10年买房血泪史！海航城3000户业主，办证要补4.2亿
上周，楼Sir一篇“海南有比这，更坑的盘”的文章，又收到了不少网友的留言，其中评论区有一条留言点赞最高。
说起海航，大家都比较解了，没承想还有这种事，直觉告诉楼Sir其中一定不简单。
之后又有多位海航城业主找到楼Sir，均表示自己2012年买的房，到今天房产证也办不下来，还占用着一套购房名额。
一位业主Z先生（化名）告诉楼Sir，为了能够早日办证，小区业主还专门成立业主委员会跑这个事，但至今仍未解决，其中艰辛远超想象。
| 海口海航城西侧入口
十年，说长不长说短不短，但人的一生能有几个十年。那么，海航城的房产证为何如此难办？楼Sir通过业主爆料和实地了解，才理清了其中缘由。
曾有网友戏称“在海南没经历过房产骚操作，不好意思说自己买过房”，看似一句调侃却透露着万般无奈，如果你在买房时不小心被套路，可以随时勾搭楼Sir爆料（微信号：Lousir2021），或扫码加入我们的交流群，畅聊海南楼市。
海航城现状
海航城，位于椰海大道和东线高速交界处，是一个占地约167亩的大型社区。
| 海航城项目区位图
该项目由海南华晶置业（海航旗下）开发建设，规划建设有22栋高层住宅，总建面38万㎡，总户数多达2900多户。
楼Sir实地走访海航城时发现，整个小区环境还算不错，内部有幼儿园、儿童娱乐场所，泳池和绿化，住宅楼外围还有一排商铺，有药店、餐饮、超市、杂货店等。
| 海航城实景 楼Sir拍摄
| 海航城小区绿化 楼Sir拍摄
| 海航城小区内部幼儿园 楼Sir拍摄
| 海航城小区内部商铺 楼Sir拍摄
内部规划也比较规范，人车分离，居民日常可以在小区中央的空地广场活动。
邻里之间关系十分融洽，大家闲暇之余一起聊聊天，没事儿也可以在一楼架空层的棋牌娱乐空间打打牌，生活氛围还是有的。
| 海航城小区内部环境 楼Sir拍摄
| 海航城小区内部环境 楼Sir拍摄
| 海航城小区泳池 楼Sir拍摄
不过楼Sir发现，小区有不少房屋明显长时间没有入住，栏杆已经生锈不堪，而且有的房间连窗户都没有，略显凄凉。
| 锈迹斑斑的栏杆 楼Sir拍摄
| 部分无人入住的房屋 楼Sir拍摄
走访期间，楼Sir借机跟几位业主聊了几句，大家都表示住着还算舒服，就是地下车库太脏和房产证的问题让大家比较难接受。
| 海航城地下车库实景
而房产证的问题，也正是楼Sir今天重点要说的。
原为“福利房”项目
有资料显示，海航城最初是用来给海航内部员工的“福利房”，早在2010年，还只是图纸阶段的时候，就开始了员工认购工作。
到了2011年1月，海航城就已经被认购出去2200多套，占总房源的75%。据了解，当时认购均价仅为4500元/㎡，只需要缴纳25%的房款即可认购。
| 海航城小区实景 楼Sir拍摄
有业主向楼Sir透露，这个认购从2011年一直持续到2013年，虽然说的是员工福利房，但还是有不少外部人员在这里买房，而真正海航内部员工其实并不算多。
据悉，还有一些内部员工将购房指标以10万至20万不等的价格，转让给了他人在此购房。
业主Z先生告诉楼Sir，自己是2012年在这里认购，当时单价只有5000多元。
到了2013年，海航城的土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证以及预售证才陆续下发。
| 海航城项目建设工程许可证 业主供图
| 海航城预售许可证 业主供图
2013年5月，大家接到了海航城的整体签约及贷款办理的通知，并被告知项目性质已明确为商品房。
“由于购房人数实在是太多了，有近3000户，当时光是签约就花了一周左右的时间才办理完成。”
| 通知截图 业主供图
Z先生说，这次签约主要目的是让业主拿着购房协议等材料，签订正式的购房合同。
本以为签完购房合同就稳了，到时候再把房产证一办就更完美了，可万万没想到，房子是住进去了，但这房产证却一等就是好多年。
无法办证竟是因为“福利房”
海航城一直办不了房产证，是因为土地出了问题，而之所以土地问题，就是因为这些房子原本为“福利房”。
另一位业主Q女士告诉楼Sir，根据购房合同的约定，开发商应当在2013年12月31日前，将房屋交付给业主使用。
| 购房合同中的交房期限 业主供图
交房前提要具备3种条件，分别为已完成各类验收并取得竣工验收文件、已办理房屋所有权初始登记以及验收合格。
