土地出让后，经过规划变更调整容积率，国土部门要求补交土地出让金的，属于民事案件受理范围。

2020.12.17最高人民检察院发布9起国有财产保护、国有土地使用权出让领域行政公益诉讼典型案例，针对建设项目改变容积率欠缴国有土地使用权出让金的情形，检察机督促相关行政主管部门协同追缴国有土地使用权出让金。

容积率与股权转让

对于已取得不动产权证但长久闲置的建筑，在一些资产收购项目中，可能基于考虑申报城市更新项目，从而调整地块容积率，进行商业体开发。

需要注意的是，一方面，因若调增容积率指标，可以增加实际建筑面积，预期收益可能会提升，目标公司价值增加，受让方对此有合理期待。另一方面，建设项目容积率调整由主管部门决定，最终审批未必能达到约定目标。在房地产企业的股权转让中，个案中可能会存在“容积率条款风险”。

以最高法院 (2020)最高法民申5304号裁定为例，根据《股权转让协议书》、《补充协议》约定，案涉建设项目规划容积率应调整至2.0以上，而事实上，规划局出具的《建设工程规划许可证》载明案涉项目容积率为1.58；H面临向S公司赔偿2亿元损失的风险。

在(2019)最高法民申3063号中，最高法院认为，从当事人签订的《股权转让协议》的内容看，无法得出H受让公司股权是以公司土地容积率必然会提高到4.5以上作为前提；

《股权转让协议》第十一条,即“甲方应在乙方拿出规划方案六个月内负责将公司现址容积率提高到4.5或以上，否则甲方将持有X公司10%的股份无偿转让给乙方或者向乙方支付320万元作为补偿"，合同约定的违约责任并不包括可以解除合同，说明土地容积率的提高，并非是当事人缔约时的主要考虑因素，亦不影响其合同目的的实现。

结合前述案例以及实务中的经验，容积率指标调整因素有时可能成为目标公司估值的类“对赌性质”条件，若项目投资中，确系需将容积率调至某系数时方有盈利空间或价值体现，同时鉴于调整中的不确定性，应注意考虑是否将此作为附条件或付款前提（指标确定、分期付款等），是否具备解除权等。

容积率与抵押权

针对债务人抵押的破产财产行使优先受偿权而衍生的别除权纠纷，争议在于如何确定抵押财产的范围？如抵押权人对抵押建筑物占用范围内建设用地使用权的优先受偿比例应当如何确定。

南京中院(2015)宁商终字第00847号，讨论过该问题。另如，最高人民法院(2015)民二终字第269号 。

在当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押的情况下如果该建筑物所占用的土地面积远小于该宗建设用地，在抵押权人实现抵押权时，能否就该宗建设用地的全部享有优先受偿权这个问题？

在《担保物权研究》（程啸著 第218-221），认为，无论土地上的建筑物是平层还是多层或高层,在抵押建筑物时,均应以宗地范围来确定建筑物占用范围的建设用地使用权,而不应以建筑物的四至或容积率作为确定建筑物占用范围的建设用地使用权的标准

最高法院担保制度解释理解与适用，因为各方面的原因没有在《民法典担保制度解释》中规定。

倾向认为，出现题设情况的原因是政府规划主管部门的规划。我们经常提到的政府容积率也是据此算出来的。

在规划没有改变的情况下，尽管当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押但是根据房地一体抵押的法律规定，抵押权人可以就该宗建设用地行使优先受偿权。

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