北京首轮集中供地收官，30宗宅地揽金1109.7亿
北京为期两天的首次集中土拍落下帷幕，25宗宅地，成交总地价981亿。算上底价成交的4宗地块及一处共有产权房用地，北京首批集中供应的30宗宅地总成交额1109.71亿！其中，10宗地块转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段，最终竞得企业待定。
相比往年的土拍盛况，今年的集中拍地影响力更大、关注度更高，房企参与积极性高，看点十足。
图源新浪乐居
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土拍限制重重，房企热情不减
今年集中供地政策横空出世，一年三批次，导致土地供应规则和节奏变化，对土地和新房市场来说，都是重大变革。集中供地对于房企而言机遇明朗，但调控不松懈，“一地一策”、“房屋销售价格引导机制”、“杜绝捆绑销售”等政策加码，标志着北京楼市平稳仍是前提。
北京集中公布土地合理上限价格，提前锁定成交总价、溢价率和楼面价。第二阶段竞报政府持有商品住宅产权份额、公共租赁住房面积、国际人才社区住房面积。
25宗宅地的整体溢价率约6.5%，土地价格被严格管控。除了副中心FZX-0302-6004、6002地块溢价率在25%外，其余地块溢价率都在20%以内。
热门地块溢价率更低，例如海淀树村地块只有2.5%的溢价率，楼面价6.88万/平米。
纵观近5年的北京住宅用地成交溢价率，2016年为30%，2017年北京升级调控溢价率下降到了26%，2018年、2019年继续下滑，2020年在限竞房逐渐淡出，纯商品住宅用地回归的形势下，溢价率有所上行，但仍旧维持在了较低水平。
2021年在集中供地的模式下，北京贯彻了政策设立的初衷，25宗宅地6.5%的平均溢价率，也是近些年的低点，还有4宗宅地底价成交。与热门城市的集中土拍相比，北京在政策的层层把控下，显得更加“冷静”。
再追溯至4月末，广州作为四大一线城市首个集中出让的城市，也引来众多房企围猎，其中42宗地块中有4宗最终以摇号方式选出。据媒体报道，黄埔科学城宅地更是出现320个房企马甲进场，保证金就交了1300亿。
2021年4月28日、29日，重庆集中土拍，国央企背景房企与百强房企竞争激烈，平均溢价率在40%以上，超出市场各方预期。
在北京土拍的重重限制下，房企的热情并没有消减。25宗宅地中，海淀树村南北地块、昌平东小口地块、中关村生命科学园地块、朝阳王四营地块、金盏地块、东坝地块等9宗宅地，线上报价已经达到了预设的地价上限，现场直接进入竞报公租房比例或政府自持比例环节。未触顶的很多宅地也在数轮举牌后，达到地价上限，进入第二环节竞拍。
最终，仍有10宗地块，冲破了政府准备的两道防线：地价上限+政府持有份额上限/竞报公租房上限，转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段。
实施“宅地集中出让”的初衷，在于分散房企的拿地火力，以达到地价平稳乃至下降的目的，但从首批地块的房企阵容到报价情况来看，北京土地市场热度依旧。
其实并不难理解，北京宅地出让已空窗足足两个月，太多土地储备告急的房企急需“补仓”。和往年的全年均衡供地不同，今年首批供地在5月，按房企高周转最快速度看，也许能在年内开盘，完成销售任务。
而如果不能做到这么快的速度，就给市场提出了新的问题。2021年，入市新盘会显著变少，购房者只能从在售项目中选房，导致供应减量。不过进入2022年也将有大量的新项目入市，带给购房者更多选择。
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房企进退有度
本次集中土拍共54家企业参与，其中37个联合体，竞争态势之激烈可见一斑。中海、金地、华润、保利、万科等多家房企报名超10宗地块，还有许多没出现过的京圈新秀和重回京圈的实力房企。 但各家房企在竞拍现场的表现各有不同，有人激进有人谨慎。
最热联合体金地+华润+保利，本次一共报名了16宗地块的土拍，最后获得了1宗崔各庄地块。卓越、中交联合体梅开二度，拿下了热度很高的昌平两宗地块。
昨日夺下金盏02地块的卓越，今日又牵手首开、中交拿下了丰台张郭庄与昌平中关村生命科学园、东小口3宗地块，颇具黑马之姿。卓越在北京曾经与万科联合开发石景山翡翠山晓、昌平翡翠公园，此次土拍表现出了志在必得的决心，一口气报名了11宗地块。
金地、融创、中冶、碧桂园等房企单枪匹马，各有斩获，倒是独自报名18宗地块的中海，目前也未有斩获。
报名了16宗地块的万科也非常低调，从目前的结果看同样颗粒无收。
资方大佬平安，在现场难觅踪影，也许是来考察合作伙伴的。
