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最高16万/平!如今4万任选,这个盘,投资客血流成河

楼哥 海南楼sir 2022-12-02


潮起潮落,云起云飞。


2021年的全国楼市,正在经历一场前所未有的大调整,广深等核心城市的房价,开始松动并下探。


但如果你把视野放宽,楼价调整,甚至跳水式下跌,真算不得什么大事。



今天,我们想说说三亚凤凰岛,一个让投资客疯狂,但又欲哭无泪的项目。


而我们公众号@海南楼Sir,坚决反对炒房,反对投机,我们愿意用自己的观点和调查,帮买房者避坑。


大家不妨关注一波。

好了,现在进入主题。


三亚凤凰岛是一个充满赌性的项目,其背后的股权变更,也有诸多故事,但这不是今天的重点。


我们想从买房的基础逻辑,来看看这个巅峰期,曾经16万/平的项目,是如何套牢投资客的。


如果你身边的朋友,在10年前买了凤凰岛,请安慰他,因为亏到渣都不剩。




要了解这个神盘,你首先要知道,凤凰岛在哪里?


实话实说,项目位置是真心优越,从百度地图上看,凤凰岛位于三亚湾的阳光海岸,与度假圣地亚龙湾、海棠湾,大盘云集的清水湾不同。


这里是市中心。



特别是晚上亮灯的时候,在三亚很多地方,都能看到这片拥有流线外形,设计大胆超前的建筑群。


其实,昔日的三亚湾,是没有凤凰岛的。它是在大海礁盘之中,吹填出的人工岛,通过394米的观光大桥,与市区滨海大道连接。


开发商请来了设计师马岩松,当时,他很年轻,在设计上大量运用曲面,甚至每个阳台都是弧线,向上飘,同时,每一层的形状都不一样。


凤凰岛,像在海里长出来的。这放在十几年前,是“城市名片”般的存在,因而,它也被称为:


小迪拜。




当然,小迪拜不仅仅拥有房子、泳池和沙滩,2010年开盘时,它向全国展示了海岸生活的另一种场景。


比如,项目规划超星级酒店、国际游艇会、热情风情商业街、奥运主题公园、商务度假别墅等。


其中,国际邮轮港8万吨级邮轮泊位,早在2006年便已通航,从家门口出发,就能畅游越南、香港、西沙等地。


这在当时,是很多人根本不敢想的人生体验。




除了产品奇特,凤凰岛在开盘之初,也赶上了好时候,大风口。


2010年1月4日,国务院发布推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,全国投资客蜂拥而至。


有买家回忆说,当时买房,很多人样板房都不看,有房就扫,这导致海南房价一天一个样,一些项目不到一个月就翻倍,还捂盘惜售。


如此狂热的气氛下,1月11日,凤凰岛开盘了,数据显示,当天项目卖了700套,没有预约都上不了岛,而网签价格更是飙到7.2万/平。



这是什么概念呢?在2010年,上海也有一个项目,网签均价约7.2万/平,它的名字叫融创壹号院。


广州在2010年,网签价格能超过7万的,只有两个项目,一个是凯旋新世界,另一个则是珠江新城的大平层——颐德公馆。


可以说,凤凰岛以不可思议的方式,掀起了一股投资旋风,一个楼盘,可以独立于城市的价值体系。


此后,在其巅峰期,曾卖出过单价近16万/平的单位,2011年,这个项目的网签突破9万/平。


开发商得意的时候,要求一次性付款,不接受按揭。




但小迪拜,终究不是迪拜,三亚也不是北上广深。


高光之后的凤凰岛,流年不利。


一方面,是海南对楼市进行了调控;另一方面,则是凤凰岛价格虚高导致的崩盘。


不管其海景有多梦幻,也不管三亚的环境和气候有多好,其城市量级,根本支持不起如此楼价。


数据显示:2011年,三亚GDP为286.5亿,2020年,则为695.4亿,我们来类比一下,广州11区中,增城在2020年的GDP,已达到了1062.6亿。



于是,2014年,凤凰岛房价开始暴跌。更严重的问题,亦接踵而至。


2017年,在国家的督查之下,海南掀起了一场前所未有的环保风暴,一批对局部生态环境造成严重破坏的围填海项目,进行关停或整改。


凤凰岛,自然位列其中。


随后是停工、整改、并缴纳3700万生态补偿金;而备受期待的凤凰岛二岛,则仅保留国际邮轮母港码头,其余部分统统拆除,最大限度恢复生态环境。


凤凰,没有涅槃,而是陷入沉寂。




随着凤凰岛的“沉没”,当年那些投资客呢?


这可能是他们人生中,最不愿意提起的一笔亏损。如今,在安居客的真实房源上,凤凰岛的二手价格,不过4万/平上下,低的3.5万都有。


其中最便宜的一套,总价只需200万,而且房源够多,任君挑选。


一声唏嘘。



而且,如果你看过凤凰岛的户型,会发现在二手市场,根本不抗打。


比如,这里的一房一厅,建筑面积约为120-152平,得房率不高,而两室一厅,建筑面积更是达到189-268平,简直是超豪的空间比例。


不知道有多少人,能接受这样的产品。


同时,为了照顾弧形外立面,房间内部并不好用,大家可以看看户型图:


| 项目一房一厅户型图

| 项目两房一厅户型图


至于昔日拉动逼格的施华洛世奇水晶装饰花洒、意大利TEUCO按摩浴缸、伊莱克斯抽油烟机、西班牙帝诺石材等。


随着时间的推移,已经没办法产生溢价。


业主要想脱手,最明智的做法就是降价,割肉。但即便如此,要找到接盘侠,绝非易事。



神话破灭,给人的启示是什么?


其实,凤凰岛的故事,跟17世纪荷兰郁金香事件,有着异曲同工之处,那就是商品的价格,已经远远超过了其价值。


一旦出现波动,或者信心崩塌,则就是灾难。


凤凰岛是中国楼市历史上,一个经典的大败局,狂热投机制造的虚假繁荣,毁掉了一个项目,也毁掉了许多人的财富。


请记住,上帝要让人灭亡,必先让他疯狂。



凤凰岛有价值吗?当然有!


无敌海景、先锋建筑、超前规划、优越地段、生活方式,以及三亚的空气和气候,都能支撑它,成为一个全国网红盘。


但支撑不起,它卖出7万、8万、甚至十几万的价格。


其实在大湾区,惠州、珠海,都有大片大片的海景房,这两座城市还有其他产业支持,但价格从未如此疯狂过。


直到今天,珠海都没有网签突破7万的洋房,惠州最贵的也不过6万出头,而像大亚湾,2万以下的房子大把挑。


海景,终究只是一个加成;建筑设计,终有一天会过时,它们都不是决定房价的根本因素。



未来,三亚,海口,乃至整个海南的楼市,都会更加理性,在自贸港的建设过程中,政府对房地产的态度,也会更加审慎。


前几天,我们发布了海口的限购政策,大家不妨温习一下:


👉:吐血整理!海口最全买房指南!政策、房价啥都有!


好了,如果你喜欢面朝大海,春暖花开,但又不想被坑,被割韭菜的话,不妨关注我们的账号,有空与我们多聊聊。

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