啥，超出备案价200万，海口这个项目凭什么这么狂？
楼Sir来海南刚好三个月，前后踩了30多个楼盘，其中有对单盘热盘的分析，也有对片区及政策的详解。
目的只有一个，就是要给大家购房提供大量真实的信息和有效的建议。
| 海口西海岸 楼Sir拍摄
之前，为了给大家带来海口楼市真实现状，楼Sir开启了全城踩盘模式，既暴踩过“北辰府、华侨城等西海岸5个项目”，也探访了“富力首府、千江悦、南海幸福汇等8大热盘”。
踩盘过程中，楼Sir也一直在寻找有看点的楼盘能跟大家聊一聊，毕竟没有可聊的项目就意味着没选题，没选题半夜要被老板敲门。
经过一番寻找，无意中发现西海岸有个名为“凤凰悦海”的项目现房可售，毕竟之前楼Sir踩得楼盘全是期房，最快交房的也是今年年底，能碰到个拎包入住的项目简直太难了。
经过一番搜索，发现曾有群友给了这项目一个“最美户型”的超高评价，看到这儿楼Sir已经坐不住了，想到自己肩负着能让大家买到好房的重任，必须前往一探究竟！
看到楼Sir如此敬业，还不赶紧给个关注鼓励一下？关于海南的楼盘，你还想看哪些盘，评论留言或拉至文末进群告诉楼Sir，我们都会安排！
有选题心情就好，心情好看啥都美！
特别选了一个风和日丽的日子出门，驾上心爱的小车车就出发了！
楼Sir已多次途径滨海大道前往西海岸，每次总有不一样的体验，碧海蓝天、椰风海韵、阳光沙滩那种感觉简直不要太爽，来段视频也给大家爽一下。
国贸出发至项目大约17公里，车程30分钟，非通勤时间，路上车辆极少，一不小心就会飙到80。
听听音乐，顺便欣赏下海景，很快就到了。
绕项目一周，小区不大，仅五栋楼，单看楼栋布局跟层高，就让楼Sir觉得，这项目值得一看，毕竟在西海岸乃至放眼整个海口，如此低容积率的项目真心不多，容积率低代表着啥？对于楼Sir这种喜欢安静的人来说，当然是住着舒服了！
再看地理位置，凤凰悦海位于粤海大道与滨海大道交汇处，也属于长流起步区范围内，距离楼Sir之前看过的首开美墅湾仅十分钟的车程。
| 凤凰悦海区位图 来源：项目楼书
长流起步区功能定位为海口西海岸城市副中心，是集行政办公、会议展览、旅游度假、生态商住为一体的城市新区。
| 海口长流起步区规划范围
作为城市副中心，周边项目肯定少不了，随手一搜就有20个，价格也相当不菲，除了雅居乐金沙湾，无一例外都超过了17300元/㎡。
| 凤凰悦海周边项目二手房价一览
说到凤凰悦海的价格，楼Sir先卖个关子，毕竟你看到的不一定就是真的，具体真相待楼Sir慢慢扒！
凤凰悦海到底是个啥样的项目？
占地面积：约25490㎡，建面约45988㎡，项目规划5栋楼，层高为9-12层 （1#10层、2#12层、3#9层、4#12层、5#12层）
容积率：1.0
物业费：2.85元/月
项目总户数：250户
电梯户数：1梯2户
| 项目效果图
项目主打小高层，小区绿化不错，双泳池，4#、5#号楼可轻松看海，也算是少有的一线海景房的项目（不过海景也快要没了，这个我们后面说）。
| 项目实景
之前群友提了一句难以接受拿地年限。
楼Sir特意问了一下，2001年的地块，中间转手一次，但土地性质还是70年。也就是说从现在开始，还有50年，但只要土地性质是住宅用地，楼Sir认为问题不大。
| 五证公示及销售信息
到底是怎样的户型能被如此青睐？楼Sir也很好奇，实地看过后，凤凰悦海的户型相较于其他项目中规中矩的风格，确实Nice不少。
主力户型为104-108㎡三房，纯板式洋房，南北纯通透。样板间在4#楼10层，坐在客厅就能看海，可以满足有看海要求的人群。
| 104㎡户型客厅
| 108㎡户型客厅
两个户型都是南北通透，一进门就能立刻感受到海风带来的穿堂风。以下为户型视频及实景图：
而且，104㎡的户型，每个卧室都有生活阳台。
项目北侧正在施工，售楼员说正在建希尔顿酒店，问到是否会影响海景，回复：酒店最高8层，肯定会有些影响，要看海景还是得10楼往上。
