全款买了教职工房，以为是天堂，原来是炼狱！
The following article is from 海南楼sir Author 楼哥
月初，楼哥写了一篇“海航城3000户业主，十年办不了房产证”的文章，引起了不少人的的关注，光是头条号阅读量就高达6.7万，曝光量更是达到了惊人的96.9万。
大家的反应也十分激烈，无论是业主还是网友，都纷纷在评论区留言。
其中，有几位网友都不约而同的提到了一个项目——“海工商教职工房”：
“当年有很多内部福利房这类房产，都是无法办证的，海工商里面一大片…”“国兴的工商学院（有）不少这种性质的（房子）”
| 网友留言截图（头像已处理）
此话一出，立刻引起了楼哥的注意，顺手一搜，发现早在去年就有群友表示：海工商和老海经院的集资房，海口最大的违建，十几年了一户产权证都没办下来！
| 网友留言截图（头像已处理）
什么，海口最大违建？这个名号也太吓人了，之后楼哥便开始多方打听。
通过强大的网友，楼哥联系到了海工商教职工房的一位业主Y先生（化名），并成功碰了头，听他讲述了业主们买房和办证的心酸血泪史。
可以这么说，海工商的这些房子，从开建到销售再到办证，几乎全程都在套路，绝对是楼哥遇到的所有项目中最离谱、最不可思议的一个。
而且，没有之一！
错误的决定
2013年前后，已经在海口工作多年的Y先生有了买房的打算，之后便开始到处看房，在此期间，一个项目引起了他的关注。
“那时候很多中介都在推荐海口经济学院的教职工宿舍楼，价格也比市面上要便宜一些，所以就有些心动了。”
| 海工商教职工宿舍楼一景
Y先生告诉楼哥，当时市面上的房价普遍已经在5000多元/㎡，有的甚至每平已经6000多元，刚好中介推荐的这项目单价也才4000多，算下来确实便宜不少，只不过需要全款。
因为这个项目当时宣传的是教师公寓，自己想着怎么说也是学校的房子，应该会比较靠谱，住进来之后还能共享学校的一些生活设施，便没有多想。
最后，Y先生以单价4600元左右的价格在这里购买了一套130㎡的房子，一共花了60多万。
“当时要是拿这个钱去外面贷款买，都能搞两套了，放到现在估计都赚翻了。”在跟楼哥提起当初的这个决定时，Y先生面露一丝悔意。
| 海工商教职工宿舍楼一景
说起在这里的买房经历，Y先生说，不只是他，还有很多业主都后悔了。
因为，在买了这些教职工宿舍后，大家才发现里面的幺蛾子实在太多了，甚至导致这里几千户居民无法办理产权证。
而且，还有不少业主跟自己一样，从购房开始就一直被蒙在鼓里，直到多年后才发现问题的严重性。
疯狂的盖楼
说起海口经济学院的教职工宿舍，熟悉海口的朋友或者本地居民，应该都有听说过，与其说是集资房、福利房、内部房，但其本质上就是为了谋利而生的产物。
这里面的故事，还得从海口经济学院（以下简称“海经院”）和海南工商职业学院（以下简称“海工商”）这两个民办学校开始说起。
| 海南工商职业学院北门
海经院的前身，最早可以追溯到1974年创办的海口业余大学，在先后经历了海口职业大学、海口经济职业技术学院等发展阶段后，于2008年升格成为海南省级民办本科高校。
而另一所学校“海工商”，是一所全日制民办普通高等职业院校，2010年4月由前身海南万和信息职业技术学院更名而来。
| 海工商学院大礼堂（周围建筑均为教职工宿舍楼） 图源学校官网
最初，海经院与海工商属于“一址两校”，校址就位于琼山区国兴大道文坛路，这两所学校之前也都属于海南赛伯乐教育集团名下。
| 海南赛伯乐教育集团信息 图源企查查
之后，一个名叫唐捷的人与海口经济学院完成了股权转让协议，海经院老校区正式变更为海工商学院校区。
| 海工商学院区位图
Y先生告诉楼哥，早在2006年开始，该校为了牟取利益，不断地在校内及周边大肆建设宿舍楼，还在2008年征用了学校旁边的攀丹村的土地，用于盖楼。
2013年，海经院搬离这个校区时，校园内已经建起了17栋楼，共计1163套房。
在变更成海工商之后，这里依然没有停止盖楼的脚步，又建起了14栋的高层住宅楼，共计2134户。