不过，因为本次集中土拍有10宗地块都转入高标准商品住宅建设方案投报程序。多家企业进入比拼“高标准商品住宅方案”，实质上相当于一次招标，但拼的不是出价，而是企业能接受的成本。
根据高标准住宅的评分标准，“绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式”等，达到这些指标都需要增加成本。
也就是说，高标准住宅建设更加考验企业的综合实力，除了资金、成本控制，在拿地阶段就开始比拼产品力了。
各大参与高标准住宅竞争的房企最终都有机会拿到地块，所以最终的土拍结果，还要再等十几天。
还有一些原本被认为有代表性的房企，在本次集中供地中销声匿迹，不止缺席了5月10日的现场竞价，也没有报名参与。诸如合生、首创置业、九龙仓、石榴等，他们或是因为公司战略转向、或是因为资金链趋紧，或是因为项目储备还比较充分，而选择缺席此次的集中土拍。
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5月11日土拍详情
首开+卓越联合体以62亿+3.25万㎡公租房面积，110轮竞得丰台张郭庄村地块
丰台区张郭庄村棚改项目FT00-0203-6145、6159地块作为第十三宗竞拍地块，该宗地吸引了首开+卓越联合体、金茂、金地+保利+华润联合体、招商+城建联合体、中海、信达、平安、万科、中建一局+华发联合体、中冶、建发，共11家房企及联合体报名参与，经过110轮的竞争，最终，首开+卓越联合体以62亿+3.25万㎡公租房面积竞得，溢价率为5.08%。可售住宅楼面价约4.5万元/㎡，据了解，房价上限预计为6.8万/㎡。
该地块位于西五环西侧，临近地铁14号线张郭庄站，向北一公里即是园博园。地理位置不错，房企参与热情非常高，竞争激烈。地块在开拍前已吸引众多房企报价，达到地价上限，竞拍时直接进入竞报公共租赁住房面积环节。建筑控规为17.1万㎡。地块容积率2.3，建筑控高45米。
该宗宅地南侧紧邻在售楼盘西山甲一号，目前售价约在6万/㎡。西侧是熙悦天寰项目，售价约5.6万/㎡左右；三公里范围还有中建·国望府别墅预售，价格约在2000万/套起。目前周边二手房挂牌均价约在4万-5万元/平。
金茂31.5亿摘得丰台张家坟地块
丰台区长辛店张家坟15-1、21-5地块作为第十四宗竞拍地块，该地块吸引了卓越+阳光城+华侨城+雅居乐联合体、金茂，两家房企及联合体报名参与，仅1轮举牌，最终，金茂以37.1亿竞得，溢价率1.09%。可售住宅楼面价2.94万元/㎡，据了解，房价上限预计为6万/㎡。
该地块位于西五环西侧，地理位置较偏，距离北侧的地铁14号线张郭庄站有一定距离。地块周边有云岗森林公园、园博园、世纪森林公园等众多公园环绕。房企参与热情不高，仅一轮竞拍，被金茂以低价拿下。地块建筑控规为12.6万㎡。地块容积率1.4，建筑控高18米。预计未来大概率会打造别墅类产品。该地块周边新房不多，南侧是已售罄的新房楼盘珠光御景西园，售价约40000元/㎡。目前周围二手房挂牌均价在3万-4.5万元/平。
融创+石泰64.4亿夺石景山衙门口地块
石景山区衙门口1615-708等地块作为第十五宗竞拍地块，该地块吸引了融创+石泰联合体、中海、旭辉+招商+北京城建联合体、金地+保利+华润联合体，共4家房企及联合体报名参与，经过6轮举牌，最终，融创+石泰联合体以64.4亿竞得，溢价率4.55%。可售住宅楼面价6万元/㎡，据了解，房价上限预计为7.95万/㎡。
该宗地位于石景山区衙门口地区，长安街西延线南侧、紧邻西五环路和莲石东路。地块建筑控规为11.1万㎡。地块容积率2.66，建筑控高80米。石景山目前在售新盘有6个：中海天赋、天玺、天钻、长安云尚、长安九里、融创长安和玺，再加上即将推出的禧悦学府二期，以及新推地块，未来市场竞争激烈。凭借着长安街沿线+地铁+冬奥的利好，石景山的房价已经站上了7万+。在售项目+未来供地，京西改善群体还有非常大的选择空间。
金地45.16亿1轮夺通州宋庄地块
通州区宋庄6024等地块作为第十六宗竞拍地块，该地块吸引了金地、卓越+通州房地产联合体，两家房企及联合体报名参与，经过1轮举牌，由金地以45.16亿竞得，溢价率1.03%。可售住宅楼面价约2.64万元/㎡，据了解，房价上限预计为4.5万/㎡。
地块位于东六环外通州宋庄，徐尹路以南，南侧为宋庄文化创意产业园。地块建筑控规为17.7万㎡。地块容积率1.68，建筑控高24米。地块周边新房较少，周围二手房挂牌均价在4万元/平。
副中心6002地块转入高标准住宅方案竞报