而最靠海的4#、5#总楼层也就只有12层。（这就是前面说的，海景也快没了）
| 项目北侧实景 正在施工据说是希尔顿酒店
户型是不错，但也有不足，两个户型客厅不在阳面，夏天虽凉快，但冬天晒不到太阳会比较阴冷。
好了！请注意！！关键信息来了！！！
是不是发现两个100平左右的户型做了三房，整体还很宽敞？来看看户型图：
| 104㎡户型
| 108㎡户型
可以看到，两张户型图都有一块红色的区域，据了解，这个区域就是赠送面积。以108㎡为例，赠送面积为25㎡，算下来该户型可以实际得到约133㎡。
那红色区域为什么赠送？赠送就等于赚到？到底有什么说法？点击关注，楼Sir悄悄告诉你！
顺便吐槽下，这户型图配色也是没Sei了，看的楼Sir眼花。
楼Sir查到，凤凰悦海原备案名为“海口龙园”，开发商是海南南海翔龙房地产开发有限公司。
项目预售证早在2018年就已经下来了，“最美户型”+一线海景，在火热异常的海口市场，本该很抢手，但为啥还有现房可售？
接下来，楼Sir就跟大家扒一扒。
根据海口市发改委官网显示，凤凰悦海（备案名“海口龙园”）于2018年2月6日曾有一张住宅和车位价格备案的通知书下发；2018年12月27日又下发了住宅和车位调整备案价格的通知书。
| 2018年2月6日价格备案通知书
| 2018年12月27日价格备案通知书
两个时间段很有意思，刚好卡在了2018年9月海口“17300元/㎡”口头指导价出炉的一前一后。（遗憾的是，两次备案的价格由于文件损坏无法查看）
不过也难不倒楼Sir，海口住宅与房地产信息网中还是有的。
经楼Sir计算，以4#楼为例，2层-12层的均价都相当接近17300元/㎡（挂牌清水均价），可推测这个备案价大概率是调整后的价格，因为刚好卡在17300这个槛。
接下来我们就以备案价为17300元/㎡跟目前的售价作对比，大家请睁大眼睛！！！
去之前，楼Sir虽做好被加价的准备，但在现场了解到：
1、需要全款，不接受按揭。
2、同样的房型，3楼报价290万左右，顶楼报价390万左右（每层加价10万，备案价中也就差435元）。
3、对比上表备案价，3楼高出110万+，顶楼高出200万+！
4、单价方面（以建面来计算），备案价为17300元/㎡左右，而目前报价为2.7万-3.5万/㎡不等。
回头看一下之前楼Sir看的华侨城曦海岸，一套住宅+一套商办的总价也仅为360万。即将开盘的北辰府一套算下来也就240万+。
你是否找到了为何预售证下来近3年，项目仍然有房可售的原因了？
即使交房标准由清水房转为精装修，还有看似可观的赠送面积，外加一线海景，但这个价也能吓退不少人。
当然也不排除有其他原因……
楼Sir还查到，早在2019年7月，该项目就因额外收取装修款被住建局“约谈”并要求整改。
楼Sir之前去的西海岸其他几个楼盘跟这个项目相比，真有点小巫见大巫。
关于西海岸的配套大家应该很了解了，楼Sir就不赘述了。
不过还是简单提一下，凤凰悦海项目划片的小学和中学均为五源河学校。
| 划片学区图示 来源：椰城市民云
| 五源河学校 楼Sir拍摄
此外，项目西北侧还有一个新海学校，已于2020年9月7日正式开学。该校是一所九年一贯制学校，规划小学部38个班1710个学位；初中部26个班1300个学位，共可提供3010个学位。
| 海南师大海口新海学校
项目距离未来亚洲第一大免税城——海口国际免税城的距离也相当可观，预计明年一期开业。
| 海口国际免税城效果图
楼Sir总结一下，凤凰悦海户型还不错，低容积率住着舒服，又有海景加持。
但劣势也很明显，周边日常生活配套捉襟见肘，距离五源河农贸市场和远大购物中心有一定距离，如果没车，出行确实不便。
最重要的是贵，还要全款！！！毕竟这个价位在海口主城区随便一个地方都能买到不错的项目了，比如国兴大道某项目。
你还想看哪个楼盘？赶紧关注或进群告诉楼Sir，我们马上安排。
楼Sir踩盘：