曾有业主统计，海工商（原海经院）校内一共建成31栋楼，共计3297户。
| 左侧红色楼栋与远处高层为教职工宿舍楼
短短十年内建起了如此多的住宅楼，这个疯狂举动想不引起关注都难。
Y先生表示，学校在盖楼期间确实有政府干预并责令停建，2012年时，琼山区城管局就曾对其下达过停建通知，可“对方打着办教育的名义盖教工楼，也就不了了之”。
之后，为了引起不必要的麻烦，校方还会安排施工单位在晚上偷偷建房，这些宿舍楼一栋接着一栋地盖，不知不觉就全都盖起来了。
| 海工商南侧实景
在问到，为什么这些楼要偷偷地盖？
Y先生表示，这些宿舍楼虽然名义上是以福利房或集资房建设的，但实际上就是非法占用土地而开发的商品房。
没想到，这个原本教书育人的地方，却被当成了开发房地产的温床。
令人窒息的真相
“2013年买房时，当时跟开发商签订的购房合同上写的是5年之内可以办理产权证，但过了五年一问，才发现事情远没有那么简单…”
Y先生说，大家在买房时开发商就承诺，交房后五年内按时付清房款，开发商会将产权证办到购房者名下，办证费用由甲、乙双方负担。
| 业主提供的购房合同范本
业主们也都表示合情合理，但五年期限一过，业主找到开发商咨询办证事宜时，对方的表现则是一副“不想办、不愿办、不给办”的态度。
就这样，开发商跟业主们又继续拉扯了两三年，实在没办法，业主便自行组织起来，由几位代表帮大家跑办证的事。
2021年，业主代表得知海南发布了一则《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知（琼自然资规[2021]7号）》后，便开始前往有关部门了解情况。
| 通知截图
这不查不知道，一查吓一跳。
Y先生等业主从海口市资规局得知，海工商的这些教职工宿舍楼，除了学苑公馆的1#、2#住宅楼有规划报建手续，其余住宅楼所对应宗地大部分不是教育用地，而是储备用地，还未供地。
| 海工商学院校园，标识A有手续，标识B为违建，图源南方周末
而他们所购买的住房，也不在待解决的历史遗留问题之内，不仅如此，连最基本的土地使用权都不属于开发商所有。
这个消息，对于业主们简直就是晴天霹雳。
一般来说，储备用地要完成前期开发整理后，才能纳入当地的土地供应计划，然后再由有关部门统一组织供地，比如招拍挂、划拨等。
而现在，海工商绝大部分教职工宿舍，虽然业主已住进去多年，但土地性质依然停留在第一步，更别提什么土地使用权、规划报建、施工许可等证件了。
可以说，这就是一个“五证全无”的项目。
这也就解释了，开发商为何对办证的事儿一而再、再而三地拖延，不是不给办证，而是开发商目前根本办不了证。
难产的产权证
楼哥了解到，在这里购房的最早一批人是2006年，到现在已经过去16年之久，依旧没有见到产权证的影子。
| 一份签订于2006年的购房合同 业主供图
经楼哥调查还发现，该校于2008年-2012年期间，曾多次给有关部门发函要求办理土地使用证，一直未果。
直到2013年，海口市国土局才发函同意将学院旁边攀丹村约6.57万㎡的土地划拨给学院作为一期项目用地。
到了2017年，海经院出具了一则通知，告知6-17栋楼的业主需要缴纳1135元/㎡的费用，用于土地变更及产权证的办理，所涉及的地块正是攀丹村所在区域。
| 办理房产证的通知 业主供图
这部分费用，每户算下来，少则不到十万，多的有十几万，而根据被通知的户数算下来，加起来共有几千万。
业主们为了早日办证，东拼西凑将这部分费用缴齐，可又是几年过去了，这些已经交钱的的业主还是没能成功办理产权证。
| 海经院出具的收据 业主供图
更令人无语的是，在缴纳这笔费用时，对方开出的收款凭证写的却是“补交购房尾款”，事后业主曾找过一些律师咨询过这个行为，得到的回复均为：此行为构成诈骗。
| 被通知补缴费用可办证的教工15栋楼
除了额外收取办证的费用以外，学院依旧没有任何收敛，还千方百计地从其他方面向业主收钱，比如指标费、更名费。