北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块作为第十七宗竞拍地块，该宗地吸引了金地+华润+保利联合体、碧桂园、招商、龙湖+恒基联合体、平安、路劲、万科、中骏、阳光城+城建联合体、建发、首开、金茂，共12家房企及联合体报名参与，经过19轮举牌，龙湖+恒基联合体以22.4亿+20%政府持有商品住宅产权份额触及上限，转入高标准住宅建设投报，溢价率25%。可售住宅楼面价约3.26万元/㎡，据了解，房价上限预计为7万/㎡。
地块位于通州梨园，距离地铁八通线九棵树站仅1.5公里，紧邻东直门医院（通州院区），北侧还有万达广场。周边配套成熟，生活出行便利，房企竞争较为激烈。地块建筑控规为9.6万㎡。地块容积率2.4，建筑控高36米（局部45米）。周边在售的新房项目有鑫苑盛世天玺，均价约6.2万/㎡，通州万国城MOMA，均价约7万/㎡。
碧桂园41.15亿+1.15万㎡人才社区拿下副中1201地块
北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020等地块作为第十八宗竞拍地块，该宗地吸引了碧桂园、金地+华润联合体、平安、中骏，共4家房企及联合体报名参与，经过61轮举牌，最终，碧桂园以41.15亿+1.15万㎡国际人才社区住房竞得，溢价率14.94%。可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，据了解，房价上限预计为6.2万/㎡。
地块位于东五环东侧，块紧邻地铁7号线万盛西站，未来还将配建医院。地块建筑控规为24.1万㎡,地块容积率2.0，建筑控高36米，执行套内70/90。需要注意的是，本次出让地块还需集中建设建筑规模约6.46万平方米的“国际人才社区住房”。整体来看，开发商操作难度较大。地块周边新房较少，周围二手房挂牌均价在4.5万-6万元/平左右。
天时汤山以6.66亿+1.1万㎡公租房面积竞得昌平区北七家HQL-09地块
昌平区北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）HQL-09地块作为第十九宗竞拍地块，该宗地吸引了天时汤山、中海、金地+华润+保利、万科+卓越、新城
、首开、华发、阳光城，共8家房企及联合体报名参与，经过69轮举牌，最终，天时汤山以6.66亿+1.06万㎡公租房面积竞得，溢价率20%。可售住宅楼面价约4.4万元/㎡，据了解，房价上限预计为6万/㎡。
该地块位于北七家镇起步区，向北可达定泗路、向南能走北清路，东临七星路，西向立汤路。未来或紧挨17号支线海鶄落站。该地块面积并不大，地块建筑控规为2.56万㎡,容积率1.6，建筑高度24米，未来预计建洋房或叠拼.从地图上看，基本被万科翡翠公园社区包围，享有就近的教育资源和商业配套。万科翡翠公园目前销售价格580万元/套起，周边二手房均价3万-4.5万/㎡左右。
卓越+中交49.9亿+2.95万㎡公租房夺得昌平中关村地块
昌平区中关村生命科学园三期CP00-1805-6001、6002地块作为第二十宗竞拍地块，该宗地吸引了中海、金地+华润+保利联合体、金茂+城建联合体、万科+华侨城联合体、旭辉+招商+雅居乐联合体、首开+住总+建工联合体、绿城+平安联合体、金融街、中冶、卓越+中交联合体、懋源、电建+建发联合体、中铁、信达、中粮+金隅联合体、铁建，共16家房企及联合体报名参与，经过58轮举牌，最终，卓越+中交以49.9亿+2.95万㎡公租房竞得，溢价率5.05%。可售住宅楼面价约5万元/㎡，据了解，房价上限预计为6.2万/㎡。
该地块位于昌平、海淀交界处，西邻京包路、东抵京藏高速。处于昌平线生命科学园站和13号线龙泽站之间，但直线距离都在1公里以外。周边配套设施较为成熟。地块建筑控规为14.9万㎡,容积率2.2，建筑高度45米（局部80米）。但地块属性复杂、且配建较多，需要配件幼儿园、锅炉房、养老驿站等等。周边二手房价格在5万-6万/㎡左右。
卓越+中交36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平东小口地块
昌平区中关村生命科学园三期CP00-1805-6001、6002地块作为第二十一宗竞拍地块，该宗地吸引了中海、金地+华润+保利联合体、金茂+城建联合体、旭辉+招商+雅居乐联合体、万科+华侨城联合体、首开+住总+北建工联合体、碧桂园、绿城+平安联合体、金融街、卓越+中交联合体、懋源、新城+中粮联合体、建发+电建联合体、阳光城、中铁，共15家房企及联合体报名参与，经过40轮举牌，最终，卓越+中交36.1亿+2.05万㎡公租房竞得，溢价率5.25%。可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，据了解，房价上限预计为6.3万/㎡。