2014年，业主也如愿收到了交房通知书，并根据要求缴纳了剩余房款、契税、房屋维修基金。
同时，开发商还以办理房产证等事宜为由，且涉及项目众多，一次性预收业主8000元/户（多退少补）。
| 海航城交房所需费用明细 业主供图
| 海航城物业代收办证预收款收据 业主供图
缴完这些费用，业主们便陆续装修入住了，一切看上去似乎很顺利，但其实该项目在2017年才取得竣工验收备案。
在取得竣工验收备案之后，开发商开始大面积办理房产证时，却发现相关部门不受理，才发现出了大问题。
楼Sir通过业主描述和相关资料发现，海航城土地性质原本为工业用地，由于计划建设的是员工“福利房”。
因此，开发商将该地块以福利房项目性质进行了申报，从而变更了土地性质及容积率的调整，而房屋的性质其实是保障性限价商品房。
这也就意味着，该地块土地性质并非商品房用地，而是保障房用地，但开发商又以普通商品房的名义办理了预售证。
也正是这个举动，为后来无法办理房产证埋下了隐患。
办证可以，前提先补缴4.2个亿
Q女士（化名）告诉楼Sir自己当初买房、签合同时，所有材料显示的都是商品房，现在直接变成了保障房，令人实在无法接受。
| 海航城购房合同 业主供图
之后，业主们艰辛的申请办证之路正式开始了。
曾有业主向市住建局反映，表示自己2014年收房，但到2017年仍没办理房产证。
开发商回应2012年申请土地用途变更时，只缴纳了工业用地变更保障房用地的差价款，而限价房转至商品住宅用地的差价款一直没有缴纳，导致办证遥遥无期。
对此，住建局的回应表示该情况属实。
| 业主投诉及相关回复
业主向楼Sir提供了一份公文呈批表，显示2017年海口市政府原则同意海航城由限价房转为商品房，但需要补缴相应的城市基础设施配套费以及改变土地用途的土地出让金。
| 公文呈批表 业主供图
事件到此真相大白，业主们购买的房屋性质为限价房，现在要转商品房，可以，要补钱，只要补了钱，房屋变了性，才能推进后续的办证工作。
到底补多少？可不是一个小数目。
2019年，业主们在小区看到了一则通知，显示海航城如要转化为商品房还需要缴纳4.2亿元的差价款，其中土地出让金37745.05万元，配套费金额为4259.24万元。
| 补缴土地出让金的通知 业主供图
再根据实测的销售面积来算，均摊下来补交费用标准为1107元/㎡，算下来，每一户业主少的要交10万元，多的要交20多万元。
意味着，开发商想让由所有业主分摊补缴这4.2亿元的差价款，据悉这个费用还需要一次性缴清。
消息一出，瞬间炸开了锅。
楼Sir实地走访时与一位业主攀谈，对方也证实了这件事，表示很多业主跟自己一样，购房时并不知道房屋性质有问题，且当时的预售证和购房合同都是商品房。
所以，大家都认为，这个锅业主不应该、也不愿意背。
业主的两种声音
正是因为这4.2亿元的巨额差价款，让房产证的办理再度陷入拉扯，开发商海南华晶置业也曾表态，无力承担这个费用。
这两年，业委会一方面保持着与开发商的沟通，表明业主的态度，并告知对方购房合同已经备案，缴纳土地出让金是开发商的事儿，广大业主也不同意分担土地出让金，希望开发商可以主动承担责任。
| 海航城业委会发布关于沟通房产证办理跟进情况
另一方面，也持续向有关部门反映情况，了解和反馈现阶段关于海航城房产证办理的进展和业主心声。
| 海航城实景 楼Sir拍摄
不过，在找楼Sir爆料的业主中也听到了两种声音：
一种认为自己不该出这个钱，理由是购房的时候，海航城的售价与周边商品房也没差多少，而且自己也不知道房屋性质有问题，都是在多年办证后才发现。
如果自己再把这个费用补缴了，那真成“冤大头”了，这类业主占大部分，大都是长期住在小区的人。
另一种则认为，自己可以缴纳这个费用，当初在海航城买房也是想着投资，早点把证办下来，也方便出售变现，现在不仅卖不出去，还占用了一个购房名额。
不过也有人想卖，但由于没证，价格也上不去。
楼Sir也在一些二手房网站上确实看到有业主把海航城挂出来出售，只有一万左右。
| 某二手房网站海航城售价
整体看下来，其实大家都希望办证，但是钱谁出，怎么出，想要达成一致并不容易，就像陷入了死循环，短时间内也很难解决。
关于海航城房产证办理事宜，楼Sir也会持续关注。关于4.2亿元的补缴费用，你怎么看？欢迎在评论区留言！也欢迎随时找楼Sir爆料交流，发送“进群”暗号，拉你加入群聊大军。
（注：为保护爆料人隐私，以上人名称呼皆为化名）
楼Sir踩盘