海口新盘！600多套！但产权缩水27年，还捆绑装修2千/㎡！
为了摸清海口市区新房库存，楼sir跑了几个据说还有住宅房源的项目，结果大失所望，像今年上半年上了销售套数排行榜的项目，大多数都没房可售了。
《恒大美丽沙》《南海幸福汇》《华侨城曦海岸》《首开美墅湾》这几个都是亲自探盘，相关情况可以点进去了解。
楼sir致力于做海南最勤奋、最靠谱的地产大号，想看哪个项目，可以悄悄告诉我们，以楼sir阅盘无数的经验，先替你去看个明白。
今天要说的也是上半年上榜的一个热盘——世茂璀璨时代。
这个项目，说来蹊跷，2020年7月第一次开盘，开盘前几乎没听说过，谁知一开盘就吸引了极大的关注度，一期很快告罄，开盘即巅峰的即视感。
今年1-6月海口住宅排行榜，世茂璀璨时代榜上有名
项目情况一览
该项目总用地面积约185亩，规划27栋住宅2596户，一期售罄，现在推二期，在8月27日新拿到预售证，有600多套的供给。
户型有59㎡大单间、70-92㎡两房、98-123㎡三房，该批次房源交房时间在2024年6月以后。
总占地面积：约185亩
总建筑面积：约31万方
容积率：约1.85
绿化率: 约40%
总车位：近2000个（1:0.85）
梯户: 2梯3户至2梯6户
目前对外均价是15800元/㎡，不过案场置业顾问强烈建议购买2000元/㎡的精装修房，算下来一套100㎡两房总价约180万。
世茂璀璨时代一房一价公示表
在售主力户型：
楼sir懵逼三问
在全城地荒、房荒时，为什么项目有大量房源？
为什么有小户型？（海南省2017年9月29日起停止100㎡以下住宅审批）
为什么可以期房销售？（海南省2020年3月8日起执行现房销售）
容楼sir卖个关子，毕竟这些问题虽然存疑，但也还没到影响销售的程度。
走进项目
先说下看房过程吧，项目位于琼山区铁龙路66号，在南渡江第一大桥旁边。楼sir从海口国兴大道出发，沿着滨江路向东南方向开，大概半小时车程到达。
项目区位图
滨江路是一条东西向的主干道，车道够宽够新，绿化装点都非常不错，有种视野开阔心旷神怡的感觉；
当拐到新大洲大道以后，道路两旁已经是陈旧的建筑了，没什么规划感，路面有些坑坑洼洼，好在够宽；
在距离南渡江第一大桥约400米时，方向一转，车开进了铁龙路，情况就不太乐观了，容楼sir吐槽一句，两边杂乱无章，没什么像样的建筑，整个一城乡结合部。
世茂璀璨时代就是在铁龙路内进800米的位置，非常醒目，路边有一个打着项目名的标志性建筑。
有消息说项目近期将要开盘，正在做认筹，因此当天售楼中心非常热闹。因项目位于城南生态区，要求5年社保/个税，主要购买人群还是海南户籍。
一位帅气的置业顾问陈先生接待了楼sir，区位、沙盘、品牌、房型、样板间照例走一遍，下面楼sir来说说真实感受。
这里先回答下上面提出的3个问题。
其实很简单，无论是房源多、还是小户型以及期房，其根源就是——这是一个从1994年穿越到2021年的项目！
世茂璀璨时代原来叫忆城江湾绿洲，开发商是海南瀚城房地产开发有限公司，拿地时间是1994年。
拿地早，报建早，因此它可以期房，可以小户型，可以毛坯。
其实这个项目一直在默默地销售，只是由于太偏远，一直籍籍无名，直到世茂将它打造成璀璨系，并于去年重新推出，在海口住宅房源稀缺的情况下才引起了关注。
“穿越”固然好，完美避开了近几年出台的调控政策，不过就是年龄有点儿大。作为70年产权的纯住宅项目，土地使用年限仅剩下43年，你细品。
只想卖精装房，不想卖毛坯
作为报建时间早于2017年的7月1日的项目，是可以毛坯出售的。
然而，在交谈中，置业顾问多次强调精装修交房，在问道能否以15800元/㎡买毛坯时，小哥没有正面回答，只是表示客户都愿意选择精装修，但是当楼sir问到2000元/㎡包含怎样的装修标准时，小哥说标准还没出来。
所以，楼sir推测，实在想买毛坯的客户，可能还需要斗智斗勇一番，比如以放弃理想好楼层来妥协交换。
江东概念
目前能看到项目案场做了很多关于江东新区的宣传语，主打“对望江东、共享配套”。准确来说，项目位于南渡江西侧，与江东新区临空经济区隔江相望，距离江东新区最近的居住/服务混合用地片区约4公里。
世茂璀璨时代与江东新区若即若离
因为项目距离市区较远，距离最近的国兴大润发商圈约11公里，距离城南区的新城吾悦广场也有10公里左右，未来商圈和生活配套最近的还是灵山绿地城一带。
在这里说一下开发商背景，世茂号称全国地产开发商top9，落地多个城市，在深圳有地标建筑前海世茂大厦。“璀璨”系在全国有60多个项目，海口有2个，璀璨时代和璀璨滨江，应该是当做样板来打造的。
项目宣传将建设1000㎡星光泳池；夜光跑道；景观会客厅；架空层泛会所；阳光草坪；多功能球场等。
学校这块，项目周边有几个幼儿园可以选择，置业顾问小哥介绍未来项目视入住情况也可能内部开设幼儿园；公立小学是距离200米的琼山第十小学。
项目实景图：一期楼体已建好
项目周边街景
离项目最近的幼儿园
琼山十小从这里进
总的来说，楼sir认为，世茂璀璨时代具有这几个优点：
1）房源充足，户型可选择空间大，预算200万可以选三房中最好的楼层；
2）品牌口碑保障，小区质感不会太差；
3）搭载江东概念，未来城市向东扩张后，该区域价值将得到提升；
当然，小区现面临的硬伤也较多，楼sir看来主要有：
1）土地年限已消耗27年，仅剩43年，虽说现规定到期后可续，但存在未来政策调整风险，以及业主心理上会有吃亏的感觉；
2）公共设施配套不足，距最近的公交站需要步行约1.8公里，且公交车较少，没有私家车出行不便；
3）教育配套不理想；
4）周边住宅小区不多，分布较分散，难以形成大规模的居住氛围，不利于生活配套成型；
5）车位配比不足1:1，后期入住率高以后停车位可能会紧张。
通过对比，楼sir发现，世茂璀璨时代跟南海幸福汇有些可比之处，都是市郊刚需盘。在这里回顾下两个项目的对比度：
那么，如果你是海口刚需，你会选择哪个项目呢？
接下来还想看什么项目呢？来群里告诉宠粉的楼sir吧！