搞笑！烂尾30年，这个项目准备搭上江东，原地起飞！
关于江东CBD区的住宅之争，很有意思。
仁恒滨江园和万华麓岛，虽是对头，但竟然很有默契，对外一致宣称：江东唯二的住宅项目。
不过，这天，楼Sir去到一个叫椰风海韵（又名：江东观林海）的楼盘，他们的说辞是：江东唯四住宅之一。除了自己，还带上了开维生态城。
走进售楼处，看到沙盘上结的蜘蛛网，楼Sir断定，它非常、非常有故事！
| 江东椰风海韵项目：沙盘上的蜘蛛网
今天，楼Sir就要给大家说说这个位置比仁恒万华还牛的椰风海韵·海景花苑，关注走一个！楼Sir群里还有空位，欢迎想买房、爱聊房的你，扫码进入。
江东一线海景房
相信很多对江东住宅感兴趣的购房网友，都多多少少被推荐过该项目。
记住它的名字，椰风海韵·海景花苑，现在对外名称是刚改的江东·观林海，另外，三期叫金雁花园。
这个项目，2004年一期洋房开盘时，起步价为2500元/㎡；2012年，涨到7000元/㎡；再到2021年，没卖完的洋房，一点没耽误地紧跟市场行情，贴上17300标准线，还有少量别墅，报价接近3万。
| 沙盘
自诩江东住宅，其实也不牵强，该项目就在万华江东麓岛西北侧不到800米，是江东以前还叫“东海岸”时期的一线海景房。
| 区位地图
距离海边有多近呢？近到有四栋别墅，因为违反海边200米规定，马上要被拆了！真正的一线海景，万华仁恒自愧不如。
| 总规划图
| 酒店式公寓阳台，4层以上可看到海
| 将拆掉的别墅
但是一线海景又如何？以当前的理念、审美、专业程度，这项目，未来可能是江东一大败笔。
洋房公寓都“特价”
楼Sir走进小区，首先，初始印象就是杂乱的配色、拥挤的布局、破败的路面，令人感到十分窒息。
| 小区实景
| 售楼处
偌大的售楼大厅内，陈列着沙盘、桌椅、接待台，跟小区楼栋一样，拥挤不堪。
| 销售大厅
接待台一侧，正在做元旦促销活动，楼Sir首先关注了一下特价房。
| “特价房”
产品倒是挺丰富，别墅、洋房和公寓都有特价。
推出的这套别墅，特价2.98万/㎡，建筑面积约297㎡，总价达到882.6万元。
| 第一排为别墅
据后面了解，这边洋房还不少，都是四层，一层和二层各一户，三层和四层是一户跃层，价格严格遵守海口限价规定，均价约1.73万/㎡。
特价洋房面积也为297㎡，总价在499.4万元。
| 洋房实景
现在热推的是酒店式公寓，货量可观，两栋楼，约300套，高层可看海，价格不低于1.6万/㎡，三层以下特价房单价13980元/㎡，总价在92万左右，可按揭。
| 酒店式公寓外观
听工作人员闲聊，当天工作日，上午共接待3组客户。
售楼处也只有两三个置业顾问值岗，据说有专人在外面发传单，另外，项目与多家分销中介合作，以高额佣金吸引带客。
| 中介推广项目
四大“卖点”
项目主打的卖点：
1，江东，大谈特谈江东区域定位、配套、未来；
2，现房，洋房和别墅都是现房，公寓已封顶；
3，实惠，作为江东住宅，项目价格远低于其他三家；
4，小户型，低总价，投资江东门槛低。
| 项目对江东的解读
听完介绍，楼Sir倒吸了几口冷气，虽然这小区肉眼可见的陈旧，但，这几个诱惑条件打出来，不保证没人心动啊。
| 热推公寓
在交谈过程中，楼Sir询问土地产权还剩多少年，不出所料，作为住宅性质的酒店式公寓，产权只剩下40年左右了！
| 公寓样板间
然后，更不可思议的是，老板一拍脑袋，决定去申请土地性质变更，改成商业地！
| 公寓样板间
如果改成功，那就是全新的40年产权，一年没少。
这想法，不服不行啊！
楼龄
70年土地产权只剩下40年，那么这些洋房和公寓建筑本身盖好多久了呢？
楼Sir发挥出掘地三尺本领，查到一些猛料。
2013年，项目开发商——海南景华实业投资有限公司申请为椰风海韵项目办理房产证，一份海口水务公司的复函显示，该项目始建于1993年，“属于半拉子工程”，也就是烂尾楼，后面于2003年启动重建。
| 复函截图
2004年，椰风海韵一期的别墅/洋房取得预售许可证。所以，现在还有少量货源的别墅和四层洋房，从1993年初建，再从2003年改建、2004年开盘后，一直卖到2021年，足足29年了，这些年项目还办理过多次预售许可证延期手续。
| 预售许可证延期手续截图
百变公寓
再来看300套公寓，外表非常有年代感，置业顾问也不知道什么时候建好的，楼Sir查到，在项目的百度百科上显示，2012年推销一期洋房时，显示二期“五星级产权式酒店”正在动工。
| 二期酒店式公寓和园林现状
到目前为止，还是只有外墙框架的状态，也就是说，烂尾接近10年。
| 公寓备案价
结合工作人员所说，光公寓这一块，就经历了住宅变产权式酒店，产权式酒店又变酒店式公寓，以及即将申请将70年土地变更为商业性质。
为了绕过限购，楼Sir给出这主意的人跪了！
当然，土地性质不是你想变更就能变，上一个央企葛洲坝闹了几年还没弄清楚！
不过，这项目这么多年屹立不倒，也不是吃素的，还真不敢小看了他，说不定能变更成功。
那么有两个问题：
1，既然要变更，是否应暂停销售，等新的证件审批下来后再卖？否则，你怎么跟变更前购买的购房者解释？
2，70年产权的酒店式公寓，转手税费等同于住宅，但是变更商业性质后，转手税费将大大增加。为了掩盖产权缩水30年，而采用这种办法，变更后购房者还愿意买单吗？
一点建议
从项目出来，楼Sir唏嘘不已。
江东，未来是不可限量的国际自贸港先行区，这辆快车上，现在混进来一个烂尾30年的房地产项目，准备不升级不改造，原地起飞。
| 大胆的配色，唯美的广告语
楼Sir一直提醒网友，买房路上，擦亮眼睛，多看多了解，学会甄别各种各样的坑。当然，从现状来看，购房者不傻，项目不好卖。
今天，忍不住也给操盘方提个醒，与其这样耗着，卖一套算一套，坑一个算一个，不如多找找思路，卖也好，租也好，合作也好，总有办法，让这个项目跟上时代，不要为了眼前利益，浪费江东的海景土地。
对于江东椰风海韵项目，你还知道哪些内幕？欢迎进群，勾搭楼Sir！
楼Sir踩盘：