北京千亿土拍盛宴将至！25宗地块现场竞价，4宗底价成交

今年集中供地政策横空出世，一年三次集中供地，导致土地供应规则和节奏变化，对土地和新房市场来说，都是重大的变革。目前已经有几个城市进行了集中土拍，这一新生事物对于楼市的影响基本显现。

2021年4月28日、29日，重庆集中土拍，国央企背景房企与百强房企竞争激烈，平均溢价率在40%以上，超出市场各方预期。

4月26日、27日，广州900多亿的集中土拍，给北京即将开启的千亿土拍做了预演。

昨日（5月7日）下午15:00，北京首次集中土拍报名时间截止，由于假期等原因，原定于今日（5月8日）举行的土拍顺延至下周。

今日（5月8日），北京市规自委发布首批供地中25宗宅地的现场竞价安排补充公告，确认北京首批集中出让土地现场竞价时间为5月10日、5月11日两天。

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3月31日，市规划自然资源委发布2021年首批商品住宅用地出让公告，推出共计30宗宅地，土地面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米。

5月7日报名截止，根据报名情况，共计有25宗地进入现场竞价环节。其余4宗土地：大兴新城核心区，大兴区榆垡镇中心区，门头沟区永定镇冯村、何各庄，怀柔区刘各长村地块，由于只有一家开发商报价，将以底价成交，不进入现场竞价环节。

房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块，是首批供地计划中的唯一一宗共有产权房地块，招标出让不采取现场竞价，由北京首都开发股份有限公司以7.501亿元摘得。

02左中括号报名房企左中括号

表：29宗地块报名房企一览

超50家房企或单独或以联合体的形式，组成了超过240余个（未去重）竞买主体参与了这场盛宴。阵容强大，共计1035亿的土地起拍价，收获了1581.4亿的竞买保证金。

金地、首开、华润、保利参与竞买地块超过20宗；单刀赴会的中海报名了18宗地块，这几年中海经常缔造销冠，无论是拍地还是后续项目操盘总能吊打一众追随者。

此外万科参与了16宗地块的竞拍，单独竞买11宗；久违的懋源、华侨城、中冶、鲁能等也终于露面。

注：数据统计包括企业独立竞买和联合竞买

注：数据统计仅包括企业独立竞买

近几年，从拿地、销售规模，北京楼市的真正王者，不是高光中海，就是低调首开。今年土拍市场，两房企能否保住霸主位置，拿出更好的产品，留有悬念。

近年，联合拿地成为常态，各开发商在项目开发进程中担任不同分工，一方面可减轻资金压力，同时计入各自业绩；另一方面，避免恶性竞争哄抬地价。

去年北京出让49宗宅地，联合拿地几乎占半壁江山。本次集中土拍54家企业参与，其中37个联合体，竞争态势之激烈由此可见。热门联合体当属金地+华润+保利，本次一共报名参与了16宗地块的土拍。头部房企+品牌央企，又都是深谙帝都楼市的高手，三家联合的威慑力不言而喻。

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从结构来上来看，北京优质地块供应占比较高，海淀和朝阳供地12宗，占北京此次集中供地幅数的四成，朝阳更是重中之重，宅地供应建面占到总量的1/4。此次集中挂牌的核心区土地比重高于2020年，供地质量明显提升。

30宗土地中，城六区占15宗，五环里4宗，五到六环21宗。

地块主要分布如下：

城六区共15宗：朝阳10宗、海淀2宗、丰台2宗、石景山1宗；

近郊区有12宗：大兴4宗、通州3宗、昌平3宗、门头沟1宗、房山1宗；

远郊区3宗：怀柔、密云、延庆各1宗。

北京首批供地中，起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中不乏海淀树村、金盏乡小店村这种起拍价超过5万/㎡的优质地块。

按照政府规定的未来销售限价看，30宗地均价在6.3万，海淀区两块宅地房价上限达11万+，朝阳区10块地的房价上限都在7万+以上。

海淀、朝阳、昌平的优质地块，热度极高，但对于房企利润空间有限。其他主城区个别地块凭借区位优势、地块质素等优势，也成为首次土拍中的热门。

朝阳区各地块无死角诠释了真正的热门，挂牌10宗地，每个都吸引了至少8家房企或联合体参与竞拍。

从现场竞拍前的网上报价看，热门地块已经有多轮网上报价。海淀树村南北地块、昌平东小口地块、中关村生命科学园地块、朝阳王四营地块、金盏地块、东坝地块等9宗宅地，已经达到了预设的地价上限，现场将直接进行竞报公租房比例或政府自持比例环节。

表：本次土拍线上报价已达拐点地块

这次北京土拍没有流拍，各个地块都有房企报名，但也依然有地块相较冷清。

本次供地大部分地块在五环外，冷门区域土地价值需较长时间兑现。大兴新城DK组团、大兴榆垡地块不属于亦庄，发展前景受限；怀柔区刘各长地块、门头沟永定镇地块位于远郊，房企热情也不高。

这四宗地块均仅一家企业报名，门头沟（雅居乐报名）、怀柔（天恒/越秀）、大兴榆垡镇（保利/首开/新航城控股）及大兴D、K组团地块（中骏集团），如无特殊情况，这四宗土地将以底价成交。

04左中括号总结展望左中括号

实施“宅地集中出让”的初衷，在于分散房企的拿地火力，以达到地价平稳乃至下降的目的，但从首批地块的房企阵容到报价情况来看，北京土地市场热度依旧。

其实并不难理解，北京宅地出让已空窗足足两个月，太多土地储备告急的房企急需“补仓”。和往年的全年均衡供地不同，今年首批供地在5月，按房企高周转最快速度看，也许能在年内开盘，完成销售任务。

而如果不能做到这么快的速度，就给市场提出了新的问题。2021年，入市新盘会显著变少，购房者只能从在售项目中选房，形成供应减量，也是本轮土拍产生的影响之一。不过进入2022年也将有大量的新项目入市，带给购房者更多选择。

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