【克而瑞南通】土地快评——同一个位置，不同的命运

今天中海竞得开发区一块宅地，该地块与8月份南通市场2018年首块流拍地块仅一路之隔，详情如下：

地块编号：R18032    

地块四至：新开北路东、源兴路北

用地属性：住宅

用地面积:  56948㎡       

容积率:2.28

总建面积:129841 ㎡ 

起挂楼板价：7570元/ ㎡          

成交楼板价：7575元/㎡

成交总价：9.83亿元  

溢价率:0.06%

成交企业：中海宏洋（南通）投资开发有限公司

地块毗邻主干道通盛大道和源兴路，距离东方大道高架和通沪大道高架均在1公里范围内，驾车出行较为便利；地块3公里范围辐射永旺梦乐城、世茂广场和星湖101广场，配套能级相对成熟。

目前地块周边在售项目较多，如中创大都会、中南熙悦、中兴兰溪荟，春风南岸，以及待售项目：R17043地块和时光漫城。

春风南岸首期8月31日开盘，推出高层和小高层房源，小高层成交均价约15950元/㎡、高层成交均价约15090元/㎡。中创大都会洋房成交均价约16430元/㎡、小高层成交均价约13800元/㎡；中南熙悦高层成交均价约10600元/㎡，洋房成交均价约14200元/㎡、联排别墅成交均价约24500元/㎡、叠加别墅成交均价约19000元/㎡；中兴兰溪荟联排别墅成交均价约22800元/㎡。

那为什么中海会选择该地块而不是8月的R18021地块呢，听克而瑞来分析分析：

从地块楼板价来看，该地块起始楼板价7570元/㎡，经过两轮竞拍，成交楼板价7575元/㎡，相较于流拍的R18021地块成交楼板价降低了181元/㎡，总价相差1300万元，在资金流为主导，追求高周转的大环境下，企业自然会选择楼板价低的地块。

从地块限制条件来看，该地块除了常规的土地开工和预售限制外，无其他任何限制条件；而R18021则有幼儿园配套以及人才公寓建设限制，相较而言，该地块条件优势明显。

随着市场下调的信号越发强烈，结合近期土地流拍，溢价率下滑的市场走势来看，土地市场热度稍显冷淡，企业拿地态度也发生了转变，不再激进，开始追求低溢价率和高盈利空间地块，本次开发区相邻地块，一块流拍引人唏嘘，一块被中海收入禳中就是比较明显的对比案例。

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