吓人，100个项目红海厮杀，海口商办4年都卖不完
海南楼市，很特殊。
住宅没货，要加价；限购严格，全国之最。
怎么办呢？买商办呗。
但你肯定不知道，海口的商办去化周期要51个月，超过4年。
所以，买不买？怎么买？是笋盘还是烂盘？接下来，楼Sir每周都会带来一篇商办调研系列文章，为你剖析热门商办项目背后是深坑，还是洼地。
来，进群吧，第一时间推送给你看（末尾有二维码，扫码进）。
过去，海口打工人之间的开场白，可能是：你在国贸上班还是国兴上班？说海甸岛和龙昆南都会引发话题讨论——不在主流商务区。
未来的打工人们，上班地点更有可能会在云龙镇、金沙湾、三公里、海垦路、新埠岛…
| 位于琼山区“三公里”镇的某写字楼项目
| 位于海垦片区滨涯路的某写字楼项目
商办正在跳出传统主流区域，向海口城市的四面八方去扩张。
据克而瑞数据统计，2021年，海口共有约100个商办项目在售，这里面包含用于经营的商铺，写字楼，公寓。
其中，写字楼又分为小型“创办空间”，挑高达到5.4以上的LOFT，以及100㎡以上平层，和面积比较大的大平层。
这是销售套数TOP20项目，其中大部分耳熟能详，是住宅市场的常客。
比如碧桂园中央半岛，它的商办目前在售的是壹湾汇组团，就在住宅海辰府周边，写字楼面积分布为64——284㎡，最近有特价，最低可达12600元/㎡起。
此外，像恒大美丽沙也在榜上，主要是项目地块是商业与住宅混合性质，只不过无论是第一任开发商新世界，还是恒大，都把开发力度集中在住宅，商业产品留到最后。
截至今年10月底，销售金额最多的是富力首府，约18.4亿元，前20排最末的是华彩海口湾广场，约2个亿。
再来看均价。
商办价格跨度比较大，比如整层写字楼比隔间写字楼贵，商铺比公寓贵，然后一楼商铺又比其他楼层贵。
套均价最贵的是信恒大厦，约4660万/套！楼Sir查了下价格备案表，主要还是写字楼面积大，基本整层1000多㎡算一套。
| 信恒大厦2017年的备案价，实际网签价格比备案价高
因为商办是商铺、写字楼、公寓都混合在一起，价位品质都参差不齐，起伏很大。
商铺不用说，开店经营性质，比较好辨认。
此外，有面积在100平以上，整栋楼装中央空调的，是真正的写字楼，价格主要受地段因素影响。
| 富力首府写字楼航拍 来源：项目微信
同属于纯写字楼项目，富力首府和华彩海口湾广场在同一赛道，写字楼单价接近3万/㎡。
另一类，就是讳莫如深的，类住宅，有3个特点：1，小面积，低总价；2，LOFT；3，名称多，“创办空间”“灵动空间”等，都是这类产品。
这些是专为没有海南房票，又想在自贸港投资的客群准备的。
在限购初期，市面上很多项目推出首批小户型商办，明目张胆将样板间设计成住宅来展示；随着“商办产品禁止做成‘类住宅’”的规定越来越严格，这样的样板间、户型图在各大售楼处已经看不到，只存在于中介和置业顾问的销售说辞中。
| 西海岸某项目商办产品配备的装修参考画册
前几天，楼Sir广州同事分享了一篇文章，讲佛山碧桂园总部旁，围绕机器人科技产业而生的碧桂园小型写字楼，单价9K起，正在卖力吆喝；而海口，一个位于主城区30公里以外某生态村的商业性质“灵动空间”，1.5W起步。
在市场规律比较成熟的城市，商办产品的投资效率和回报率远低于住宅，是比较边缘化的产品，尤其是类住宅，价格比差不多地段的住宅低很多。
| 保利在广州的商办产品与周边住宅价格对比
但，不可否认的是，海南的市场有它的特殊性。
大概从2017年开始，海南的省会海口，住宅供应开始缩紧，政策导向、用地规划等，都要求海南房地产业向商业性质倾斜。
从2017年开始，海南房地产住宅类固定投资额始终在下降，降幅最大的是2019年，同比2018年下降21%。
反之，全省房地产固定投资额对办公楼产品的投资，在2020年度，同比上涨超过100%，另外，商业营业用房（商铺）和其他（商业性质公寓、酒店等）的投资，也都在2020年达到20%左右的增长。
投资额度的增长，紧随而来的是供应量的增加。
从海口来看，最大的供应量出现在2016年，后面3年呈下降后的稳定趋势，直到2019年，供应量再次攀升，供应套数超过2016年，突破万套。
这应该是海口有史以来，商业类房地产供应套数的峰值。
对比5年的供应VS销售数据，可以看到，市场处于供大于求的状态，经测算得知，仅最近5年积压的货量，去化周期达到51个月！
另据克而瑞数据显示，目前海口的商办产品，有项目供需比接近10，最高的达到9.28和7.89。
这是非常可怕的去化压力。
另一个，空置率也不容小觑。
有机构统计，11月，海口甲级写字楼空置率约34%，远高于全国写字楼21.4%的空置率。
今年，海口供地计划总量为1045.98公顷（15689.7亩），其中商服用地140.93公顷，占供应计划总量的13.47%，略高于住宅用地。
|2021n年海口土地供应计划分布
这个数据是什么概念？楼Sir找到深圳的数据作为参考。
2021年，深圳的商服用地，从上年的107公顷降至52.3公顷。
海口快接近深圳的3倍！
未来几年，依然是增长期。
无论是商铺、写字楼，还是公寓，都有一个共同的属性，就是投资。
想要获得稳定的投资回报，必须要有经济、产业、人口的支撑。
海口商办之所以如火如荼，说到底还是自贸港建设带来的能量辐射，至于商业主体增长量、人才引进、营商环境等，在这里就不做过多分析了。
未来，海南的商办投资回报率，能不能跑赢市面上大部分稳健型理财产品，楼Sir也不能轻易下结论。
接下来，楼Sir就要去探一探，出一些项目的实例分析，敬请关注。大家对哪些商办产品感兴趣的，也可以进群交流讨论。
楼Sir踩盘：