另一位业主G先生（化名）也找到了楼哥，上来就是一顿吐槽。
“我2010年在这里买的房，除了购房款，学校还收了我指标费，算下来，一点也不便宜。”
据G先生透露，自己买房时大概3700元/㎡，指标费9万，算下来每平米也要4400元左右，并不便宜。
“因为我不是学院老师，所以只有交了这个指标费，才能以自己的名字跟学院签合同。”
另外，除了这个指标费，G先生还表示，如果有人想转售自己手里的房子，还要再给学院交大概500元/㎡的费用，才能跟开发商（学院）签合同。
| 业主群关于更名费的讨论 业主供图
要知道，这是在学院明知自己无法办证的前提下收的钱，其实就是以校方名义跟购房者重签一份购房合同。
如果是一套100㎡的房子，只要签个字的功夫，分分钟进账5万元，还真是“生财有道”。
| 业主群关于更名费的讨论
宿舍楼现状
随后，楼哥在海工商学院的教职工宿舍楼区域进行了实地走访。
入口处标有海南工商职业学院的字样，有保安值守，不知道的还真以为这里单纯是个学校，殊不知里面还有成片的宿舍楼。
| 海工商学院北门
走进之后就会发现，教职工宿舍区域宛如一个大型迷宫，一座座宿舍楼有高有低，外立面也各不相同。
| 海工商学院内部实景
这些宿舍楼的唯一共同点，就是楼体侧面都标有“海口经济学院教工X栋”的字样。
| 海工商学院内部实景
宿舍区还有超市、商业街，以及学院的泳池，看得出来，在这里居住，可以与海工商学院共享一些设施配套。
| 海工商学院内部部分配套
不过，最令人印象深刻的当然还是这些教职工宿舍楼了，Y先生告诉楼哥，当初有媒体用“栽楼”来形容这些宿舍楼。
为了赚钱，基本就是看到有空就盖楼，根本不考虑后续的居住环境等问题。
这一趟走下来，楼哥也确实感受到，宿舍区内部的道路还有些曲折，有的地方跟旁边的攀丹村仅一墙之隔。
| 海工商教职工宿舍区实景
另外，由于缺乏规划，停车位也极为紧张，只要有空位的地方，都可以随便停车，电单车也停的是满满当当。
据业主G先生透露，这里本来停车位就很紧张，物业还要求“业主车辆不办包月，晚上不给进校停车”，反而平时白天可以正常进，但要按次收费。
| 海工商教职工宿舍区实景
在问到这里大概有多少人居住时，Y先生说在这里买房的教职工只占有一小部分，60%以上都是外部人员，算下来大概有4000户左右，居住人口的话可能有上万人。
这么多栋楼，再加上土地和开发商未办理建设手续等问题，也怪不得有人说这里是“海口最大违建”了。
业主的诉求
去年，海口市综合行政执法局曾给海工商学院开出一份“行政处罚决定书”。
表示海工商学院未经依法批准，于2009年8月开始擅自建设教职工宿舍楼，共建有12栋职工宿舍楼，经实地测量，占地面积约合78亩。
执法部门认为，海工商学院已构成了非法占用土地行为，作出了两点处罚决定：责令其退还非法占用的土地，并处以约26万元的罚款。
| 海工商教职工宿舍区实景
据了解，校方已经足额缴纳了罚款，但退还土地显然并不现实，毕竟这12栋楼都早已住上了人，所涉及的建筑体量也确实不小。
“关于居住环境，业主们都已经习惯了，大家最关心的还是房产证的问题。”目前看来，想要办理房产证并非易事。
Y先生告诉楼哥，现在已经没必要去纠结学院为什么没有任何合法手续，就能在校区盖楼销售了，而是希望有关部门可以重视这4000户业主的诉求。
| 海工商教职工宿舍楼实景
目前，大家能想到的办法就是，一方面，希望有关单位可以把这些房子纳入海口不动产登记历史遗留问题解决名单之中，在一定程度上推动房产证的办理。
另一方面，鉴于海工商宿舍楼的这些土地已经使用，希望有关部门可以把地块协议出让给开发商，然后由开发商再补缴土地出让金，这样后续办证的难题也就迎刃而解了。
只不过，时至今日，业主们也没有获得一个明确的答复，到底什么时候办证也不得而知。
关于海工商这些教职工宿舍楼的办证情况，楼哥也会持续关注。
关于海工商教职工楼的问题，大家怎么看？针对业主办证，你有什么好的建议？欢迎在文章底部评论区留言。