该地块距离8号线地铁平西府地铁直线500米左右，周边配套齐全，板块成熟。该地块建筑控规为8.8万㎡,容积率2.8，建筑高度80米，显然会建25层以上的高层小区。目前该板块新房比较稀缺，入市后将成为回龙观板块唯一在售新房。周边二手房多是回迁房，房龄较老，房价在3.8万-5万/平不等。
檀营乡6005地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序
密云区檀营乡6005地块作为第二十二宗竞拍地块，该宗地吸引了金地+华润+保利联合体、碧桂园、首开+住总+旭辉+花样年联合体、新城、招商，共5家房企及联合体报名参与，起拍价为15.12亿元，起始楼面价约12956元/㎡。经过25轮举牌，最终，首开+住总+旭辉+花样年联合体以17.38亿触及上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序，溢价率14.95%。可售住宅楼面价约1.5万元/㎡，据了解，房价上限预计为2.8万/㎡。
该地块位于密云区檀营乡，其北侧紧邻京沈路自驾出行较为便利。地块周边暂无轨道交通，需进一步改善提高。地块附近配套资源较为完善，居住氛围良好。周边多所公园环绕，生态环境良好。该地块建筑控规为11.7万㎡,容积率2.0，建筑控高30米（局部45米）。周边在售的新房项目有国祥府、京投发展·锦悦府，销售价格在2.5万-2.7万左右。周边二手房挂牌均价在2.2万-3万元/平左右。
延庆南菜园地块转入高标准住宅方案竞报
延庆区南菜园YQ00-0007-0002地块作为第二十三宗竞拍地块，该宗地吸引了金地、住总、碧桂园、阳光城，共4家房企报名参与，经过8轮的竞争，最终，住总以4.19亿触及地价上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序，溢价率9.97%。可售住宅楼面价约1.3万元/㎡，据了解，房价上限预计为2.8万/㎡。
62.5亿+1000㎡公租房 中冶竞得大兴新城H组团地块
大兴新城核心区H组团是进行现场竞价的第24块地，该宗地吸引了中建三局+兴创联合体、金地+华润+保利联合体、中冶、华发，共4家房企及联合体报名参与，起拍价为59.5亿元，起始楼面价约30845元/㎡。
经过7轮的竞争，最终，中冶以62.5亿+1000㎡公租房竞得，可售住宅楼面价约3.3万元/㎡，溢价率5.04%。
该北侧紧邻念坛公园，南侧隔着南六环绿化带。距离周边地铁义和庄站或生物医药基地站有2.5-3公里的路程，出行及其他配套不是很便利。该地块集中较纯粹，包含居住用地+教育用地。居住用地地上建筑规模为9万㎡，积率为2.1， 限高60米，预计将建20层左右的高层。周边限竞房项目颐璟万和，售价约5.5万/㎡；该地块销售指导价是6万/平，对比周边新房、二手房价格，并没有很明显的价格优势。
16.3亿+1.6万㎡公租房 首开+住总竞得大兴旧宫地块
大兴区旧宫镇DX05-0102-6101、6102等是现场竞价的第25块地，也是首批竞价的最后一宗地。该宗地吸引了金茂、绿城、碧桂园、首开+住总联合体、中海、金地+保利+华润联合体、雅居乐、万科、城建+阳光城联合体、建发+新城联合体，共10家房企及联合体报名参与，起拍价为14.2亿元，起始楼面价约17197元/㎡。经过46轮的竞争，最终，首开+住总联合体以16.3亿+1.6万㎡公共租赁住房竞得，可售住宅楼面价约4.6万元/㎡，溢价率14.79%。
该地块分散又集中，分四块地、两个组团。建筑控规82574平，其中居住用地的规划建筑面积64048平，容积率2.5，层高45米，执行套内7090政策，预计建15层左右高层建筑。B4综合性商业金融服务用地+U17邮政设施用地在南五环内，西侧紧邻地铁8号线五福堂站；两块住宅用地在南五环外，正南方是首开保利·熙悦林语项目，目前售价约5.3万/㎡左右。
仅为个人观点，不代表所在企业观点
克而瑞，品牌诞生于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，信息覆盖395个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、康养、文旅、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC投资决策系统、场景化大屏、栅格地图系统、城市租售系统，投管云、资管云、CPIC物业系统、CRIC康养产业系统、CRIC文旅地产系统等，为大量房企、运营商、投资商和行业从业者提供决策依据。
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