被罚293万，土地剩43年！江东这个盘值得入手吗？
最近，楼Sir一方面在不断地处理粉丝们的爆料，另一方面也在马不停蹄的到处踩盘，以便给大家带来一些楼盘信息。
这次，我们又来到了江东！
要说目前海口最火的片区是哪，江东第二，没人会说第一。
“2018年6月3日，海口宣布决定设立江东新区，将其作为建设中国(海南)自贸区的重点先行区域。”
短短两行字，让这个曾经大家爱答不理的片区，一夜之间变得高攀不起。
而对于购房者而言，江东是一个让人又爱又恨的地方。
爱的是宏伟的发展蓝图，不可估量的发展潜力；恨的是核心区新建楼盘太少，很难享受这一波史无前例的政策红利。
在江东为数不多的楼盘中，大家问得最多的仁恒滨江园和千江悦，我们都去过了。
不过，楼Sir又发现了一个略显低调的楼盘，发现可与千江悦一战。
今天，楼Sir就带大家看看这个项目——蓝宝·凤鸣蘭曦。
你还想看什么项目？关注楼Sir，留言评论，点赞超50我们立马安排！（文末还有二维码，扫码进群聊）。
首先，楼Sir先跟大家聊聊江东市场现状。
大家都知道，买房一定要紧跟城市发展的动向，但在江东有点行不通。
一句话总结就是“江东出镜率很高，可售楼盘真的少”。
自宣布成立新区后，这里身价倍涨，我们从二手房价可窥知一二。
楼Sir梳理了江东新区一些楼盘信息，大都在2014年前后开盘，且最初均价也在7000元/㎡上下：
· 千江悦，最早开盘售价7000+，现在二手毛坯最高2.7万+；
· 天鹅湾，一期备案一万左右，现二手房价近2.7万/㎡；
· 开维生态城，最初售价7000左右，目前二手也已经飙涨到2.6万+。
其他几个最早价格都不到一万的项目，二手房单价早已2字头了。
早些年，购房者会在东西海岸的PK中选择西海岸，现在看来，选择江东的人群才是最大赢家。
但真的如此吗？楼Sir要说一句：江东虽好，但不一定适合你。
毕竟江东还处在起步阶段，所有配套都在建设中，参考西海岸成型时间，至少要有5-10年的才能初见规模。
区位
再翻回来看看凤鸣蘭曦这个项目。
项目地处江东新区国际综合服务组团中的滨江生活区，位于椰海大道与琼山大道交叉路口西北侧。
| 海口江东新区三组团
| 国际综合服务组团
沿着椰海大道径直驶上海瑞大桥，首先映入眼帘的就是公务员小区“和风家园”、千江悦一期及其“东汇组团”。（预计本月开售）
下桥后掉头，就看见凤鸣蘭曦的入口“藏”在路边。
顺着入口往里走直抵售楼处，发现项目与千江悦仅一墙之隔，二者地理位置基本无异。
项目情况
专业踩盘第一步，先了解项目参数：
项目由住宅楼（17栋）和商业组成，占地120亩，总建筑面积约21万方，容积率1.95，绿化率达到40%。
这样低容积率和高绿化率，在楼Sir之前踩过的盘里实属少见。
项目一期有6栋楼，分别为2、3、5、6、7、8栋；二期为10#、11#、16#，两期“均已售罄”。
| 项目楼栋效果图
顺手查了下备案价，一、二期均为1.73万/㎡左右。
楼Sir打探到，即将面世的是三期的12#、13#楼，预计春节后开售。
| 项目沙盘 楼Sir实拍
价格方面，几乎所有项目售楼员跟复读机一样，回复“按备案价”。
还表示二期并没有额外加收费用，车位价格预计在15-20万/个区间。
毕竟距离开售还有一段时间，实际多少，这个要等快开盘时才会放出风声。
楼Sir发现，有个别中介放出2.1万/㎡+其他费用的价格，也有要求一次性付款的，当然楼Sir还是不赞成走这种渠道。
对此，项目也曾发布声明，希望客户通过官方渠道获取房源销售信息，以避免不必要的损失。
户型
未来上市的三期户型有4个，最小110㎡，最大215㎡，都是精装修交付。以下为B、C、D户型图：
B户型
C户型
D户型
左右滑动查看更多户型
户型图没看够？样板间视频和实景图也安排上！
| B户型：110㎡三居室
| C户型：130㎡四居室实拍
| B户型：130㎡四居室
户型还不错，南北通透，可利用率高，年后要开的12#、13#层高15层，大概200多套房。
楼Sir问到好不好抢，对方回复一个字“难”。
配套
看完项目情况和户型，似乎觉得又是个对刚需极友好的项目？
别急，咱再看看周边配套。
目前，项目周边并没有什么成熟的生活配套，毫不客气地说，日常可能都成问题。
| 周边小区的底商 楼Sir实拍
逛个大商场、大超市，过江是必须操作，距离较近的国兴商圈也有6公里之多。
医疗，目前海南省中医院新院区11月已封顶，预计明年3月完工；海口市妇幼保健院江东院区在建中，计划2023年6月竣工。
| 海南省中医院新院区鸟瞰效果图
| 海口市妇幼保健院江东院区效果图
唯一能给项目带来关注点的，就是这所北京师范大学海口附属学校（包含小、初、高），该校于2020年11月被认定为“省一级甲等学校”。
| 北师大海口附属学校 来源：学校官网
根据2021年划片情况，项目整个小区都划在了该学区范围内。
另据官方信息显示，今年江东还将开工建设一所36班的和风家园小学，项目总投资约1.75亿，建设期为18个月。
| 和风家园小学效果图
不过一期、二期都还没交房，三期可能更久，暂时享受不了这个优质学区。
综上，短期来看，选择这里确实有太多不便，要有一定的耐心，而这个耐心不是一年、两年，若想整体片区有所起色，等个5年、10年都有可能。
搏一搏，单车到底能不能变摩托，还是需要时间的验证。
最后，再说一些大家不知道的事儿。
土地年限
项目备案名为“万向·凤起潮鸣”，据说该地块是1994年拿的地，中间转了两手，距离70年也仅剩43年的时间。介意的童鞋，可以关注一下。
涉嫌违法违规销售被罚
该项目曾涉嫌价外加价、未明码标价、违反广告法等行为，今年七月，有关部门经深入调查认定，拟处罚款293万元。
另据了解，去年该项目因未取得商品房预售许可证擅自销售，曾被综合行政执法部门处罚11500元。
物业
项目物业公司为绿城，物业费方面，高层住宅3.5元/㎡·月；商业5.5元/㎡·月。
看完之后，你觉得这个楼盘怎么样，欢迎留言评论。
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楼Sir踩盘：